Catene di vendita al dettaglio in cerca di spazi commerciali. Affitta i tuoi locali a società di rete

Dove posso affittare un locale commerciale non residenziale o un magazzino? Come affittare uno spazio commerciale per un negozio? Come affittare un immobile commerciale?

Ciao a tutti coloro che hanno guardato il sito della popolare rivista online "HeaterBober"! Con te esperto - Denis Kuderin.

L'argomento della conversazione di oggi è l'affitto di immobili commerciali. L'articolo sarà utile per uomini d'affari, proprietari locali non residenziali e tutti coloro che sono interessati a questioni finanziarie di attualità.

Alla fine dell'articolo troverai una panoramica delle società immobiliari russe più affidabili che forniscono servizi di intermediazione durante il noleggio di oggetti per il commercio.

Quindi iniziamo!

1. Perché affittare un immobile commerciale?

Il successo dell'attività imprenditoriale dipende in gran parte da una premessa ben scelta per fare affari. Ciò è particolarmente vero per il commercio e i servizi. Un negozio accogliente e ben attrezzato in una zona trafficata della città attira di per sé i clienti.

Lo stesso si può dire degli uffici. Ogni azienda che si rispetti dovrebbe avere un buon posto dove lavorare e ricevere visitatori. Anche se vendi prodotti tramite un negozio online, hai bisogno di un luogo per il prelievo e l'emissione degli ordini, oltre che di una soluzione questioni controverse con gli acquirenti.

Non tutti gli uomini d'affari, soprattutto i principianti, possono permettersi di acquistare locali non residenziali. In questi casi, l'affitto di immobili commerciali viene in soccorso.

Elenchiamo tutti i vantaggi del noleggio:

• costi finanziari relativamente bassi;
• una procedura burocratica più semplice rispetto all'acquisto;
• la possibilità di cambiare proprietario in qualsiasi momento e trasferirsi in un altro edificio;
• una vasta selezione di immobili, soprattutto nelle aree metropolitane.

Anche il processo inverso - l'affitto dei locali - presenta molti vantaggi. Prima di tutto, è una fonte affidabile di reddito passivo. Acquisizione di locali commerciali (commerciali, uffici, industriali e altri) – buona opzione investimento di fondi.

Finché esiste un'impresa privata, i suoi rappresentanti avranno costantemente bisogno di locali per fare affari, il che significa che i proprietari di immobili avranno un profitto stabile senza molto lavoro.

Trovare locali adatti per gli affari è un evento problematico. Il modo più rapido e affidabile per trovare un oggetto è utilizzare i servizi di intermediari professionali.

C'è un articolo dettagliato sul nostro sito Web su come funzionano quelli moderni.

2. Come affittare un immobile commerciale - 5 consigli utili

Quando si affittano immobili commerciali, è necessario essere il più attenti possibile nella scelta. Dipende dai parametri e dalle caratteristiche funzionali dei locali quanto presto puoi avviare un'attività e se l'oggetto soddisferà pienamente gli obiettivi della tua attività.

Per prima cosa, decidi come cercherai una stanza adatta - da solo o con l'aiuto di un'agenzia. Il primo metodo prevede la presenza di un'offerta illimitata di tempo libero ed è associato a una varietà di rischi. La seconda opzione è più sicura e affidabile.

Troverai ulteriori informazioni sul tema della collaborazione con gli intermediari nell'articolo "".

La consulenza di esperti ti aiuterà a evitare errori comuni degli inquilini.

Suggerimento 1. Studia attentamente la cappa e i sistemi di ventilazione

Tu stesso oi tuoi dipendenti lavorerete nella stanza, quindi la presenza di sistemi di ventilazione riparabili è il punto più importante. La mancanza di una ventilazione potente e autonoma nell'edificio è un vero ostacolo al normale funzionamento di un bar, ristorante, negozio di alimentari.

