Locazione di locali residenziali e non residenziali: questioni fiscali controverse. Inquilini che cercano locali per un bar Importante: cosa succede se sei l'unico partecipante all'asta
Nel Codice Civile della Federazione Russa, le parti di un contratto di locazione possono prevedere sia un importo fisso dell'affitto sia la procedura per il suo calcolo. Di conseguenza, l'affitto può essere fissato sotto forma di una parte principale (fissa) e di una parte variabile, determinata mediante calcolo. La parte permanente è fissa e comprende un canone per l'utilizzo dei locali stessi. La parte variabile dell'affitto è equivalente (o calcolata a partire dal) costo delle utenze consumate dall'inquilino in un determinato periodo. Pertanto, l’intero importo dell’affitto (sia la parte fissa che quella variabile) costituisce il pagamento dei servizi resi dal locatore nel fornire l’immobile in affitto.
La parte fissa dell'affitto viene solitamente determinata moltiplicando il canone di locazione previsto dal contratto per la superficie affittata in metri quadrati. Pertanto, il contratto di affitto spesso indica la tariffa di affitto per 1 metro quadrato al mese.
Esempio
Puoi specificare una formula per calcolare la parte costante dell'affitto, ad esempio, in questo modo:
"La parte fissa dell'affitto è determinata dalla formula:
TV x/y = A * S,
dove TV x/y è la parte fissa dell'affitto dovuta per il mese x, anno y;
A - canone di locazione previsto dal contratto;
S - superficie affittabile, in metri quadrati."
Si può anche prevedere che la parte costante del canone venga moltiplicata per l'indice dei prezzi al consumo, coefficiente che tiene conto delle condizioni d'uso dell'immobile da parte dell'affittuario; per il fattore di correzione, ecc.
Nel contratto di locazione può essere indicato che la parte variabile del canone copre le spese effettive del locatore per le bollette, ovvero:
Energia elettrica;
Fornitura d'acqua;
Energia termica;
Rimozione dei rifiuti domestici (è possibile fornire l'intero elenco dei servizi necessari), ecc.
Esempio
Puoi specificare una formula per il calcolo della parte variabile dell'affitto, ad esempio, in questo modo:
"La parte variabile del canone è determinata dalla formula:
P x/y = E + Vo + T + M, dove
P x/y - parte variabile dell'affitto dovuto per il mese x, anno y;
E - spesa per l'energia elettrica del mese x, anno y;
Vo - costi di fornitura dell'acqua per il mese x, anno y;
T - spese per energia termica per il mese x, anno y;
M - spese per la rimozione dei rifiuti domestici per il mese x, anno y."
Se il pagamento delle utenze viene effettuato in base alle letture dei contatori, è possibile indicare nel contratto che la parte variabile del canone è soggetta a determinazione in base alle letture dei contatori. Può essere prescritto che i valori dei contatori delle utenze vengano registrati in presenza dei rappresentanti autorizzati del locatore e del locatario.
Attenzione
Nel paragrafo 12 della Lettera informativa del Presidium della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa dell'11 gennaio 2002 N 66, si osserva che addebitare all'inquilino solo i costi per il pagamento delle utenze non può essere considerato una forma di affitto . Poiché il locatore non riceve effettivamente un corrispettivo per l'immobile locato, il pagamento da parte del locatario delle sole utenze non costituisce corrispettivo del contratto.
Pubblicazione
La proprietà può essere affittata se non perde o non modifica le sue proprietà naturali durante l'uso. Il contratto di locazione deve contenere dati che consentano di stabilire con certezza quale immobile verrà trasferito come oggetto locato. Se in base a un contratto di locazione è impossibile determinare quale proprietà viene affittata, tale contratto è considerato non concluso e le parti di tale contratto non hanno alcun diritto o obbligo.
Solo il suo proprietario ha il diritto di affittare l'immobile. Tuttavia, può fungere da locatore anche una persona che non è il proprietario, ma è autorizzata dal proprietario ad affittare l'immobile.
Il periodo di affitto dell'immobile è determinato dal contratto. Se il contratto non specifica un periodo, il contratto si considera concluso a tempo indeterminato. In questo caso, ciascuna delle parti ha il diritto di recedere dal contratto in qualsiasi momento, avvisando l'altra parte con un mese di anticipo e, in caso di affitto di un immobile, con tre mesi di anticipo. In tal caso il contratto può prevedere un diverso termine di preavviso per la risoluzione del contratto di locazione a tempo indeterminato.
Il locatore è responsabile di tutti i difetti dell'oggetto locato, anche se non ne era a conoscenza al momento della conclusione del contratto. Se l'affittuario, dopo aver accettato l'immobile, scopre alcune carenze, ha il diritto:
esigere che il locatore li elimini gratuitamente;
correggere autonomamente queste carenze e richiedere il rimborso delle spese per la loro eliminazione con pagamento simultaneo;
eliminare autonomamente le carenze e detrarre l'importo delle spese sostenute dal canone di locazione, avvisando il locatore. L'inquilino ha inoltre il diritto di esigere una riduzione proporzionale del canone di locazione, e può eliminare o non eliminare le carenze riscontrate;
non per eliminare le carenze, ma per risolvere il contratto.
Il locatore non è responsabile dei vizi dell'oggetto locato nel caso in cui tali vizi fossero stati concordati al momento della conclusione del contratto di locazione o fossero noti in anticipo al locatario o avrebbero dovuto essere scoperti dal locatario durante l'ispezione dell'immobile o il controllo la sua funzionalità al momento della conclusione del contratto o del trasferimento dell'immobile in affitto.
Pagamento utenze da parte dell'inquilino
Il contratto di locazione è un accordo di compensazione. L'importo dell'affitto e le condizioni di pagamento sono determinati dal contratto. Inoltre, l'inquilino è tenuto a pagare le utenze per l'immobile locato. Esistono diverse modalità con cui l'inquilino può rimborsare le spese delle utenze:
canone fisso, che comprende il costo delle utenze. L'affittuario paga mensilmente al locatore l'importo indicato nel contratto;
affitto, costituito da una parte fissa e variabile, in particolare, un affitto costante è un pagamento per l'area dei locali affittati, un affitto variabile è un pagamento per le utenze;
affitto escluso il costo delle utenze. L'inquilino stipula autonomamente accordi con i servizi di pubblica utilità oppure può essere utilizzato un contratto di agenzia per rimborsare i costi delle utenze.
Affitto compreso il costo delle utenze
L'affitto comprensivo dei pagamenti delle utenze provoca il minor numero di controversie con le autorità fiscali, ma è un'opzione meno redditizia. Il costo di alcuni servizi dipende direttamente dall'entità del loro consumo e non è sempre possibile determinare in anticipo quanta, ad esempio, l'elettricità consumerà un inquilino. Pertanto, può verificarsi una situazione in cui le utenze effettivamente consumate dall'inquilino non sono coperte dall'importo delle utenze incluse nell'affitto.
Conto del locatore. L'affitto, comprese le bollette, è il reddito derivante dalla vendita di servizi per la locazione dei locali. Oggetto della tassazione è la vendita di servizi per la messa a disposizione di immobili in affitto.
In questo caso l'intero importo dell'affitto costituisce il compenso per i servizi del locatore nel mettere a disposizione l'immobile in affitto. Pertanto, il proprietario deve calcolare l'IVA sull'intero importo dell'affitto ed emettere una fattura all'inquilino per l'intero importo dell'affitto. Allo stesso tempo, non è necessario evidenziare l'importo dei pagamenti delle utenze in una riga separata nella fattura e nella fattura per il pagamento al proprietario (lettera del Ministero delle finanze russo del 19 settembre 2006 n. 03-06- 01-04/175).
