Quali stanze sono in affitto. Locazione di locali non residenziali

JSC con un fondatore Voglio passare attraverso la liquidazione e diventare un imprenditore individuale. Attività solo locazione di locali non residenziali. Quanto è più redditizio abbassare se l'azienda deve al fondatore circa 5.000.000 di rubli. Non ci sono altri debiti verso nessuno, prima di trasferire la proprietà...

Locazione di locali non residenziali

Possiedo un locale non residenziale, intestato a persona fisica. C'è un IP registrato a mio nome. Come posso affittare uno spazio? Da un privato o da un singolo imprenditore? Devo concludere un contratto di locazione tra me e il mio imprenditore individuale?

600 prezzo
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Imposta sulla vendita di locali non residenziali, 2 anni IP chiuso. Di proprietà da oltre 10 anni

Ciao. Voglio vendere locali non residenziali, di proprietà da più di 10 anni. Fino al 2014 L'IP è stato aperto - locazione di locali non residenziali. Nell'aprile 2015 l'IP è stato chiuso. Successivamente, i locali non sono stati utilizzati per attività commerciali. Necessario...

289 prezzo
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Posso affittare locali non residenziali senza essere un imprenditore individuale?

Buon pomeriggio! Posso affittare locali non residenziali che mi appartengono per diritto di proprietà, non essendo un imprenditore individuale, in affitto a un imprenditore individuale per il commercio al dettaglio?

Affitto di locali non residenziali a una persona giuridica

Un individuo può affittare locali non residenziali (stazioni di servizio) a una persona giuridica. Una persona giuridica può pagare l'affitto tramite bonifico bancario

Come organizzare le attività commerciali dalla locazione di beni comuni (locali non residenziali)

Ciao. Io e il mio amico possediamo un immobile (un appezzamento di terreno e locali non residenziali su di esso), 1/2 quota ciascuno. Acquistato a scopo di lucro. Come registrare un IP? O devo registrare 2 IP? Come...

28 ottobre 2016, 16:37, domanda n. 1423512 Igor Romanovich, San Pietroburgo

800 prezzo
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Locazione di una quota non assegnata in locali non residenziali

Locale non residenziale 600 mq. 2 proprietari, persone fisiche. Ognuno ha il proprio certificato di proprietà. Il certificato afferma: proprietà comune condivisa, quota nel diritto 1/2. In natura le azioni non sono assegnate. Come concludere un contratto di locazione per 300 ...

26 ottobre 2016, 19:16, domanda n. 1421219 Alessio, San Pietroburgo

800 prezzo
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Locazione di locali non residenziali senza registrazione di IP

in regalo da mio padre, ho ricevuto un locale non residenziale (negozio) e l'ho affittato a una LLC, non essendo un imprenditore individuale, hanno chiamato l'ufficio delle imposte, minacciato di multe e spiegato che era necessario registrare un imprenditore individuale , paga l'IVA e invia rapporti trimestrali e un amico dice che puoi ...

Quale OKVED è corretto quando si affitta il proprio immobile non residenziale?

Quale EKVED è corretto per il tipo di attività su un brevetto: leasing (assunzione) del proprio immobile non residenziale di proprietà di un singolo imprenditore: 70.20.2 o 55.23.37

Quali tasse dovrebbero pagare gli individui? persona dall'affitto di locali non residenziali?

Buona serata. Sono un imprenditore individuale (commercio al dettaglio) su UTII. Affido locali non residenziali LLC come individuo. OKVED per il leasing da un singolo imprenditore non è registrato Contratto di locazione per un individuo. Quali tasse devo pagare per l'affitto di una casa non residenziale...

Locazione di locali non residenziali per delega

I locali non residenziali appartengono a una persona fisica1. Un individuo 2 che è un imprenditore individuale (USN, 6% del reddito) che ha una procura generale della Persona 1 può affittare questo locale, è necessario redigere in qualche modo ...

Locazione di locali non residenziali

Ciao! Ho affittato un letto dall'IP per la durata di un viaggio d'affari. Secondo un estratto del Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato, questo singolo imprenditore è impegnato nella consegna locali non residenziali. Ora la mia organizzazione si rifiuta di pagare l'affitto perché Dicono che "è impossibile vivere in locali non residenziali". Come posso...