Il cibo dovrebbe essere conservato in condizioni adeguate e i visitatori e i venditori non dovrebbero essere disturbati dagli odori. Inoltre, le autorità sanitarie semplicemente non ti permetteranno di utilizzare la struttura per un catering o un negozio di alimentari se dispone solo di ventilazione generale della casa.

Suggerimento 2: concentrati sulle aree di carico e scarico

Un'area comoda per il carico e lo scarico delle merci è un altro punto chiave per i proprietari di bar, ristoranti, mense e negozi.

È importante che l'area in cui verranno effettuate le operazioni di carico e scarico non vada nel cortile di un edificio residenziale o sulla carreggiata. Interferirai con residenti o automobilisti, sarai torturato con lamentele.

La questione dell'alimentazione a tutti gli effetti è particolarmente rilevante per gli inquilini la cui attività prevede l'uso di apparecchiature ad alta intensità energetica: frigoriferi, forni elettrici, macchine utensili, ecc.

Assicurarsi che i cavi elettrici nella stanza siano sufficientemente capienti per soddisfare pienamente le esigenze dell'impresa.

Suggerimento 4. Leggi attentamente i termini del contratto

Prima di mettere in locazione il tuo autografo, leggi attentamente i termini in base ai quali concludi un affare.

Il contratto deve contenere le seguenti clausole:

• termini di locazione, costo e metodo di pagamento;
• se i locali sono affittati con attrezzature, è necessario redigere un inventario dell'immobile;
• responsabilità delle parti per inadempimento contrattuale;
• condizioni per la risoluzione del contratto.

I costi delle bollette, della raccolta dei rifiuti, della manutenzione dell'impianto antincendio e dell'allarme di sicurezza sono generalmente a carico dell'inquilino. Tuttavia, il proprietario paga, se necessario, per le riparazioni importanti, inclusa la sostituzione delle comunicazioni idrauliche e dei cavi elettrici in caso di guasto.

Discutere in anticipo con il proprietario la questione dell'assicurazione sulla proprietà: se verrà redatto un tale accordo e, in caso contrario, decidere chi pagherà le perdite in caso di situazioni impreviste.

È imperativo controllare i documenti del titolo del proprietario: il contratto di vendita, un estratto del registro statale per il diritto di proprietà.

Assicurati che la proprietà appartenga davvero alla persona che te la affitta. Altrimenti, in un bel momento, apparirà il vero proprietario dell'oggetto con l'autorità appropriata. È anche importante che i locali non siano impegnati, non arrestati per debiti e non abbiano altri gravami.

Una persona che è lontana dalle complessità del diritto abitativo dovrebbe avvalersi dell'assistenza professionale durante l'affitto o l'acquisto di locali non residenziali. Ad esempio, puoi chiarire da solo tutti i punti poco chiari sul sito Web dell'avvocato, una risorsa che impiega specialisti di tutte le aree della giurisprudenza.

Puoi porre la tua domanda anche senza registrazione, direttamente nella pagina principale. Riceverai una risposta legalmente corretta e competente in pochi minuti e in modo completamente gratuito. Se il tuo problema richiede uno studio approfondito, dovrai pagare per i servizi di professionisti, ma puoi stabilire tu stesso l'importo della commissione.

Passaggio 2. Determina l'importo dell'affitto

Per conoscere il miglior prezzo di noleggio, utilizza una delle due opzioni. Il primo è esaminare personalmente i database della tua città e determinare la gamma approssimativa di prezzi per l'affitto di locali simili. Secondo: delegare questo compito all'agente immobiliare.

A proposito, oltre alle agenzie immobiliari, i servizi di intermediazione sono forniti da broker privati. Di solito fanno pagare il 25-50% in meno per il loro lavoro rispetto alle aziende. Tuttavia, anche i professionisti privati ​​che lavorano con immobili non residenziali principali città- unità.

5. Se stai affittando una proprietà commerciale, i primi 3 rischi per un proprietario

Ogni proprietario si preoccupa delle condizioni del suo oggetto e desidera ottenere un profitto dall'affitto, non perdite.

Elenchiamo i principali rischi dei proprietari di immobili commerciali e ti mostriamo come evitarli.