Per quanto riguarda gli importi IVA presentati dai fornitori di servizi di pubblica utilità, il locatore può detrarli integralmente secondo le modalità generalmente stabilite, poiché i servizi vengono acquistati per operazioni soggette a IVA (messa a disposizione di beni in affitto) (Risoluzione del Servizio federale antimonopolio della Distretto Nord-Ovest del 10 gennaio 2007 n. A05-7971/2006-13, FAS del Distretto del Caucaso settentrionale del 7 novembre 2007 n. F08-6607/07-2723A - lasciato in vigore dalla Determinazione dell'Arbitrato Supremo Tribunale della Federazione Russa del 29 febbraio 2008 n. 2615/08).
Conto dell'inquilino. L'inquilino, pagando l'affitto, che comprende le bollette, rimborsa al proprietario il costo delle spese delle utenze. Poiché il locatore ha emesso fattura per l'intero importo del canone, l'inquilino ha il diritto di detrarre l'intero importo dell'IVA relativa al canone, comprese le utenze (delibera del Presidium della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del marzo 10, 2009 n. 6219/08, FAS Distretto di Mosca del 24 aprile 2009 n. KA-A40/3091-09).
Pertanto, l'inquilino ha diritto a detrarre l'IVA se l'affitto comprende una parte fissa e una parte variabile equivalente all'importo delle bollette.
Canone composto da parti fisse e variabili
Questo metodo di rimborso delle spese delle utenze del proprietario causa le maggiori controversie per quanto riguarda la questione dell'accettazione degli importi IVA per la detrazione sia da parte del proprietario che dell'inquilino.
Conto del locatore. Sulla questione se il locatore abbia il diritto di detrarre l'IVA sui servizi consumati dall'inquilino, ci sono due posizioni. Secondo la prima posizione, il locatore può detrarre solo la parte dell'IVA relativa al costo dei servizi da lui personalmente consumati. Il proprietario non vende utenze e non riceve ricavi da questa operazione, quindi non è tenuto a emettere fattura all'inquilino per l'importo delle utenze che consuma. Di conseguenza, al ricevimento dei fondi trasferiti dall'inquilino al proprietario per compensare le spese del proprietario per il pagamento di questi servizi, non vi è alcuna IVA soggetta a tassazione (lettere del Ministero delle Finanze russo del 31 dicembre 2008 n. 03 -07-11/392, 26 dicembre 2008 n. 03-07-05/51, Servizio fiscale federale della Russia per Mosca del 21 maggio 2008 n. 19-11/48675, risoluzione del Servizio federale antimonopolio del Volga Distretto del 4 marzo 2008 N. A65-8421/2007-SA1-37, Servizio federale antimonopoli del Distretto Centrale del 14 febbraio 2008 N. A48-1629/07-6, Determinazione della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 29 gennaio 2008 n. 18186/07).
Inoltre, il locatore non ha il diritto di riemettere fatture al locatario, poiché in questo caso non è intermediario tra locatario e prestatore di servizi e, pertanto, non è soggetto alle disposizioni dei paragrafi 3 e 7 della legge Regole per la tenuta dei registri delle fatture ricevute ed emesse, dei libri di acquisto e di vendita durante il calcolo dell'imposta sul valore aggiunto.
Ne consegue pertanto che il locatore:
accetta in detrazione solo quella parte dell'IVA che ricade sulla quota dei servizi da lui consumati;
L'IVA, che rappresenta la quota dei servizi consumati dall'inquilino, è inclusa nel costo di questi servizi;
presenta all'inquilino il costo delle utenze, IVA inclusa (fornite dai servizi di pubblica utilità).
Tuttavia, esiste un'altra posizione: il locatore in una situazione del genere ha il diritto di applicare una detrazione (risoluzioni del Servizio federale antimonopolio del distretto degli Urali dell'11 dicembre 2008 n. Ф09-9211/08-С2, Servizio federale antimonopolio di il Distretto Centrale del 28 marzo 2007 n. A48-4688/06-19). Gli argomenti a sostegno di questa posizione sono i seguenti. Il locatore è tenuto a mettere a disposizione i locali in affitto nelle condizioni stabilite dal contratto, vale a dire in condizioni adatte all'uso. Il locatore stipula contratti con i servizi di pubblica utilità, che gli presentano l'importo dell'IVA ed emettono una fattura per il costo dei servizi forniti. Pertanto, l'acquisto dei servizi pubblici da parte del proprietario è una delle condizioni necessarie per affittare i locali. Di conseguenza, tali servizi vengono acquistati per effettuare operazioni soggette ad IVA, poiché sono soggetti ad IVA i servizi di locazione di immobili.
Se il locatore soddisfa tutte le condizioni necessarie per applicare una detrazione fiscale, ha il diritto di accettare l'intero importo dell'IVA presentato dai fornitori di servizi di pubblica utilità per la detrazione integrale. In questo caso, per il rimborso all'inquilino, presenta il costo delle utenze senza tener conto dell'IVA presentata dai servizi di utilità.
Conto dell'inquilino. Ci sono anche due posizioni sulla questione della legalità dell’utilizzo delle detrazioni IVA da parte del locatario.
Secondo la prima posizione, l'inquilino non può applicare la detrazione, poiché il proprietario non ha il diritto di emettergli fattura. Pertanto, il conduttore non soddisfa una delle condizioni per l'insorgere del diritto alla detrazione, stabilite dal comma 1 dell'art. 172 del Codice Fiscale della Federazione Russa (lettere del Ministero delle Finanze della Russia del 24 marzo 2007 n. 03-07-15/39, Servizio fiscale federale della Federazione Russa per Mosca del 16 luglio 2007 n. 19 -11/067415, risoluzioni del Servizio federale antimonopolio del distretto della Siberia occidentale del 1 settembre 2008 n. F04- 5318/2008(10782-A46-40), 24.03.08 n. F04-2074/2008(2736-A45 -41).
Se il locatore non emette fattura, l'importo dell'IVA imputabile alla quota delle utenze consumate può essere preso in considerazione dal locatario come parte delle spese. Secondo la seconda posizione, l'affittuario ha il diritto di detrarre l'importo dell'IVA sulla base delle fatture riemesse, fatto salvo il rispetto degli altri requisiti stabiliti dal comma 2 dell'art. 171, comma 1, art. 172 del Codice Fiscale della Federazione Russa (risoluzioni del Servizio Federale Antimonopolio del Distretto di Mosca del 17 marzo 2009 n. KA-A40/1688-09, 25 dicembre 2008 n. KA-A40/12036-08-p , il Presidium della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 25 febbraio 2009 n. 12664/08). Facendo valere la sua decisione, il tribunale ha sottolineato che l'uso dei locali affittati è possibile solo se sono dotati di riscaldamento, luce, acqua, ecc. Pertanto, la fornitura di servizi di pubblica utilità è indissolubilmente legata alla fornitura di servizi di noleggio.
Affitto escluso il costo delle utenze
In questo caso, l'inquilino stipula un accordo separato per pagare le utenze. Allo stesso tempo, affinché i suoi diritti non vengano violati, il proprietario deve approvare il metodo di conciliazione reciproca tra l'inquilino e i servizi di pubblica utilità.
Poiché l'inquilino lavora direttamente con i servizi di pubblica utilità, le fatture vengono emesse a lui e non al proprietario, quindi ha diritto a detrarre l'IVA sui costi delle utenze.