L'affitto di immobili è un'attività molto redditizia, se tratti la procedura con la massima responsabilità. Il reddito passivo permanente è sempre bello, ma cosa succederebbe se venisse l'idea di affittare un immobile commerciale? Ciò richiederà un approccio leggermente diverso, perché c'è una grande differenza tra l'affitto di un appartamento e un grande ufficio.

Istruzioni passo dopo passo

Il processo di locazione di un oggetto si articola nelle seguenti fasi:

Determinazione del valore locativo.

Il primo passo è rivedere e valutare il numero più grande offerte disponibili sul mercato. Più grande è il campione, migliore è il risultato (un indicatore più accurato del costo medio dell'affitto dei locali commerciali).

Durante l'analisi, puoi utilizzare siti popolari come Avito o CYAN. Le informazioni possono essere trovate anche in varie pubblicazioni stampate. In assenza del desiderio di impegnarsi personalmente nello studio di altre offerte, sarebbe ragionevole assumere un agente immobiliare o un broker.

Il prezzo per tali servizi difficilmente può essere definito alto ed è del tutto possibile risparmiare una quota decente di cellule nervose e tempo.

Prezzo di affitto immobile commerciale dovrebbe soddisfare non solo il proprietario, ma anche i potenziali clienti. È improbabile che un tasso deliberatamente alto abbia successo, ma i seguenti fattori possono influenzare la formazione del cartellino del prezzo:

ubicazione dell'edificio/locali;
infrastrutture (disponibilità di bar nelle immediate vicinanze, parcheggio gratuito, sicurezza degli edifici);
classe edilizia;
qualità e livello di riparazione;
funzionalità di layout;
varie caratteristiche delle comunicazioni (gruppo di continuità, Internet, disponibilità di bagni, ecc.);
altri bonus che possono potenzialmente migliorare la produttività degli inquilini (router Wi-Fi, macchina per il caffè, arredamento confortevole).

Dopo aver analizzato i prezzi sul mercato, puoi contattare altri proprietari e provare ad azzerare il costo. Spesso il prezzo indicato nelle offerte è indicativo e approssimativo. Basterà l'indicatore di valore realizzabile in fase di trattativa per conoscere il canone medio di affitto per proposte simili. Bastano 5-10 chiamate per avere dati comparativi sulla tariffa di noleggio.

La cosa più importante per un locatore di un immobile commerciale è trovare il cliente giusto. Puoi farlo da solo o puoi assumere un agente immobiliare. Entrambe le situazioni hanno i loro pro e contro, quindi scegliere cosa fare è una questione personale per tutti.

Quando cerchi un inquilino da solo, un serio vantaggio è avere il tuo database. Tuttavia, la sua assenza non causerà grossi problemi, ma dovrai impegnarti di più.

in un buon modo trovare il cliente giusto è creare un sito web con un'offerta commerciale. È meglio promuovere un sito del genere con l'aiuto della pubblicità contestuale con un'enfasi sul pubblico chiave. Grazie a tale pubblicità, puoi facilmente trovare un pubblico interessato ed evitare commissioni elevate alle agenzie.

È più opportuno farlo quando si affittano locali con un'area impressionante. Tali offerte sono ricercate dai clienti che fanno affidamento su un'elevata redditività dall'attività pianificata e soprattutto si fidano dei siti web.

Se una persona desidera acquistare un'auto molto costosa, la cercherà su risorse dubbie o preferirà il sito Web ufficiale? Quindi l'inquilino di un immobile commerciale è della stessa opinione.

Una questione completamente diversa sono i piccoli locali in affitto. Non ha senso creare un sito Web qui e gli annunci online gratuiti (anche quelli piccoli) sono perfetti.

Servizi di agente immobiliare.

Se non vuoi impegnarti da solo nella ricerca di parti interessate, c'è la possibilità di assumere un agente immobiliare. Questa persona troverà autonomamente gli inquilini giusti, prenderà contatti e concluderà anche autonomamente il contratto di locazione necessario.

D'altra parte, cerca le persone giuste- È un compito delicato e piuttosto complicato/che richiede tempo. Non tutti gli agenti immobiliari saranno d'accordo e i maestri del loro mestiere in agenzie serie richiederanno una somma di denaro pari al 50% del prezzo di affitto per 1 mese per tali servizi. E a volte anche di più.