Rischio 1. Uso dei locali per altri scopi

Ogni contratto di locazione ben scritto specifica per quale scopo e come verranno utilizzati i locali affittati. Ciò vale anche per le apparecchiature noleggiate insieme al contratto di locazione.

Se l'inquilino ha promesso di utilizzare i locali come magazzino, ma vi ha allestito un negozio al dettaglio, hai il diritto di multarlo o risolvere il contratto senza rimborso dell'affitto.

Rischio 2. Danni o perdita di proprietà

Hai consegnato la struttura e le attrezzature a quello che pensavi fosse un rispettabile cittadino, ma lui, parlando diplomaticamente, non è stato all'altezza delle tue aspettative. Vale a dire, ha portato la stanza in uno stato di devastazione, ha rotto l'attrezzatura, ha svitato le lampadine e, in generale, si è comportato come un maiale.

In tali casi, il proprietario ha il diritto di chiedere il risarcimento integrale del danno. Inoltre, dovrebbero essere rimborsati non solo i costi di riparazione, ma anche il valore di mercato dell'attrezzatura danneggiata.

La responsabilità non è prevista se l'oggetto e la proprietà sono stati danneggiati a causa di circostanze impreviste, ad esempio da un incendio o da un'alluvione.

Rischio 3: rifiuto dell'inquilino di pagare il canone mensile

I pagatori sciatti dovrebbero essere puniti con un rublo. Tuttavia, ciò è possibile, ancora una volta, se il contratto di locazione è redatto secondo tutte le regole. Cioè, il documento dovrebbe stabilire chiaramente i termini e l'importo dei pagamenti mensili.

6. Se affitti un immobile commerciale - 3 rischi principali per l'inquilino

L'inquilino può anche subire danni a causa di azioni illegali o non autorizzate del proprietario.

Rischio 1. Affitto di locali su cui il "proprietario" non ha diritti legali

Se i locali ti vengono affittati da una persona che non ha i diritti legali del proprietario sull'oggetto, il contratto sarà considerato non valido. Per evitare ciò, richiedere la presentazione dei documenti del titolo.

Puoi ottenere autonomamente un estratto da Rosreestr contattando il Centro multifunzionale. Il servizio è a pagamento, ma saprai in modo affidabile "chi è il padrone di casa".

Rischio 2. Cambiare le serrature nella stanza immediatamente dopo aver effettuato un pagamento anticipato

Sì, tali situazioni si verificano ancora in natura. Firmi un contratto, effettui un pagamento anticipato, ricevi le chiavi di mano in mano e quando vuoi entrare nei locali con la tua proprietà, si scopre che le serrature sono state cambiate ei "proprietari" sono scomparsi.

C'è solo una via d'uscita in una situazione del genere: contattare la polizia e avviare un procedimento penale per frode.

Rischio 3. Sublocazione

Qui è meglio spiegare l'essenza con un semplice esempio.

Esempio

L'inquilino Andrei, un imprenditore alle prime armi, ha affittato una stanza per un negozio per un anno, pagando sei mesi in anticipo. Allo stesso tempo, l'uomo d'affari non ha controllato i documenti del titolo, facendo affidamento sull'onestà del proprietario.

Dopo un mese di scambi di successo, il vero proprietario si è presentato in negozio con una serie completa di documenti originali. Ha cortesemente chiesto all'inquilino di uscire dall'area occupata. Andrei ha cercato di trovare un subaffittuario per restituire almeno i suoi soldi pagati in anticipo, ma l'intraprendente intermediario non ha risposto a chiamate o SMS.

Conclusione: trattare direttamente con il proprietario. Per lo meno, dovrebbe essere consapevole di tutte le manipolazioni che si verificano con la sua proprietà.

7. Assistenza professionale per inquilini e proprietari: una panoramica delle 3 agenzie immobiliari TOP

Trovare un intermediario qualificato è un compito difficile. Per aiutare i lettori, abbiamo compilato una panoramica delle società più affidabili in Russia che lavorano con immobili commerciali.