Contratto di agenzia come uno dei modi per pagare le utenze tra il proprietario e l'inquilino
Per elaborare il compenso per i pagamenti delle utenze, molte organizzazioni stipulano un contratto di agenzia, in base al quale il proprietario agisce come agente e l'inquilino come mandante. Agendo come intermediario tra i servizi di pubblica utilità e l'inquilino, il proprietario può riemettere la fattura ricevuta dai servizi di pubblica utilità all'inquilino e l'inquilino può detrarre l'IVA indicata in tale fattura.
Il locatore, non effettuando operazioni di vendita di utenze, non ha obblighi di calcolo e pagamento dell'IVA. Tuttavia, egli è obbligato a pagare l'IVA sul valore della sua retribuzione. Viene pagato un accordo di intermediazione, pertanto è consigliabile che le parti di tale accordo prevedano il pagamento di un compenso per il locatore che svolge le funzioni di intermediario.
Sulla questione dell'applicazione della detrazione IVA da parte di un inquilino dal costo delle utenze pagate tramite un proprietario intermediario, le decisioni dei tribunali arbitrali sono ambigue. Ad esempio, la risoluzione del Servizio federale antimonopolio del distretto di Mosca del 25 settembre 2008 n. KA-A40/8932-08 afferma che l'inquilino ha il diritto di applicare una detrazione per le utenze pagate tramite un proprietario intermediario. Se l'inquilino ha una fattura riemessa dal proprietario per il pagamento dei servizi di pubblica utilità ricevuti da organizzazioni specializzate, allora ha il diritto di detrarre l'importo dell'IVA sui costi di pubblica utilità, fatto salvo il rispetto degli altri requisiti stabiliti dal comma 2 dell'art. 171, comma 1, art. 172 del Codice Fiscale della Federazione Russa (vedi anche la risoluzione del Servizio Federale Antimonopolio del Distretto Nordoccidentale del 08/09/08 n. A66-109/2008).
Tuttavia, nella risoluzione del Servizio federale antimonopolio del distretto della Siberia occidentale del 27 agosto 2008 n. Ф04-5231/2008(10532-А03-25)) si afferma che l'accordo di mediazione determina effettivamente la procedura per il rimborso dei costi delle utenze. Poiché il proprietario non vende utenze, quindi, questa operazione non è soggetta ad IVA e l'affittuario non ha diritto a detrarre l'importo dell'IVA in base alle fatture riemesse.
Miglioramenti su beni di terzi
Durante la durata del contratto di locazione, l'inquilino può effettuare riparazioni all'immobile locato. I miglioramenti sono divisi in separabili e inseparabili.
Miglioramenti separabili
I miglioramenti separabili includono miglioramenti che possono essere separati dall'immobile locato senza causare danni e successivamente utilizzati separatamente da esso. Le migliorie separabili apportate dall'affittuario all'immobile locato sono di sua proprietà, salvo diversa disposizione del contratto (articolo 623 del Codice Civile della Federazione Russa).
Imposta sul reddito. Gli investimenti del locatario relativi alla produzione di migliorie separabili costituiscono il costo di una voce separata delle immobilizzazioni nella sua contabilità. A seconda del costo e del periodo di utilizzo delle migliorie, le spese sostenute dal locatario per la loro implementazione sono rilevate come costi per l'acquisizione di beni ammortizzabili o sono incluse nelle sue spese correnti.
Se il costo iniziale delle migliorie è superiore a 20.000 rubli, la loro vita utile supera i 12 mesi e l'oggetto migliorato viene utilizzato per generare reddito, le migliorie separabili sono riconosciute come beni ammortizzabili. L'inquilino ripaga il costo di questi miglioramenti calcolando l'ammortamento.
Il locatario inizia ad accantonare l'ammortamento sulle migliorie separabili prese in considerazione come parte del bene ammortizzabile a partire dal 1° giorno del mese successivo a quello in cui tale miglioria è stata messa in funzione.
Per le migliorie separabili, il locatario ha il diritto di applicare un bonus di ammortamento includendo contestualmente nelle spese del periodo di rendicontazione o d'imposta i costi degli investimenti di capitale per un importo non superiore al 10% (per le immobilizzazioni appartenenti al terzo al settimo gruppi di ammortamento - non più del 30%) del costo iniziale delle migliorie separabili. La possibilità di applicare l'ammortamento bonus deve essere prevista nella politica contabile del contribuente.
I.V.A. L'affittuario ha diritto alla detrazione dell'IVA presentata come parte del costo delle migliorie separabili se ricorrono tutte le condizioni previste dall'art. 171 e 172 del Codice Fiscale della Federazione Russa. Le migliorie separabili devono essere utilizzate in attività soggette ad IVA, devono essere prese in considerazione e avere fattura con l'importo dell'imposta stanziata.
Imposta patrimoniale. Nella contabilità, le spese dell'inquilino per la creazione (acquisto) di migliorie separabili costituiscono il costo iniziale di un elemento delle immobilizzazioni o delle rimanenze. Il costo delle migliorie separabili incluse nelle rimanenze viene stornato come spesa al momento della messa in servizio. Per garantire la sicurezza di questi oggetti, è consigliabile organizzare un adeguato controllo sul loro movimento.
I miglioramenti separabili che l'inquilino registra come immobilizzazioni devono essere inclusi nella base imponibile dell'imposta sulla proprietà. Se i miglioramenti separabili sono contabilizzati come rimanenze, non sono soggetti all'imposta sulla proprietà.
Miglioramenti inseparabili
Le migliorie inseparabili che non possono essere separate dall'oggetto locato stesso sono riconosciute come proprietà del locatore e gli vengono trasferite alla fine del periodo di locazione. Eventuali migliorie all'immobile locato possono essere apportate con o senza il consenso del locatore. In questo caso, il costo delle migliorie inseparabili apportate senza il consenso del locatore non viene rimborsato. Il costo delle migliorie permanenti effettuate a proprie spese e con il consenso del locatore dovrà essere rimborsato dal locatore alla scadenza del contratto.
Imposta sul reddito. Gli investimenti di capitale in beni immobilizzati in leasing sotto forma di migliorie inseparabili apportate dal locatario con il consenso del locatore sono rilevati come beni ammortizzabili.
Tali investimenti di capitale vengono ammortizzati nel seguente ordine:
gli investimenti di capitale, il cui costo è rimborsato al locatario dal locatore, sono ammortizzati dal locatore secondo le modalità stabilite dal Capitolo. 25 Codice Fiscale della Federazione Russa;
gli investimenti effettuati dal locatario con il consenso del locatore, il cui costo non è rimborsato dal locatore, sono ammortizzati dal locatario durante la durata del contratto di locazione, sulla base di quote di ammortamento calcolate tenendo conto della vita utile dell'immobile immobilizzazioni affittate.
Conto del locatore. Nella contabilità fiscale del locatore, il costo dei miglioramenti inseparabili ricevuti gratuitamente e non rimborsati al locatario non è riconosciuto come reddito imponibile a causa della sottoclausola. 32 comma 1 art. 251 Codice Fiscale della Federazione Russa. Allo stesso tempo, il locatore non ha il diritto di aumentare il costo iniziale dell'oggetto locato che gli è stato restituito dell'importo dei miglioramenti inseparabili. Inoltre, il locatore non può ammortizzare separatamente gli investimenti di capitale sotto forma di miglioramenti permanenti realizzati senza il suo consenso e successivamente trasferiti a lui gratuitamente. Questo diritto è concesso al proprietario solo a condizione che rimborsi all'affittuario il costo delle migliorie apportate.