Tuttavia, con un metodo simile per trovare inquilini, il proprietario si libererà da difficoltà significative. Di conseguenza, la materia rimarrà solo per la redazione del contratto e la preparazione di tutta la documentazione necessaria.

Il pagamento per i servizi di un agente immobiliare viene effettuato solo dopo la conclusione del contratto di locazione. Se un agente immobiliare o un'agenzia ti richiede di effettuare un pagamento anticipato o di pagare l'importo in anticipo, potrebbero essere truffatori.

Documentazione richiesta.

Dopo che l'inquilino è stato trovato e tutti i punti chiave sono stati soddisfatti da entrambe le parti, è possibile procedere all'esecuzione del contratto. Il contratto di locazione di immobili commerciali deve contenere i seguenti elementi:

informazioni complete su ciascuna delle parti;
l'indirizzo esatto dell'oggetto in affitto;
importo e pagatore dei servizi di pubblica utilità;
affitto mensile;
data in cui l'oggetto sarà locato;
azioni necessarie di ciascuna parte in caso di situazioni di forza maggiore;
una descrizione della qualità della riparazione e dei mobili individuati;
condizioni chiave alle quali è possibile rescindere il contratto di locazione.

Se ti mancano le conoscenze o l'esperienza necessarie, sarebbe più saggio coinvolgere un avvocato qualificato nella procedura per la conclusione di un accordo.

Il contratto non è l'unica cosa che sarà necessaria quando si affitta un immobile. Dovresti anche avere con te:

passaporto di un cittadino della Federazione Russa;
documento di prova della proprietà;
piano terra.

Quando tutti i documenti sono in mano e le parti concludono con successo il contratto, non resta che ricevere il ricavato e monitorare la periodicità dei pagamenti.

Gli immobili commerciali comprendono edifici per uffici, locali industriali, impianti sportivi, negozi, garage, magazzini e persino alberghi.

Puoi accelerare la consegna di immobili commerciali riducendo il canone di locazione. Tenendo conto dei costi costanti di manutenzione dei locali, sarà più corretto affittare immobili a un tasso medio o addirittura basso piuttosto che mettere in alto prezzo ma per un anno intero.

Inoltre, il prezzo di tali locali è influenzato dalla presenza di:

parcheggio;
punti di ristoro (nello stesso edificio o nelle immediate vicinanze);
infrastruttura;
traffico intenso, ecc.

In tali circostanze, l'affitto può essere notevolmente superiore alla media di mercato. E, naturalmente, ci sarà un cliente per questo.

Anche l'apertura ai desideri dei futuri clienti gioca un ruolo significativo nella consegna di immobili commerciali:

Aiuto con la pianificazione.

Un potenziale inquilino potrebbe aver bisogno di aiuto o consigli sui layout del posto di lavoro. Sarebbe saggio prepararsi in anticipo e offrire subito diverse opzioni già pronte, e le modifiche chiave rimarranno al cliente, cosa che vuole apportare.

È molto più facile cambiare ciò che hai già che creare qualcosa da zero. Un tale atteggiamento nei confronti dell'inquilino sarà senza dubbio apprezzato.

Discussione dei dettagli.

Il colore delle pareti della stanza, il numero massimo di connessioni alla rete telefonica oa Internet, nonché una discussione su tutte le altre caratteristiche aiuteranno a ottenere il favore dell'inquilino e lo convinceranno ad affittare questa particolare proprietà.

Questo è un piccolo trucco psicologico: più una persona entra nei dettagli, maggiori sono le possibilità che una conversazione del genere venga depositata nella sua memoria. Quindi, è su di lui che si concentrerà in primo luogo, soppeserà i pro ei contro, ecc.

Tuttavia, se l'intero processo di noleggio si basa su tali trucchi, sarà un grosso rischio di perdere la reputazione. Se la qualità del contratto di locazione è significativa solo a parole, ciò può minacciare di conseguenze molto gravi.

Vacanze.

Se dentro locali commerciali, assegnato in affitto, non c'è finitura, quindi puoi offrire all'inquilino una vacanza a pagamento. Cioè, eseguirà le riparazioni a proprie spese, ma mentre le squadre di riparazione svolgono il loro lavoro, il cliente non pagherà l'affitto dei locali.