1) Agenzia.net

Agenzia di gestione immobiliare. Aiuterà i proprietari e gli inquilini ad affittare e affittare: ufficio, spazio commerciale, officina, magazzino, palazzo e qualsiasi altra proprietà commerciale. L'azienda impiega solo avvocati e agenti immobiliari esperti e qualificati.

Un vantaggio significativo dell'azienda è un approccio professionale, la disponibilità di un sito web dettagliato, lo sviluppo di una strategia individuale per ogni cliente dell'ufficio. Non ci sono servizi immobiliari che gli specialisti dell'azienda non potrebbero fornire agli utenti.

immobile commerciale a Mosca e nella regione - la principale specializzazione dell'azienda. Respect opera sul mercato dal 2004. L'agenzia inizialmente si è posta l'obiettivo di fornire ai clienti il ​​massimo un'ampia gamma servizi relativi all'affitto, all'acquisto e alla vendita di immobili.

Una varietà di offerte sul mercato immobiliare al dettaglio, un netto calo dell'attività commerciale a causa della crisi, la volatilità della valuta nazionale: questi fattori influenzano i termini di qualsiasi contratto di locazione, e ancor di più se si prevede di affittare i locali ai networker.

Le statistiche ufficiali mostrano una netta predominanza dell'offerta sulla domanda. Inoltre, collegare l'affitto alla valuta non aiuta le persone giuridiche che lavorano nel campo del commercio in rete a cogliere qualsiasi offerta "in movimento".

Caratteristiche del trading in rete

I rivenditori nazionali stanno prontamente introducendo nella propria pratica i metodi utilizzati dalle catene di vendita al dettaglio estere. Indubbiamente è difficile combattere, perché dalla parte degli "ospiti" stranieri c'è un'infrastruttura sviluppata, solidi investimenti e un affidabile "airbag" sotto forma di un certo fondo di stabilizzazione.

Pertanto, ci sono difficoltà per il proprietario per affittare i locali ai networker. Gli stranieri preferiscono costruire da zero o utilizzare i servizi di sviluppatori che lavorano secondo gli standard occidentali.

Tutte queste carenze sono più che compensate dai vantaggi del trading online:

• i grandi fornitori si sforzano sempre di lavorare con grandi clienti;
• sia i prezzi di acquisto che le condizioni di consegna per l'ufficio centrale del commercio a catena sono sempre più allettanti di quelli offerti da qualsiasi punto vendita isolato.

Elaborazione di una proposta commerciale per l'affitto di locali ai networker

Un'offerta commerciale ben scritta aumenta l'attrattiva dell'affitto di un determinato locale. I seguenti suggerimenti possono aiutarti a trovare un inquilino affidabile:

1. È necessario determinare l'elenco dei potenziali inquilini facendo le tue offerte individualmente.
2. Si consiglia di contattare per nome e il potenziale cliente dovrebbe anche conoscere il nome del proprietario.
3. Un aspetto positivo è la conoscenza, anche se "limitata".
4. Non usare le frasi “abbiamo un'area libera” o “offriamo un'area libera per…”. Dovrebbero essere sostituiti con "Abbiamo liberato spazio", "Un nuovo spazio è stato affittato".
5. Si raccomanda di interessare il cliente a cifre, dati statistici, indicando lo sviluppo dell'infrastruttura dell'area in cui si trovano i locali e dimostrare la dinamica dei cambiamenti nel potere d'acquisto.
6. Indica i marchi vicini i cui uffici e siti si trovano nelle vicinanze.
7. Niente testi lunghi, come la storia dell'azienda, la data di fondazione.
8. Dovresti provare a descrivere l'essenza del contratto di locazione in numeri, indicando i benefici attesi che il cliente riceverà dall'affitto dei locali.
9. Descrivere i servizi che possono essere forniti se necessario.
10. Valutare e indicare il valore strategico dell'area affittata.
11. Si consiglia vivamente di essere obiettivi, sottolineando non solo gli ovvi vantaggi della proposta, ma anche le carenze esistenti (un paio di svantaggi aggiungeranno sincerità alla descrizione).