Ai sensi del comma 1 dell'art. 258 del Codice Fiscale della Federazione Russa, gli investimenti di capitale, il cui costo è rimborsato dal locatore al locatario, sono ammortizzati dal locatore in modo generale. L'ammortamento inizia il 1° giorno del mese successivo a quello in cui il bene ammortizzabile sotto forma di migliorie inseparabili è stato messo in funzione.
Il locatore deve ispirarsi alla procedura generale per il calcolo dell'ammortamento dopo un aumento del costo originario dell'immobile, vale a dire tutte le condizioni devono essere soddisfatte, come se gli investimenti di capitale sotto forma di ricostruzione (ammodernamento) fossero effettuati dal locatore stesso. Inoltre, il locatore ha il diritto di usufruire del bonus di ammortamento e di ammortizzare in una sola volta fino al 10% (30% per gli oggetti in leasing appartenenti ai gruppi di ammortamento 3-7) dei costi degli investimenti di capitale sotto forma di inseparabili miglioramenti.
Conto dell'inquilino. Il locatario può ammortizzare i miglioramenti inseparabili da lui apportati all'immobile locato se sono soddisfatte due condizioni:
gli investimenti di capitale sono stati effettuati con il consenso del locatore;
il costo degli investimenti di capitale effettuati non viene rimborsato dal locatore.
Se queste condizioni sono soddisfatte, gli investimenti di capitale effettuati dal locatario sotto forma di migliorie inscindibili all'immobile locato vengono ammortizzati dal locatario durante la durata del contratto di locazione.
Gli investimenti di capitale sotto forma di miglioramenti inseparabili effettuati dall'inquilino sono indissolubilmente legati all'oggetto locato stesso, pertanto, per calcolare il tasso di ammortamento per essi, viene utilizzata la vita utile stabilita dalla Classificazione delle immobilizzazioni per l'oggetto locato (lettera di Ministero delle Finanze della Russia del 14 maggio 2008 n. 03-03-06 /2/52).
Pertanto, nel determinare la vita utile, il locatario deve ispirarsi ai termini stabiliti per il gruppo di ammortamento in cui rientra l'oggetto locato. È sulla base di questo periodo che verrà calcolato l'importo dell'ammortamento per i miglioramenti inseparabili apportati (lettera del Ministero delle Finanze russo del 14 maggio 2008 n. 03-03-06/2/52).
Se un'organizzazione affitta, ad esempio, locali in un edificio appartenente al 10o gruppo di ammortamento e apporta miglioramenti inseparabili a questi locali, la vita utile dei miglioramenti apportati dovrà essere determinata in conformità con il 10o gruppo di ammortamento. La vita utile minima possibile in questa situazione sarebbe di 361 mesi. (limite inferiore per il 10° gruppo di ammortamento).
L'ammortamento viene maturato dall'inquilino a partire dal mese successivo alla messa in funzione dei miglioramenti da lui apportati. Dopo la scadenza del contratto di locazione e la restituzione dell'oggetto locato al locatore, l'ammortamento cessa. Se la vita utile dell'immobile locato è più lunga della durata del contratto di locazione, parte del costo degli investimenti di capitale sotto forma di migliorie inseparabili non verrà ammortizzato, pertanto il locatario non sarà in grado di riconoscere parte del costi dei miglioramenti inseparabili apportati.
Quanto all'applicazione del premio di ammortamento, per gli investimenti in beni immobilizzati in locazione finanziaria, è stabilita un'apposita procedura di calcolo degli ammortamenti, prevista dal comma 1 dell'art. 258 del Codice Fiscale della Federazione Russa, pertanto, le regole per l'applicazione dei bonus di ammortamento per miglioramenti inseparabili non si applicano all'inquilino (lettere del Ministero delle Finanze della Russia del 22 maggio 2007 n. 03-03-06/2 /82, 24 maggio 2007 n. 03-03-06/1/302).
Le migliorie inseparabili apportate dal locatario senza il consenso del locatore non sono soggette ad ammortamento. Secondo il comma 1 dell'art. 256 del Codice Fiscale della Federazione Russa, gli investimenti di capitale sotto forma di miglioramenti inseparabili su immobilizzazioni in leasing sono inclusi tra gli immobili ammortizzabili solo se tali miglioramenti sono stati concordati con il locatore.
Se, secondo i termini del contratto, il locatore, alla fine del periodo di locazione, rimborsa al locatario il valore residuo delle migliorie da lui apportate, l'importo del risarcimento sarà incluso dal locatario nel reddito (come parte del ricavo della vendita), ed il valore residuo delle migliorie verrà computato come spese ai sensi dell'art. 268 del Codice Fiscale della Federazione Russa (lettere del Ministero delle Finanze della Russia del 03/07/08 n. 03-03-06/1/159, 02/05/08 n. 03-03-06/2 /12).
Metodi di calcolo degli ammortamenti. Dal 2009, l'ammortamento di tutti gli elementi immobiliari ammortizzabili è stato calcolato secondo le modalità specificate nei principi contabili dell'organizzazione. Tuttavia, al comma 3 dell’art. 259 del Codice Fiscale della Federazione Russa elenca le tipologie di beni che vengono sempre ammortizzati solo utilizzando il metodo a quote costanti: edifici, strutture, dispositivi di trasmissione compresi nell'ottavo-decimo gruppo di ammortamento.
Se l'inquilino ammorterà gli investimenti di capitale in immobili in locazione, che appartengono all'ottavo-decimo gruppo di ammortamento, l'ammortamento su di essi dovrà essere calcolato utilizzando il metodo a quote costanti. Il metodo non lineare non può essere applicato a tali investimenti di capitale (lettera del Ministero delle Finanze russo del 10 maggio 2006 n. 03-03-04/1/441).
Sia con il metodo lineare che con quello non lineare, il locatario matura gli ammortamenti sulle migliorie inscindibili a partire dal 1° giorno del mese successivo a quello in cui l'immobile è stato messo in funzione.
Periodo di ammortamento. Per un inquilino che ha apportato migliorie inscindibili all'immobile locato, è fondamentale come vengono formalizzati i rapporti tra le parti al termine del contratto di locazione. Se il contratto viene prorogato (rinnovato), resta in vigore il contratto originale in base al quale sono stati apportati i miglioramenti. Di conseguenza, l'inquilino, anche dopo la proroga, può continuare ad addebitare l'ammortamento sui miglioramenti apportati (lettera del Ministero delle Finanze russo del 20 marzo 2007 n. 03-03-06/1/167).
Se le parti rinnovano il contratto di locazione, il contratto precedente si risolve ed entra in vigore un nuovo contratto. In questo caso, l'inquilino perde il diritto di ammortizzare i miglioramenti da lui apportati ai sensi del vecchio contratto di locazione, che ha cessato di essere valido (lettera del Ministero delle Finanze russo dell'8 ottobre 2008 n. 03-03-06/ 2/140).
I.V.A. Il trasferimento al locatore di migliorie inseparabili ai locali affittati, effettuato dal locatario in proprio o con il coinvolgimento di appaltatori, è soggetto a IVA, ed è tenuto a presentare per il pagamento al locatore l'importo dell'IVA sul costo di miglioramenti inseparabili (lettera del Ministero delle Finanze russo del 29 agosto 2008 n. 03-07-11/290) .