Questo è un vantaggio piuttosto significativo per un inquilino che ha chiaramente deciso di affittare un immobile:

se non ci sono fondi extra per pagare contemporaneamente l'affitto e le riparazioni, questa azione provocherà emozioni estremamente positive e aumenterà la reputazione del proprietario;
inoltre, le vacanze di ristrutturazione aiuteranno a persuadere un inquilino dubbioso verso l'acquisizione di questa particolare proprietà/locale.

In generale, puoi esentare temporaneamente un cliente dal pagamento dell'affitto in una varietà di situazioni. La cosa principale è che non ci sono gravi perdite finanziarie per entrambe le parti. Queste sono le caratteristiche fondamentali per fare affari, e gli inquilini (così come i proprietari) di immobili commerciali lo sanno bene.

Ecco perché tali azioni sono diffuse, sebbene il loro uso non sia obbligatorio. Soprattutto se la consegna di immobili commerciali non è urgente.

Affidabilità del proprietario.

Questo è un punto molto importante, manifestato più chiaramente nella preparazione della documentazione del proprietario per l'inquilino. Più garanzie riceve il cliente, maggiori sono le possibilità di affittare con successo i locali.

L'abbondanza di documenti giustificativi, l'assenza di trucchi durante la firma del contratto e una buona reputazione sono la chiave per il successo della locazione di immobili commerciali. Il motivo è semplice:

quando si affitta un appartamento, spesso i cittadini comuni si occupano della questione;
e se si prevede di utilizzare i locali per scopi commerciali e guadagnare seriamente con questa attività, lo studio di ogni documento da parte dell'inquilino sarà il più scrupoloso possibile.

Rischi e altre difficoltà

Non solo l'inquilino è esposto a rischi, ma lo stesso vale per il proprietario. Più cause comuni i conflitti sono:

definizione insufficiente degli obblighi legali delle parti in merito all'immobile locato;
ritardi nei pagamenti mensili e altri pagamenti;
uso improprio del bene locato;
danneggiamento/perdita di beni di proprietà del locatore;
controversie in materia fiscale (ai sensi dell'articolo 146 del codice fiscale della Federazione Russa, l'obbligo di pagare l'IVA è assegnato solo al locatore con la possibilità di detrarre l'importo dell'imposta da parte del locatario se il relativo documento è disponibile).

Tutte queste situazioni di conflitto dipendono direttamente dal contratto concluso. Ciascuno dei punti dovrebbe essere descritto nel modo più accurato possibile, poiché ciò riduce al minimo i rischi per entrambe le parti contemporaneamente. È importante trattare responsabilmente la conclusione del contratto al fine di evitare tali situazioni.

L'affitto di immobili commerciali non è molto diverso, ma ha una serie di caratteristiche chiave. La cosa più importante è la conclusione del contratto. In ogni situazione, le parti faranno affidamento solo su di esso, quindi, quando si conclude un accordo, è necessario concentrarsi su questo documento.

La locazione di locali non residenziali ha alcune specifiche, la cui ignoranza può causare una transazione non riuscita. Qual è la particolarità della consegna di un edificio non residenziale, come firmare correttamente il contratto e quali sfumature di questo processo dovrebbero essere ricordate - considereremo ulteriormente.

La normativa non stabilisce un concetto esatto in base al quale sarebbe possibile determinare a quale categoria appartenga l'immobile, tuttavia esistono alcune caratteristiche che possono essere utilizzate per navigare nello stato dei locali.

Attenzione! Secondo le disposizioni del codice civile della Federazione Russa, i locali non residenziali sono un edificio separato con parti precisamente definite e separate, che non possono essere utilizzate come abitazioni.

Vale anche la pena notare che nella legislazione esiste qualcosa come uno scopo designato. Ogni tipologia di immobile non abitativo può essere utilizzata solo per gli scopi previsti dal suo statuto.

Ad esempio, un locale destinato ad uffici non può essere utilizzato come officina per la produzione di un determinato prodotto. Per collocare la produzione in un tale edificio, devi prima riattrezzarlo e cambiare lo scopo previsto.

Scopo dei locali

Pertanto, l'affitto dei locali deve necessariamente iniziare con la determinazione degli scopi per i quali l'inquilino intende utilizzare l'immobile.

Destinazione di un edificio non residenziale

È severamente vietato dalla legge utilizzare gli edifici residenziali come commerciali. La violazione di tale obbligo può comportare la responsabilità amministrativa del proprietario e dell'inquilino, pertanto è interesse di entrambe le parti chiarire preventivamente la legittimità del progetto di locazione.