Selezioniamo l'inquilino che riceverà il reddito più alto possibile per pagare l'affitto più alto possibile.

Se stai pensando: "affitterò i locali", allora arriveremo prontamente, consiglieremo e faremo tutto il necessario per realizzare i tuoi piani. Per questo, sono in corso alcuni lavori di ricerca. Realizziamo tabelle riassuntive, esaminiamo i vantaggi competitivi, teniamo conto dell'esperienza degli inquilini in questa e in aree simili. Inoltre, oltre a tutto ciò che è stato detto, esaminiamo le statistiche del lavoro e determiniamo la direzione di ulteriori movimenti. Il concetto generale è costruito dal punto di vista di ottenere la massima efficienza del progetto, la sua massima redditività.
Inoltre, la nostra azienda può fornire servizi per il "Brokerage" di una struttura commerciale.

Che cosa possiamo fare per voi:

• Affittare spazi commerciali;
• Affittare locali commerciali a Mosca;
• Affittare locali non residenziali;
• Affitto immobiliare;
• Vendere immobili;
• Accompagnare l'affare;

Siamo impegnati in locali da 5 mq. e altro ancora.

Se hai bisogno di affittare i locali tramite un'agenzia, saremo in grado di elaborare per te tutti i possibili potenziali inquilini. Non ci limitiamo, come altri agenti immobiliari, a pubblicare informazioni sulle bacheche. Non siamo pigri. Facciamo una media di 2.000 chiamate al giorno e tutte sono finalizzate a comunicare con gli inquilini per trasferirli nei tuoi locali.

A seconda della quantità di spazio da affittare, ci sono varie opzioni per trovare inquilini, vale a dire affittare i locali in una mano, ma più economico, o creare confini per più inquilini, sarà più redditizio. E scegli anche la giusta direzione tematica del prodotto. La nostra azienda sta vendendo locali commerciali in affitto, aiutando i proprietari a ricevere un reddito stabile ed elevato. Le principali attività che svolgiamo per affittare locali a Mosca sono suddivise in tre fasi principali: analisi dei locali e dell'ambiente per scegliere gli inquilini giusti, quindi negoziazioni con potenziali inquilini e firma di un contratto di locazione.

• 1. Analisi dei locali e dell'ambiente;
• 2. Trattative con potenziali inquilini;
• 3. Affittare locali;

Ecco quindi le principali attività che svolgiamo per affittare i tuoi locali:

Fase 1 - Analisi dei locali e dell'ambiente

Analisi della concorrenza

Questo punto, ovviamente, è uno dei fondamentali nella scelta degli inquilini. Devi affittare i locali a un inquilino forte che avrà una buona richiesta di prodotti nella zona. Analizzeremo tutti gli inquilini entro una distanza di 10 minuti a piedi e determineremo le entrate di ciascuno di essi. Sulla base di queste informazioni, creiamo una matrice merceologica presentata nell'area e determiniamo la domanda insoddisfatta. Naturalmente, gli stessi inquilini eseguono l'analisi, ma per proteggere il proprietario dall'improvviso congresso dell'inquilino a causa di scarse prestazioni, ci occupiamo ancora di questo processo da soli e firmiamo con fiducia un accordo con l'inquilino che farà davvero un ottimo lavoro lavoro in questo settore.
Questo elemento consente inoltre di:

Determina una tariffa di noleggio oggettiva

Scegli la dimensione ottimale dell'area per ogni inquilino

Individuare i format di maggior successo sul territorio e le aziende del network che li rappresentano

L'immagine della proprietà è il suo bene più prezioso!