Il locatario è tenuto ad addebitare l'IVA e a redigere fattura indipendentemente dal fatto che tale cessione avvenga a titolo oneroso (anche a titolo oneroso) o a titolo gratuito e da chi ha eseguito i lavori: locatario o appaltatore (delibera FAS PO n. A12 del 24 giugno 2008 -18629/07, Dipartimento dell'Istruzione dell'Estremo Oriente del 20.10.08 n. F03-4340/2008).
Allo stesso tempo, il Distretto FAS di Mosca, nella sua risoluzione del 30 settembre 2008 n. KA-A40/9153-08 nel caso n. A40-5452/08-108-22, ha indicato che sono necessari miglioramenti inseparabili ai locali affittati proprietà del locatore, pertanto il loro trasferimento non può essere riconosciuto come attuazione e non si pone l'oggetto dell'imposta sull'IVA (vedi anche la decisione del Servizio federale antimonopolio del distretto nord-occidentale del 21/04/06 nel caso n. A56 -7638/2005).
Il trasferimento della proprietà di beni, lavori eseguiti, servizi forniti gratuitamente è riconosciuto come vendita di beni (lavori, servizi). Pertanto, le operazioni che comportano la cessione gratuita di migliorie inseparabili da parte del locatario sono incluse nel fatturato soggetto ad IVA (come le operazioni che comportano la cessione dei risultati del lavoro).
L'IVA deve essere addebitata nel momento in cui le migliorie inseparabili vengono trasferite al locatore. Di norma, tale trasferimento avviene alla scadenza del contratto di locazione, quando l'immobile locato (insieme alle migliorie inseparabili) viene restituito al locatore. In caso di cessione di migliorie permanenti al locatore, il locatario è tenuto ad emettere fattura e a registrarla nel libro delle vendite.
Poiché la cessione gratuita di migliorie inseparabili è soggetta all'IVA, l'inquilino ha il diritto di detrarre l'IVA da lui pagata quando apporta migliorie inseparabili. Per fare ciò, deve soddisfare le condizioni previste dall'art. 171 e 172 del Codice Fiscale della Federazione Russa (delibera del Servizio Federale Antimonopolio del Distretto di Mosca del 13.02.07 e 19.02.07 n. KA-A40/450-07 nel caso n. A40-31107/06-116 -180). A sua volta, il locatore non potrà detrarre l'IVA sulle migliorie inseparabili ricevute a titolo gratuito. Dopotutto, con un trasferimento gratuito, l'inquilino non presenta l'importo dell'IVA al locatore per il pagamento in base alla fattura (lettera del Ministero delle Finanze russo del 21 marzo 2006 n. 03-04-11/60) .
Imposta patrimoniale. Gli investimenti di capitale effettuati dal locatario sotto forma di migliorie inseparabili agli oggetti locati, contabilizzati come parte delle immobilizzazioni del locatario, rimborsati (non rimborsati) dal locatore, sono soggetti all'imposta sulla proprietà fino alla loro cessione ai sensi del contratto di locazione (lettera di Ministero delle Finanze della Russia del 24 ottobre 2008 n. 03-05-04-01/37). Si consiglia all'inquilino di non attendere la fine del contratto di locazione e di trasferire le migliorie apportate al proprietario subito dopo la conclusione dei lavori. Ciò consentirà all'inquilino di evitare disaccordi con le autorità fiscali.
Nella contabilità del locatore, i miglioramenti inseparabili apportati dal locatario aumentano il costo iniziale del bene locato o sono contabilizzati come una voce separata delle immobilizzazioni. Con una qualsiasi delle opzioni contabili, il locatore è tenuto a pagare l'imposta sulla proprietà sul costo dei miglioramenti. Comprende il costo dei miglioramenti inseparabili nella base imponibile dell'imposta sulla proprietà, a partire dal momento in cui i miglioramenti vengono ricevuti dall'inquilino sotto il certificato di trasferimento e accettazione o altri documenti simili.
Locatore – organizzazione straniera
Come padrone di casa locali non residenziali può essere una società straniera che possiede una proprietà sul territorio della Russia.
Secondo le autorità di regolamentazione, la locazione di beni immobili da parte di un'organizzazione straniera può portare alla formazione di un ufficio di rappresentanza permanente se effettuata su base sistematica (ordinanza del Ministero delle imposte russo del 28 marzo 2003 n. BG-3 -23/150, lettera del Servizio fiscale federale russo per Mosca del 19 gennaio 07 n. 20-12/05685).
L'affitto ricevuto da un'organizzazione straniera è soggetto all'imposta sul reddito con un'aliquota del 20%.
Le transazioni relative alla locazione di beni immobili situati in Russia da parte di una società straniera sono soggette a IVA secondo la procedura generalmente stabilita.
Quando un'organizzazione straniera acquisisce la proprietà di beni immobili sul territorio della Russia, diventa contribuente dell'imposta sulla proprietà ed è obbligata a registrarsi presso l'autorità fiscale. Di conseguenza, quando affitta tale proprietà, deve calcolare e pagare in modo indipendente l'IVA sull'affitto al bilancio.
Inoltre, se la locazione di immobili da parte di una società straniera non è regolare, allora tale attività non è riconosciuta come imprenditoriale. Di conseguenza, la responsabilità del calcolo e del pagamento delle imposte sul reddito e dell'IVA al bilancio spetta a quest'ultimo Organizzazione russa(locatario), riconosciuto dall'agente fiscale. A sua volta, se l'attività di una società straniera nel leasing immobiliare costituisce una stabile organizzazione, allora le responsabilità per il calcolo e il pagamento delle imposte sul reddito e dell'IVA al bilancio sono attribuite all'ufficio di rappresentanza.
Affittare alloggi per dipendenti - cittadini stranieri
Le aziende che impiegano manodopera di cittadini stranieri possono fornire loro un alloggio gratuito o pagare un compenso monetario per pagare l'affitto di un appartamento per il periodo di lavoro. La questione se in questo caso si pone un reddito soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche per un lavoratore straniero e l'oggetto della tassazione UST è controverso.
Ci sono due posizioni. Secondo la prima posizione, quando un datore di lavoro fornisce un alloggio ad un cittadino straniero come previsto dal contratto di lavoro, si genera un reddito soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche e all'imposta sociale unificata.
La seconda posizione è che per i cittadini stranieri non si genera reddito imponibile quando il datore di lavoro fornisce un alloggio, poiché la fornitura gratuita di alloggi si riferisce a un compenso che non è incluso nel sistema salariale e il suo scopo è quello di rimborsare ai dipendenti i costi associati allo svolgimento delle mansioni lavorative. Il pagamento per l'alloggio dovrebbe essere considerato come un tipo di spesa per stabilirsi in un nuovo luogo di residenza.
Il datore di lavoro è tenuto a rimborsare le spese quando un dipendente si trasferisce per lavorare in un'altra zona, comprese le spese per l'insediamento in un nuovo luogo di residenza. Il rimborso di tali spese costituisce un compenso spettante al dipendente in relazione allo svolgimento delle sue mansioni lavorative. Di conseguenza, l'oggetto della tassazione UST non si pone (risoluzione del 12.05.2008 N 09AP-3569/2008-AK).
Anche i pagamenti compensativi relativi alla fornitura gratuita di locali residenziali non sono soggetti all'imposta sul reddito delle persone fisiche. Poiché l'obbligo di fornire un alloggio è assegnato al datore di lavoro, non viene generato alcun reddito imponibile in caso di pagamento dell'alloggio a dipendenti stranieri (risoluzione della Nona Corte d'Appello Arbitrale del 12 maggio 2008 n. 09AP-3569/2008-AK, Distretto Centrale FAS dell'11 dicembre 2007 n. A48-717/07-2, Determinazione della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 23 aprile 2008 n. 4623/08).