Importante! Il proprietario deve scoprire dall'inquilino per quali scopi desidera affittare i locali e fissare nel contratto il tipo di operazione annunciato.

L'inquilino dovrebbe assolutamente controllare la documentazione per i locali. Molto spesso, lo scopo è indicato durante la registrazione degli immobili nella Camera catastale.

Il documento prescrive lo scopo esatto della proprietà, ad esempio una stanza per:

farmacia;
negozio;
ufficio;
Centro bambino.

In particolare, tali misure vengono prese nei locali non residenziali nei condomini. La violazione delle restrizioni stabilite è severamente vietata dalla legge.

Premesse universali

Anche nel fondo non residenziale sono presenti immobili che non hanno una destinazione ben definita, e quindi possono essere utilizzati per vari scopi.

L'affitto di locali non residenziali di questo tipo è molto più semplice, ma è importante considerare che i locali devono rispettare gli standard sanitari e di sicurezza antincendio per il tipo di attività specificato.

Caratteristiche di questo tipo di immobile:

è molto più costoso dei locali con destinazione speciale;
è consentito dalla legge affittare questo immobile con un contratto di sublocazione;
in alcuni casi, l'utilizzo dei locali potrebbe non essere possibile a causa della non conformità dell'edificio ai requisiti previsti dalla legge.

Prima di firmare un contratto, è innanzitutto necessario chiarire se i locali sono adatti allo sviluppo del business in esso.

Vantaggi del noleggio

L'affitto è molto più redditizio sia per gli inquilini che per i proprietari. Firmando un contratto a lungo termine con una persona fisica o giuridica, il proprietario potrà ricevere un reddito stabile dalla sua proprietà per lungo tempo.

Specifiche del noleggio

Prima di affittare un locale non residenziale, è necessario tenere conto delle seguenti caratteristiche di questo processo:

Il locatore può essere una persona fisica o giuridica.
Un edificio può essere affittato solo da un proprietario completo o da un rappresentante autorizzato (se esiste una procura notarile).
Quando si affitta un immobile, il proprietario deve pagare una tassa del 13% del reddito percepito.
Per fornire un edificio in affitto per un periodo fino a 1 anno, non è richiesta la registrazione dell'IP.

Quando si affitta un immobile per un periodo di 1 anno o più, è necessario:

registrarsi come imprenditore individuale;
registrare il contratto in Rosreestr.

Attenzione! In caso di violazione dei requisiti di cui sopra, il proprietario può essere ritenuto responsabile penalmente (arresto per 6 mesi, multa di 300.000 rubli o 480 ore di servizio alla comunità) o amministrativo (multa da 500 a 2.000 rubli).

Procedura di noleggio

L'affitto di locali non residenziali è simile nella struttura alla procedura standard per l'affitto di locali residenziali. Include la ricerca di un inquilino, la firma di un accordo con lui e la registrazione della transazione presso le autorità competenti. Quindi, diamo un'occhiata più da vicino a ciascuna delle fasi:

Trovare un inquilino

Come affittare da soli locali non residenziali? - tutto è semplice. Esistono i seguenti metodi pubblicitari efficaci:

pubblicazione di annunci su siti Internet;
inserimento di annunci su quotidiani locali e su cartelloni pubblicitari;
fare un mailing commerciale agli imprenditori locali;
posizionare uno striscione di noleggio nei locali

Importante! Se l'edificio è grande e progettato per più inquilini, vale la pena creare un sito Web tematico con fotografie di alta qualità, informazioni sull'offerta attuale.

Affittare locali non residenziali in affitto da un privato con l'ausilio di uffici immobiliari privati è molto più semplice e veloce, ma questo servizio è solitamente a pagamento, e quindi non particolarmente redditizio. Se non hai tempo per cercare inquilini da solo, dovresti scegliere buoni agenti immobiliari.

I veri professionisti hanno le seguenti caratteristiche:

esperienza in questo campo;
buona reputazione e raccomandazioni positive da parte dei clienti;
avere una clientela.

Affitto

Uno dei compiti principali quando si affitta un locale è indicare un valore adeguato della proprietà. Per determinare il prezzo appropriato, devono essere presi in considerazione molti fattori.