Come viene costruita l'analisi della congiuntura e della concorrenza:

• Analisi della pervietà dei principali punti vendita concorrenti situati nelle vicinanze;
• La gamma di punti vendita selezionati;
• Analisi degli inquilini, del costo dell'affitto, nonché del costo dei beni nei punti indicati;
• Le principali differenze tra punti vendita con traffico massimo e minimo nell'area selezionata;
• Conclusioni e calcoli sugli sbocchi dati, la ragione del successo e del fallimento;
• Costruire il tavolo delle presenze inquilini di rete e concorrenza nelle direzioni nei punti vendita dati;

Come accennato in precedenza, grazie a questo articolo, potremo imparare molto sui parametri dell'affitto di un locale in affitto:

Tariffa di noleggio - basata sulle tariffe nell'ambiente e sulle prestazioni dei concorrenti;

Scegli la dimensione appropriata dell'area per ogni linea di prodotti e inquilino;

Identificare le catene e i format federali di maggior successo nell'area e sforzarsi di affittare loro locali in primo luogo;

Scopri i pro e i contro di altri punti vendita e sfruttali a tuo vantaggio.

Questo ci consentirà di utilizzare statistiche specifiche e tenere conto degli errori di altre persone. Inoltre, conoscendo il costo del biglietto medio in una determinata zona e il traffico massimo dei centri commerciali, si possono fare ipotesi sul reddito percepito dai locatari nei centri commerciali oggetto di studio (esistono altri modi più precisi per ottenere informazioni sulla entrate delle aziende). Cosa può essere utilizzato nel lavoro di definizione o correzione del concetto del nostro oggetto.

Ordina una richiamata gratuita, ti richiameremo entro un minuto e ti consiglieremo su qualsiasi problema sorto

Fase 2 - Trattative con potenziali inquilini

Fase 3 - Firma di un contratto di locazione - affitto di una stanza

La fase più desiderata da tutte le parti coinvolte nella transazione. Devi affittare un ufficio, un negozio, un magazzino per non rimpiangere nulla in futuro. La firma di un contratto di locazione legalmente competente e preferibilmente reciproco per entrambe le parti è la chiave per una cooperazione reciprocamente vantaggiosa. Ci sono tanti rapporti viziati e contratti risolti quanti ne vuoi, solo perché molti aspetti del rapporto tra inquilino e padrone di casa non sono stati risolti a fondo. Svilupperemo appositamente un formato contrattuale, in cui terremo assolutamente conto di tutti i dettagli, nonché delle seguenti parti del contratto:

Termini di pagamento, incl. multe e sanzioni;

Responsabilità per inosservanza dei termini del contratto - elettricità, acqua, ingresso gratuito

Multe reciproche

La procedura per l'interazione con le autorità di regolamentazione (vigili del fuoco, ispezioni sanitarie, ecc.);

Indicizzazione e condizioni per modificare l'indicizzazione e l'affitto (spesso gli inquilini danno un ultimatum per ridurre l'affitto e l'indicizzazione, minacciando di rescindere il contratto);

La procedura per la risoluzione del contratto è unilaterale o reciproca, per i quali motivi può essere risolto. Preavviso della controparte in merito alla risoluzione del contratto.

Oltre a ulteriore supporto dei rapporti di locazione.

I nostri servizi sono relativamente economici, ma molto professionali. Possiamo supportare completamente la tua transazione, dalla preparazione di una presentazione alla conclusione di un contratto di locazione e all'ulteriore gestione della struttura.

La nostra azienda offre i seguenti servizi:

Cosa otteniamo per il nostro lavoro? non solo gratitudine del cliente, ma anche amicizia. Abbiamo acquisito molti dei nostri amici attraverso il passaparola. Come lo facciamo? - Profondamente intriso dell'idea e presta attenzione a ogni dettaglio, anche il più insignificante. Solo in questo modo verrà svolto un lavoro di cui sarai orgoglioso. È necessario affittare l'immobile in modo tale che sia l'inquilino sia soddisfatto sia il proprietario vinca. Una scelta accurata dell'inquilino, attenzione a ogni clausola del contratto di locazione e supporto legalmente competente della transazione. Personalmente amo comunicare con le persone e cerco sempre di trovare un linguaggio comune, quindi mi piace quello che faccio.