Commenti
21/09/2015 Lyudmila
La conclusione di un contratto di agenzia è generalmente problematica, perché i contratti per i servizi di pubblica utilità sono già stati stipulati al momento dell'inizio della gestione dell'immobile e gli inquilini (ovvero i mandanti) compaiono e cambiano successivamente. Tale accordo di agenzia (lettera del Ministero delle finanze russo del 14 aprile 2011 n. 03-11-06/2/55) può essere contestato dall'ispettorato
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Proviamo a chiarire e integrare un po' la tua domanda per avvicinarla alle “strutture” giuridiche e fiscali. Utilizzeremo il metodo scientifico delle “ipotesi accettabili”. Quindi, esiste un accordo per la fornitura (Esecutore-Acquirente-1) del servizio X. C'è anche l'Acquirente-2, che, in base al piano e al modello di business, acquisisce i diritti di reclamo per questo servizio dall'Acquirente-1. Cioè, per dirla in altro modo, le Parti (Acquirente-1 e Acquirente...
Registrazione (registrazione permanente) a Mosca, in un appartamento a basso costo. Forniamo supporto legale completo dalla A alla Z, a partire dalla selezione dei locali residenziali (la sua ispezione) e terminando con il supporto della transazione negli enti pubblici. Sempre, almeno 9 – 11 distretti a tua scelta. La registrazione avviene rigorosamente nell'ambito della legge, solo ufficialmente tramite MFC o direttamente tramite il Migration Point. È obbligatoria la presenza del proprietario dell'immobile e della persona iscritta. (Registrazione permanente a Mosca) il tuo passaporto verrà timbrato in un tempo compreso tra 30 minuti e 5 giorni lavorativi, a seconda del metodo scelto per l'invio dei documenti. Se vuoi acquistare un permesso di soggiorno a Mosca, questo non fa per noi. Non lo vendiamo, offriamo supporto legale per ottenere la registrazione.
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La registrazione a Mosca per i cittadini della Federazione Russa è un servizio abbastanza popolare al giorno d'oggi. Non importa quanto possa sembrare banale, quasi tutti i russi che vengono a lavorare a Mosca devono affrontare la macchina burocratica statale.
Registrazione a Mosca per cittadini stranieri
– questo è un passo necessario per l’ulteriore acquisizione della cittadinanza russa. Infatti, secondo la legge, una persona che ha ricevuto un permesso di soggiorno temporaneo deve registrarsi per l'iscrizione per l'intero periodo del permesso di soggiorno temporaneo.
L'ottenimento del permesso di soggiorno o la registrazione con il permesso di soggiorno in Russia è richiesto dalla legge per l'intero periodo di validità del permesso di soggiorno di 5 anni.
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Tuttavia, indipendentemente dalla tua scelta, devi ricordare che la registrazione a Mosca viene rilasciata entro 6 giorni regolamentati dall'ente statale.
Stanno aprendo nuovi caffè centri commerciali e nel formato di vendita al dettaglio su strada. Gli esperti di mercato ci hanno spiegato quali problemi deve affrontare un inquilino nella scelta dei locali in cui collocare un punto di ristorazione e come decidere al meglio l'ubicazione, la metratura e il canone di locazione.
Centri commerciali vs commercio ambulante
Per fare una scelta a favore dell'uno o dell'altro locale, scegliendo tra un centro commerciale o un negozio di strada, è necessario fare affidamento, prima di tutto, sul concetto di futuro stabilimento, perché dipenderanno sia il programma di lavoro che il pubblico di destinazione su di essa. Nel primo caso saranno più appropriati gli stabilimenti familiari, nel secondo bar artigianali, caffè con cucina d'autore e vari locali a tema.
Un fattore importante può anche essere la durata dell'attività del bar, se sta cercando la sua prima sede o se si sta trasferendo o addirittura espandendo la sua rete. In altre parole, l’esperienza e le riserve finanziarie diventeranno significative. "Per gli aspiranti imprenditori e le startup, il posizionamento nella vendita al dettaglio di strada è più adatto che in un centro commerciale", afferma Egor Ostapenko, direttore del dipartimento immobiliare al dettaglio di Praedium. "Non tutti i nuovi progetti sono in grado di far fronte immediatamente a tariffe piuttosto elevate nel centro commerciale e ad un ingente pagamento di sicurezza per 2-4 mesi."
Vale la pena considerare che i centri commerciali distrettuali offrono solitamente diversi formati chiave. Ivan Tatarinov, direttore commerciale di GLINCOM, osserva che è redditizio e molto richiesto dai piccoli imprenditori pronti a investire da 500mila rubli nell'apertura di un punto di ristorazione. fino a 1 milione di rubli è un punto caffè. Lavorano anche negli immobili “deboli” per marginalità, e riescono a raggiungere il pareggio già nel primo mese di affitto. Il secondo formato - food court - prevede un volume di investimenti maggiore, da 2,5 milioni di rubli. “I caffè di maggior successo in una food court si trovano accanto a un cinema e ad un'area di intrattenimento. Se non ci sono inquilini di intrattenimento in giro, bisognerebbe affrontare la questione dell’affitto con molta attenzione”, chiarisce l’esperto.
Quando si sceglie tra un centro commerciale e un negozio di strada, è opportuno valutare anche i pro e i contro di entrambi i tipi di posizionamento. Si ritiene, ad esempio, che sia più semplice prevedere il numero medio di clienti in un centro commerciale. "Nel commercio ambulante è anche possibile misurare il traffico, ma è meno prevedibile, dipende maggiormente dalle condizioni meteorologiche e la qualità dei pedoni può variare a seconda del luogo", spiega Natalya Ozernaya, vice capo del dipartimento commercio ambulante di JLL a Mosca. . Lo stesso vale per i possibili concorrenti: in strada possono allestirsi porta a porta in qualsiasi momento e attirare clienti, mentre in un centro commerciale di solito cercano di mantenere un equilibrio tra le aziende rappresentate.
È anche importante che i locali nei centri commerciali siano spesso attrezzati tenendo conto dei requisiti per la ristorazione, mentre l'ubicazione negli edifici residenziali comporta molti ritocchi finali e le necessarie approvazioni da parte dei residenti. In un edificio residenziale è inoltre importante assicurarsi che gli ospiti non fumino in prossimità dell'ingresso e delle finestre. Se fai una scelta a favore della vendita al dettaglio di strada, sarà nel luogo in cui precedentemente era aperto un bar o un ristorante.
Quanto prendere in “quadrati”?
Trovare una stanza che non sia eccessiva come superficie, ma che non sia angusta per i futuri ospiti della struttura, è un compito estremamente difficile, e spesso praticamente impossibile da risolvere senza uno specialista che progetta ristoranti e caffè. “Esiste un certo sistema di pagamento, che viene pianificato in base al menu del locale. La zona dipende soprattutto dal fatto che il bar disponga di una cucina a servizio completo o solo di precottura o che sia disposto a fare a meno della cucina", afferma Egor Ostapenko. Inoltre, vengono presi in considerazione il numero del personale e le dimensioni dei locali necessari per magazzini, unità di refrigerazione, ecc .. La sala principale in cui si siederanno i visitatori è progettata in base alle dimensioni dei tavoli e al possibile carico. "È inoltre necessario tenere conto delle norme e delle regole, secondo le quali la struttura deve disporre di servizi igienici separati per il personale, una doccia per i cuochi e un luogo per il cambio dei vestiti per i dipendenti", aggiunge Anton Belykh, Amministratore delegato società di consulenza DNA Realty. "Sarà estremamente difficile calcolarlo senza esperienza."