In particolare è necessario prestare attenzione a:

area della stanza;
scopo specificato nei documenti;
Posizione
disponibilità di comunicazioni;
la presenza di un interscambio di trasporti;
costo approssimativo edifici simili sul mercato immobiliare.

Per affittare un immobile nel minor tempo possibile è necessario mettere un prezzo leggermente inferiore a quello indicato da altri proprietari.

È possibile determinare il prezzo di noleggio appropriato nei seguenti modi:

studiare autonomamente il mercato attuale e determinare il prezzo;
ordinare una valutazione da un perito specializzato;
ordinare una determinazione del prezzo da un agente immobiliare.

Attenzione! Abbastanza spesso, i proprietari di immobili, non si concentrano su prezzi attuali, sottovalutano il costo, riducendo così di molto il loro reddito. Per evitare ciò, è meglio cercare l'aiuto di uno specialista.

Contratto di locazione: norme redazionali

Pertanto, i requisiti individuali per l'affitto di locali non residenziali non sono stabiliti dalla legge, e quindi l'affitto di locali di questo tipo avviene nell'ambito di un regolare contratto di locazione.

L'accordo deve specificare:

Soggetto del contratto. Questa sezione contiene le informazioni identificative dell'immobile (contabilità anagrafica, dati tecnici, numero di passaporto catastale, ecc.).
Termine di locazione. Puoi specificare sia un periodo specifico di 1-2 anni, sia concludere un affare a tempo indeterminato. Nel secondo caso, è necessario specificare le condizioni per la risoluzione della transazione.
Termini di una transazione. Questa sezione stabilisce i diritti e gli obblighi di entrambe le parti. È inoltre necessario inserire informazioni sullo scopo dell'edificio e sul suo successivo funzionamento da parte dell'inquilino.
Costo e procedura di pagamento. È importante inserire il costo in cifre e in parole, indicare anche per quale periodo questo costo. Esempio, 30.000 rubli (trentamila rubli) per 1 mese. Si consiglia inoltre di indicare il metodo di pagamento, ad esempio l'inquilino è obbligato a trasferire denaro il 25 al successivo numero di conto personale.
Dettagli di entrambe le parti. È importante inserire i dati personali dei partecipanti alla transazione, nonché indicare le informazioni costitutive della società (se una persona giuridica è coinvolta nella transazione).

Attenzione! Se il contratto non specifica il termine della transazione, allora sarà automaticamente riconosciuto come a tempo indeterminato.

Registrazione del contratto

Se la transazione viene conclusa per un periodo di 11 mesi (fino a 1 anno), il contratto sarà considerato valido dopo la firma. Per quanto riguarda le transazioni con una durata di 1 anno o più, devono essere registrate presso Rosreestr.

Al momento della domanda, è necessario fornire anche il seguente pacchetto di documenti:

documento di identità;
titoli di proprietà per i locali;
dichiarazione;
documentazione tecnica per immobili;
accordo con le applicazioni;
ricevuta di pagamento del dovere statale.

L'elenco di cui sopra può essere integrato da altri documenti.

Dopo che la domanda è stata accettata, al richiedente viene rilasciata una ricevuta di accettazione dei documenti. La registrazione viene effettuata entro 5-10 giorni lavorativi.

Rischi per il locatore

L'affitto di locali non residenziali comporta alcuni rischi per il proprietario dell'immobile. Nella maggior parte dei casi sono associati alla consegna dell'immobile ad un inquilino senza scrupoli.

Il leasing di immobili commerciali e la conclusione di un contratto per un simile affare non è troppo complicato. Tuttavia, rispetto all'affitto di locali residenziali, quest'area del mercato immobiliare è regolata da leggi e regolamenti diversi. Il leasing di immobili commerciali è un'attività redditizia, ma molti proprietari di grandi edifici per uffici e immobili commerciali con una piccola area spesso affrontano il problema di trovare buoni inquilini. Se la soluzione a questo problema è rilevante per te, allora la nostra ti sarà molto utile: parlerà di come affittare una stanza, fallo il prima possibile e con il massimo vantaggio.