Anton Borovitsky
Capo dell'azienda

Elena Zemtsova, socio amministratore di Delta Estate

L'attività di locazione, basata sull'affitto di locali a grandi catene di alimentari, oltre che a catene di ristorazione, è oggi uno dei modi più diffusi per investire nel settore immobiliare.

Perekrestok, Victoria, Magnit, Pyaterochka, KFC, McDonald's - qualsiasi grosse catene sono sempre richiesti, poiché sono stabili e predisposti per una cooperazione a lungo termine.

Quali aree sono richieste dai networker

Per quanto riguarda le dimensioni dei locali, l'area dipende principalmente dal profilo dell'inquilino. Per i supermercati alimentari, l'area ottimale è di 350-500 mq. m, per negozi specializzati come Vkusvill, Myasnov - da 100 a 300 mq. M. Saloni di bellezza, farmacie, centri medici, negozi di abbigliamento e calzature cercano superfici da 80 a 200 mq. M. Nel segmento della ristorazione, tutto dipende dal formato. Quindi, i ristoranti hanno bisogno di una media di 300-700 metri quadrati. m, fast food, caffè e caffetterie - 100-300 mq. m, e i piccoli locali da asporto necessitano di 10-40 mq. M.

Specifiche: la cosa principale a cui un investitore presta attenzione

I locali sono quindi attraenti per gli investimenti quando c'è un ampio bacino di potenziali inquilini alternativi. E questo è principalmente determinato da specifiche tecniche. I locali più richiesti si trovano ai primi piani, con pianta aperta e vetrine, oltre a più ingressi, almeno quello principale. strada principale e ulteriori "dal cantiere" per lo scarico e l'evacuazione. La presenza di più ingressi principali consentirà anche, se necessario, di dividere il locale in blocchi e successivamente affittarlo più costoso. Inoltre, il volume di energia elettrica è importante, il valore minimo è 0,2 kW per 1 mq. M. Ma è necessario tenere conto delle specificità di un potenziale inquilino. Ad esempio, i negozi di alimentari e gli esercizi di ristorazione hanno un tasso di consumo di elettricità maggiore a causa della refrigerazione e delle attrezzature da cucina. Un vantaggio per la stanza è la presenza di una cappa per la ristorazione o la possibilità di attrezzarla.

Per quanto riguarda i locali complessi, si tratta principalmente di seminterrati e seminterrati, con pianta ad ufficio o su più livelli, soprattutto se tutte le pareti sono portanti ed è impossibile riqualificare. E, naturalmente, i locali situati in luoghi con scarso traffico non sono richiesti.

Gli investitori non sono interessati allo spazio ufficio

Lo spazio ufficio nella sua forma più pura, situato in edifici residenziali, in particolare di classe economica, oggi non è molto richiesto. Più richiesti sono i locali commerciali e di libero utilizzo con ingresso indipendente, che possono essere utilizzati per diversi formati di business. Spesso attirano inquilini dal settore dei servizi: saloni di bellezza, fitness club, centri medici ed educativi - cosa sarà richiesto tra i residenti complesso residenziale e distretto. Ad esempio, affittiamo i nostri locali nel complesso residenziale "La Defense" presso la 3a scuola di sviluppo intellettuale per bambini Frunzenskaya 19 e i locali su Nezhinskaya 1 - la scuola Montesorri.

In che modo lo scopo dei locali influisce sul tipo di attività di noleggio

Naturalmente, lo scopo dei locali influisce sui tipi di attività di noleggio che possono essere organizzati in esso. Pertanto, la finalità culturale, educativa e medica delle aree richiede chiaramente un cambio di destinazione per utilizzarle per la ristorazione pubblica. Ma va tenuto presente che esistono alcune restrizioni all'apertura di determinati tipi di attività. Ad esempio, non è possibile aprire negozi di alcolici vicino alle istituzioni educative. Inoltre, in questo caso sarà impossibile ottenere una licenza per alcolici per un bar o un ristorante e per molti esercizi di ristorazione la vendita di bevande alcoliche rappresenta una quota significativa delle entrate. Inoltre, non sempre è possibile attrezzare una cappa per la ristorazione, se ciò non è previsto preventivamente dal committente.