Il volume dello spazio dipenderà, ovviamente, sia dai centri commerciali che dai formati di vendita su strada, tra i quali, in ultima analisi, dovrai scegliere. “I coffee point possono affittare spazi dal bancone di 3-4 mq fino a piccoli locali di 20 mq. M. Per una food court, l'area più popolare è compresa tra 25 e 65 mq. M. Se un imprenditore apre un bar in franchising, nella scelta dell'area viene guidato dalle esigenze dei proprietari già chiaramente indicate nel libro francese", spiega Ivan Tatarinov.
Contrariamente alle sottigliezze tecnologiche, l'adeguatezza del canone di locazione proposto può essere giudicata in modo indipendente facendo riferimento ai calcoli analitici degli esperti di mercato. Secondo Knight Frank, le tariffe medie per un bar con una superficie di 200 mq. m nel centro di Mosca può essere di 65-75 mila rubli, e nelle migliori località può arrivare fino a 90-120 mila rubli. La tariffa media nelle zone residenziali è di 40-45 mila rubli. al mq. m all'anno. "Le tariffe per i locali nelle "camere da letto", ma in visibilità diretta dalla metropolitana, sono spesso paragonabili alle tariffe delle strade centrali, proprio a causa del flusso quotidiano di pedoni dalla metropolitana", osserva Natalya Ozernaya, vice responsabile del commercio di strada dipartimento presso la JLL di Mosca.
Fonte: JLL
Come fare una scelta? Anton Belykh è sicuro: in nessun caso dovresti stabilire una linea psicologica, ad esempio "non pagare più di un milione di rubli al mese per l'affitto". “Conosco ristoranti che pagano 3-5 milioni al mese per i locali e continuano a prosperare. E ci sono strutture che pagano 100mila e riescono a malapena a sbarcare il lunario o addirittura operano in perdita», spiega l'esperto. "Nel valutare le tariffe di affitto, non dovresti tenere conto dei tuoi limiti psicologici interni, ma del traffico reale del luogo, della sua coincidenza con il tuo pubblico target ed effettuare calcoli sulle entrate previste utilizzando sistemi moderni."
Decidi la posizione
Quando si considera lo spazio in un centro commerciale, nella zona ristorazione spesso ci si imbatte in pregiudizi nei confronti dei forti inquilini del quartiere, in particolare dei “tre grandi”: McDonald's, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov ritiene: “Un prodotto interessante e di alta qualità non soffrirà la concorrenza con forti marchi globali. I negozi di hamburger, ad esempio, riescono a differenziarsi con successo da offerte simili nel segmento di massa grazie al prodotto dell’autore e ad un approccio più individuale”.
Un'altra convinzione errata è che i caffè vadano bene solo nel centro di Mosca. “Ci sono molti stabilimenti di successo anche nelle zone residenziali e sulle autostrade in uscita. Qui è necessario tenere conto delle specificità dell'area. Ad esempio, a Perovo è meglio aprire qualcosa di molto economico, ma sulla Michurinsky Prospekt una steakhouse andrà benissimo. Inoltre, i ristoratori sono interessati alle grandi aree residenziali con un numero enorme di nuove abitazioni, che vengono acquistate o affittate principalmente dalla classe media”, afferma Anton Belykh.
Nel formato della vendita al dettaglio di strada, i luoghi tradizionalmente adatti ai caffè sono le zone pedonali, il cui numero è recentemente aumentato nel centro di Mosca. Va bene se c'è un punto di riferimento o un luogo di vacanza nelle vicinanze per i residenti della città. Sono richiesti anche locali situati vicino alla metropolitana. “Promettenti e con un alto potenziale di sviluppo, a mio avviso, sono i locali in loft situati sui territori delle ex fabbriche. Un esempio lampante è l'apertura del ristorante Syrovarnya sul territorio del birrificio Badaevskij, che è diventato un punto di riferimento ed è stato affiancato da una serie di altri progetti: Deep Space, The 12 Wine Bar, Summer Garden", afferma Victoria Kamlyuk, direttrice di il reparto di vendita al dettaglio di strada dell'azienda, Knight Frank.
Per quanto riguarda l'ubicazione in centro, negli ultimi anni è emersa un'altra importante preoccupazione: i lavori di ricostruzione e paesaggistica. La continua costruzione non riesce ad attirare i clienti, soprattutto per i bar che vorrebbero organizzare verande estive. "Non dovresti aver paura dei lavori di miglioramento delle strade e non andartene", è sicura Victoria Kamlyuk. "Dobbiamo negoziare con il proprietario uno sconto del 10-30% per la durata della ricostruzione." Anche Yegor Ostapenko è pienamente d'accordo con l'opinione che sia del tutto possibile “sopravvivere” alla ristrutturazione: “A proposito di paesaggistica, va notato che se la struttura ha un certo margine di sicurezza finanziaria, allora è meglio aspettare questo periodo piuttosto che andarsene. La ricostruzione finirà, la strada sarà trasformata e la prossima stagione il caffè avrà la possibilità di recuperare le perdite e aumentare le entrate”.
Meno prestigiosa è la zona, più redditizio è affittare alloggi lì, hanno scoperto gli analisti del Cian. Gli appartamenti a Nuova Mosca, Kapotnya, Lyublino e Kuzminki si pagano più velocemente, ma sono anche più difficili da vendere rispetto agli alloggi in zone prestigiose
Attraente Kapotnya
Secondo uno studio preparato dagli specialisti della società Cian, il rendimento medio dell'affitto a lungo termine di un appartamento a Mosca nella prima metà del 2016 è stato del 5,5%. In altre parole, si può pagare un appartamento nella capitale affittandolo in poco più di 18 anni. Tuttavia, per le diverse regioni il periodo differisce in modo significativo.
A quanto pare, i proprietari degli immobili più costosi nel centro della città hanno maggiori difficoltà a recuperare i fondi spesi per il loro acquisto. I leader dell'anti-rating includevano i distretti di Arbat, Khamovniki e Gagarinsky. In questo caso, il tasso di capitalizzazione (il rapporto tra il prezzo di un bene e l'importo del reddito annuo ricavato dalla sua locazione) oscilla tra il 4 e il 4,5%, sottolinea Cyan. Pertanto, avendo acquistato un appartamento in queste zone, dovrai attendere 22-25 anni per ottenere un ritorno sull'investimento.
L'acquisto di un appartamento nelle zone meno prestigiose, al contrario, è la decisione di investimento più promettente, secondo i dati della ricerca. Il massimo profitto per gli investitori verrà dall'affitto di appartamenti negli insediamenti di Pervomaiskoye e Marushkinskoye a Nuova Mosca, nonché nel distretto di Kapotnya nel distretto amministrativo sud-orientale. I tassi di capitalizzazione qui vanno dal 6,4 al 6,7%. Cioè, il rentier sarà in grado di recuperare i propri investimenti in 15-15,6 anni. I leader in termini di redditività (6,7%) sono gli appartamenti trilocali vicino alla raffineria di petrolio di Mosca a Kapotnya.
Questo effetto è dovuto al fatto che man mano che ci si allontana dal centro cittadino i canoni di affitto non diminuiscono tanto quanto il costo al metro quadro, spiega Cian.