Base giuridica per la locazione di immobili commerciali

Prima di analizzare come affittare immobili commerciali, soffermiamoci sugli atti legislativi che regolano queste azioni. Il processo di trasferimento di immobili commerciali per uso a pagamento è regolato dal codice civile della Federazione Russa(articolo 34). In conformità con questo atto legislativo, le condizioni derivanti dal processo di redazione di un accordo si riflettono nel contratto di locazione, il documento principale che conferma l'accordo tra il proprietario e l'inquilino.

Affitto di immobili commerciali

La responsabilità principale del proprietario dell'immobile è mantenere l'ordine e le condizioni adeguate nei locali affittati. Così, ad esempio, l'art. 616 del codice civile obbliga il proprietario a eseguire autonomamente le riparazioni importanti entro un determinato periodo di tempo. Lo stesso articolo indica anche le mansioni assegnate all'inquilino, tra cui le riparazioni estetiche dei locali, il pagamento puntuale delle bollette in corso e l'ordine all'interno dei locali.

Al locatore è assegnato il diritto di affittare strutture commerciali ad altre condizioni che deve essere incluso nel contratto di locazione. Ad esempio, il proprietario può trasferire l'obbligo di eseguire riparazioni importanti alla persona che utilizza i locali in locazione o assumersi gli obblighi dell'inquilino.

Fasi di consegna degli immobili

Con un approccio competente e una comprensione di tutte le complessità del leasing di strutture commerciali, quasi tutti i proprietari saranno in grado di far fronte alla soluzione di un problema come l'affitto indipendente di locali non residenziali. Considera la procedura, descrivendo in dettaglio cosa è necessario fare per concludere l'affare più redditizio.

Quando si affitta un immobile, l'importante è fissare il prezzo migliore, trovare un inquilino coscienzioso e preparare con competenza i documenti per il trasferimento dell'oggetto in affitto!

Determinazione del costo dell'affitto

Questa è la prima ed estremamente importante fase. Se il proprietario conduce personalmente la transazione, la determinazione del valore locativo, di norma, non sarà del tutto obiettiva. Dal momento che ogni proprietario prevede di ricevere il massimo vantaggio. Ma un prezzo gonfiato spaventa i potenziali inquilini, mentre una cifra sottostimata solleverà qualche dubbio. Molti proprietari di immobili commerciali cercano l'aiuto di specialisti (agente immobiliare / perito), sebbene oggi molti stiano analizzando offerte simili pubblicate su siti speciali, ad esempio Avito, Cyan e altri siti Internet. Ciò consente di comprendere la situazione attuale del mercato e valutare in modo equo i propri locali.

Ricorda! Affittando una stanza per gestire la propria attività, un potenziale inquilino si aspetta di trarne un profitto. Ecco perché, nella valutazione dei locali, si dovrebbe tener conto del probabile reddito approssimativo che potrà ricevere.

Inoltre, quando si valutano i locali affittati, è consigliabile tenerne conto una serie di fattori importanti, tra cui:

l'area dei locali affittati;
layout esistente;
lo stato dell'oggetto;
disponibilità di mobili e comunicazioni;
la posizione dell'oggetto;
disponibilità di parcheggi attrezzati;
trasporto e altra accessibilità per partner commerciali e clienti dell'inquilino;
traffico di visitatori (soprattutto per i grandi centri commerciali, di intrattenimento e per uffici).

Tenendo conto dei punti precedenti e analizzando opzioni simili, è possibile impostare il prezzo ottimale e reciprocamente vantaggioso per i locali affittati.

Trovare un inquilino

La ricerca di potenziali inquilini è un passo altrettanto significativo nella consegna degli immobili. È importante decidere a chi affittare i locali, perché spesso è molto difficile incontrare un inquilino coscienzioso.

Dopo aver determinato l'importo del canone mensile, è necessario preparare il testo dell'annuncio.

Di solito, specifica in dettaglio i parametri principali dell'oggetto: la dimensione della stanza, il pavimento, Posizione geografica, sviluppo delle infrastrutture, condizioni dei locali e delle sue attrezzature. Nel testo, è consigliabile evidenziare i vantaggi esistenti dei locali. Ma non dovresti nascondere i possibili svantaggi dell'oggetto affittato, in modo che durante l'ispezione non ti troverai in una situazione imbarazzante e non spaventerai un potenziale inquilino.

Dimmi di più sulle opzioni ricerca di potenziali inquilini.