Ciò che determina la liquidità dell'attività di noleggio

Innanzitutto, l'ubicazione influisce sulla liquidità dell'attività di noleggio. La maggiore richiesta è per i locali situati sulla prima linea di strade trafficate ad alto traffico efficiente. La liquidità dei locali per gli investitori è aumentata da un layout libero con possibilità di frazionamento in blocchi, più ingressi, vetrine, oltre alla presenza di una cappa per la ristorazione e una grande quantità di energia elettrica assegnata.

Per quanto riguarda l'attività di locazione nei nuovi edifici, la liquidità di tali oggetti dipende in gran parte dallo stadio di sviluppo del progetto, quindi l'occupazione del complesso è un fattore importante che deve essere preso in considerazione. Più grande è il progetto, da 2.500 appartamenti, più attivamente viene popolato e questo influisce direttamente sul traffico dei clienti. Occorre inoltre tener conto dell'ubicazione dei locali rispetto al traffico pedonale e alle vie di accesso, per valutare se la situazione cambierà nel giro di qualche anno. È possibile che il progetto sia pianificato per la costruzione centro commerciale, quindi i negozi di alimentari che oggi generano traffico stabile non saranno così liquidi tra qualche anno.

E il rimborso?

Il ritorno medio di un'attività di noleggio a Mosca è di 7-10 anni, con un rendimento dall'8 al 15% a seconda della località. Quindi, al centro, un rendimento del 10% annuo è considerato buono, nell'area del TTK - 12% e nell'area della tangenziale di Mosca e della Nuova Mosca - 13-15%.

Cosa cercare quando si studia l'offerta sul mercato

Al momento di decidere l'acquisto di un'attività di locazione in un nuovo complesso residenziale, è necessario tenere conto di fattori quali le fasi di costruzione e l'occupazione del complesso, i tempi di registrazione della proprietà. Sarebbe utile conoscere nel dettaglio le planimetrie dell'area edificabile per valutare l'ubicazione dei locali rispetto alle abitazioni e ai flussi pedonali. È inoltre necessario guardare al futuro: quali altre strutture commerciali sono previste nel progetto, se la direzione del traffico cambierà, ad esempio, se è prevista l'apertura di una metropolitana o di una posa a breve nuova strada. È importante conoscere l'ambiente competitivo oggi e domani, per scoprire l'interesse dei potenziali inquilini in questa località.

Non è un segreto che ci siano venditori senza scrupoli che gonfiano artificialmente il canone di locazione e offuscano ferie e indicizzazione. È anche possibile semplicemente "dipingere" i numeri nel contratto di locazione. Inoltre, se si tratta di acquistare una stanza già con un inquilino, il venditore può deliberatamente tacere sul desiderio dell'inquilino di ridurre l'affitto o che presto si trasferirà fuori dai locali. Pertanto, oltre alla posizione e caratteristiche generali locali, è necessario studiare in dettaglio l'inquilino stesso e il contratto con lui.

L'offerta sul mercato sta migliorando?

Nei nuovi edifici, ovviamente, la qualità dello spazio proposto diventa di un ordine di grandezza superiore. Anche gli sviluppatori di alloggi di classe economica hanno iniziato a pensare all'efficacia della vendita al dettaglio. In molti progetti, i primi piani sono inizialmente progettati con un layout aperto, un minimo di muri portanti, ingressi e vetrine separate, soffitti alti, una cappa aspirante per la ristorazione pubblica e più energia elettrica viene assegnata ai locali.

Vale la pena notare che non solo nei nuovi edifici c'è un notevole miglioramento della qualità dei locali commerciali di strada. Ad esempio, nel centro, i vecchi edifici sono adattati uso moderno: vengono organizzati ingressi e vetrine separati.