Lo studio si basa sull'analisi di oltre 1 milione di annunci di vendita e affitto di alloggi a Mosca, pubblicati sul portale cian.ru nel periodo 2012-2016. Allo stesso tempo, i canoni di locazione e le spese abitative sono stati attualizzati tenendo conto della dinamica dei prezzi e dei canoni di locazione.
La società Miel-Arenda fornisce all'incirca gli stessi dati di Cian, ma senza suddivisione per regione: il tasso di capitalizzazione degli appartamenti di classe economica nella capitale varia dal 4 al 7% annuo.
Gli appartamenti monolocali sono più popolari
Dietro L'anno scorso La popolarità dell'affitto di monolocali è aumentata. “La loro quota nella struttura della domanda è aumentata di 3 punti percentuali nel corso dell’anno. e pari al 58%, osserva il direttore generale del portale Domofond.ru Eric Segerborg. — Allo stesso tempo, il numero di richieste di contatto per annunci di offerte in affitto di bilocali e trilocali è invece diminuito di 1 punto percentuale. - 34% e 7% rispettivamente.” Anche il canone medio di locazione è diminuito nell'ultimo anno del 3% in tutti i segmenti abitativi. Puoi affittare un monolocale a Mosca per una media di 30,8 mila rubli, un bilocale per 43,3 mila rubli.
Regola dei rentier
I dati di Cian confermano la cosiddetta regola d’oro del rentier, dice Sergei Shloma, direttore del dipartimento del mercato secondario di Inkom-Real Estate: “Più piccolo è lo spazio abitativo, più economico è, maggiore è il reddito che porta. Da questo punto di vista, acquistare immobili di lusso in affitto è un piacere unico: la redditività degli immobili d’élite è minima rispetto alle abitazioni standard”.
Il rendimento della locazione di immobili di lusso varia tra l'1 e il 4% dell'importo dell'investimento iniziale, a seconda del costo per metro quadrato, decorazioni, attrezzature e mobili, stima Yulia Kovaleva, direttrice del dipartimento di affitto di immobili urbani del Gruppo Kalinka. Anche la distanza dal centro spesso avvantaggia i rentier. "Nel nostro database c'è un appartamento a Butikovsky, 5, nella zona di Ostozhenka, che viene affittato per 10mila dollari al mese", fa un esempio Kovaleva. "Allo stesso tempo, il proprietario ha recentemente affittato un appartamento relativamente economico sull'argine di Taras Shevchenko, 1/2, per 15mila dollari."
Opzioni più democratiche non sono solo più redditizie, ma anche più veloci. Oggi, ad esempio, gli appartamenti di classe economica vengono esauriti in media in pochi giorni, ma l'anno scorso bastavano poche ore, stima Oksana Polyakova, vicedirettrice del dipartimento affitti di appartamenti della Inkom-Real Estate. "Oggi le persone scelgono appartamenti comfort e business class in circa due settimane da sette a dieci opzioni", continua. "L'anno scorso abbiamo visitato tre o quattro appartamenti per non più di quattro giorni." Gli appartamenti Elite possono restare esposti per tutto il tempo desiderato finché il proprietario non decide di ridurre adeguatamente il canone di locazione.
Se consideriamo le statistiche medie della zona, le conclusioni di Cian sono logiche: le zone più economiche portano una maggiore redditività, concorda Anna Moiseeva, direttrice generale dell'agenzia immobiliare Home Staging. D'altra parte, la redditività dipende sempre non solo dalla zona, ma anche dallo specifico appartamento. Ci sono diversi segni di un oggetto liquido, elenca l'esperto: piccoli filmati, prezzo basso, vicinanza alla metropolitana e al centro. "È importante ricordare sempre che prima o poi l'appartamento attualmente in affitto dovrà ancora essere venduto", osserva Moiseeva. “E quindi i fattori vantaggiosi per il rentier renderanno meno liquido il venditore”.
Acquista più vicino al centro
"La durata dell'esposizione degli appartamenti in vendita, ovviamente, dipende dalla qualità dell'appartamento stesso: dall'adeguatezza del prezzo, della casa e del piano", osserva Anna Moiseeva, direttore generale dell'agenzia immobiliare Home Staging. "Ma in generale, un appartamento in una zona più prestigiosa può rimanere esposto per circa due o tre mesi, contro sei mesi o più per appartamenti meno commerciabili in aree remote."
Il fatto che gli immobili situati più vicini al centro si vendano meglio è dimostrato dai dati di Rosreestr. Ad esempio, nella prima metà del 2016 nella regione di Mosca è stato registrato quasi il 15% in meno di transazioni relative al trasferimento di diritti su immobili residenziali rispetto allo stesso periodo del 2015: rispettivamente 294,7 mila e 345,4 mila transazioni. Queste statistiche descrivono principalmente le transazioni nel mercato immobiliare secondario.
In calo anche la domanda di nuove costruzioni. Da gennaio a giugno 2016, il numero di accordi per la partecipazione alla costruzione di alloggi condivisi (DDU) nella regione di Mosca è diminuito del 4%, a 41,3 mila.
A Mosca, al contrario, le transazioni con immobili sia nuovi che secondari hanno cominciato a essere concluse più spesso. Il volume totale delle transazioni con il trasferimento della proprietà degli alloggi è aumentato del 10,8%, a 62,7 mila.
La popolarità di Mosca è stata influenzata dal fatto che nell'ultimo anno e mezzo gli sviluppatori di Mosca hanno portato sul mercato un volume record di nuovi progetti che possono competere in termini di prezzo con la regione di Mosca, spiega Tatyana Kalyuzhnova, capo di IRN-Consulting . Anche gli sconti hanno avuto un ruolo. "In circa il 30% dei progetti, con un pagamento del 100%, puoi ottenere uno sconto del 5-10%", osserva Kalyuzhnova.
Prezzo medio di 1 mq. m in nuovi edifici a Mosca (nella zona dal Terzo Anello di trasporto alla tangenziale di Mosca), secondo l'IRN, ammonta oggi a 172,3 mila rubli. Nella regione di Mosca alla fine di giugno ammontava a 85,4 mila rubli. per 1 mq. m, secondo uno studio della società Miel-Novostroiki. Ma quando si esaminano le offerte specifiche, i vantaggi dell’acquisto di un appartamento a Mosca diventano più chiari. Ad esempio, a metà giugno la società Zheldoripoteka ha portato sul mercato il nuovo complesso residenziale "Atmosphere" nella zona sud-orientale di Lyublino distretto amministrativo. Nella fase di preparazione del sito per lavori di costruzione il costo degli appartamenti monolocali e trilocali con una superficie di 34,9-76,9 metri quadrati. m è 4,1-11,1 milioni di rubli o 115-145 mila rubli. per 1 mq. M.
Per una "piazza" nel complesso residenziale Opalikha O3, situato nella regione di Mosca, a 13 km dalla tangenziale di Mosca, dovrai pagare in media 124mila rubli, e il prezzo degli appartamenti, secondo il sito web dello sviluppatore, è stimato da 2,4 milioni a 6,86 milioni di rubli. (rispettivamente per un monolocale e un trilocale).
Anche gli investimenti più redditizi nel mercato degli affitti a lungo termine hanno una redditività significativamente inferiore rispetto ai tradizionali depositi bancari. Secondo la Banca Centrale, il livello base del rendimento dei depositi in rubli per più di un anno nel mese di luglio è stato del 10,7% annuo.