Cerca tra amici/conoscenti considerato il più in modo semplice trovare un buon inquilino. Di solito, se ci sono ampie "connessioni" nella comunità imprenditoriale, i proprietari di immobili commerciali possono affittare i loro locali abbastanza facilmente e rapidamente.

Pubblicazione di un annuncio su appositi portali Internet, di cui esiste un gran numero nella rete. Il vantaggio di questo metodo è che l'attuale offerta di noleggio è vista da un vasto pubblico di utenti interessati a scegliere l'opzione più redditizia. Ma per attirare la loro attenzione, è importante scrivere un buon annuncio con descrizione dettagliata locali, indicando nel testo i vantaggi disponibili e, senza dimenticare di notare gli svantaggi. Le vere informazioni sull'oggetto ti aiuteranno a trovare un inquilino più velocemente.

Accompagnare l'annuncio con diverse foto del locale proposto. Questo aiuterà i potenziali inquilini a scoprire rapidamente se la tua proprietà è di loro interesse.

Invio di un'offerta ae-posta. Caffè e bar, punti vendita grandi e piccoli, saloni di bellezza e altri stabilimenti, nonché organizzazioni sono spesso alla ricerca di locali per aprire nuovi punti vendita o trasferirsi in un'area più comoda. Puoi trovare l'e-mail dei proprietari o dei gestori dell'attività che potrebbero essere interessati ai tuoi locali sul sito Web ufficiale dell'azienda.

Caratteristiche dell'affitto di locali grandi e piccoli

Aiuterà ad affittare locali non residenziali in affitto, a seconda dell'area dell'oggetto da affittare consulenza di professionisti del settore immobiliare.

Per affittare un piccolo spazio:

Puoi organizzare una ricerca di potenziali inquilini di persona o tramite un'agenzia immobiliare

Con l'aiuto di professionisti, dovrai firmare un contratto per la fornitura di servizi. Dopo la conclusione del contratto di locazione, dovrai pagare per i servizi dell'agenzia. Certo, puoi collaborare senza formalità, quindi dovrai scrivere una lettera contenente un'offerta commerciale che indichi il compenso dell'agente immobiliare e inviarla alle agenzie che lavorano con immobili commerciali. Di solito la remunerazione dell'agente immobiliare è la metà del mensile affitto(pagamento unico).
Avendo deciso di cercare in proprio gli inquilini, pubblicare annunci su siti Internet gratuiti, organizzare una distribuzione mirata di e-mail, inoltre, sarà efficace posizionare un banner sulla facciata ( servizio a pagamento) nella vetrina dei locali affittati (gratuitamente).

Affittare un ampio spazio:

Se è previsto l'affitto di una grande stanza, il che significa che avrà un'elevata redditività attesa, allora puoi realizzare un semplice sito web con la tua offerta commerciale. In genere, un sito Web viene promosso dalla pubblicità contestuale utilizzando query chiave. Ciò ti consente di raggiungere il pubblico di destinazione, mentre in questa opzione puoi controllare il costo dell'annuncio. In questa opzione, puoi pubblicizzare la tua proprietà e risparmiare sulle spese di agenzia.

Firma di un accordo

Presentazione competente dei locali affittati- una garanzia di una transazione di successo. Quando mostri un oggetto, cerca di fornire quante più informazioni possibili, attirando l'attenzione di un potenziale inquilino sui vantaggi e sui probabili profitti che può ricevere affittando questo oggetto.

Firma dell'accordo- la fase finale e più importante dell'operazione. Un contratto di locazione preparato ed eseguito professionalmente funge da protezione per il proprietario da un inquilino senza scrupoli. Il contratto di locazione deve contenere:

dati identificativi del proprietario dell'oggetto e dell'inquilino;
l'indirizzo dell'ubicazione dell'oggetto, la sua area e le caratteristiche principali;
Informazioni per la registrazione;
tempo di contratto;
l'importo dell'affitto e la procedura per il suo pagamento.

Per vostra informazione! La legge vieta l'aumento dell'affitto da parte del proprietario dei locali più di una volta ogni 12 mesi. Pertanto, il documento deve indicare l'importo maggiore del probabile aumento, specificando il periodo di preavviso obbligatorio al conduttore.

Il documento deve contenere una descrizione dettagliata dei diritti / obblighi delle parti dell'accordo, nonché della responsabilità delle parti per violazione delle sezioni del documento. Non fa male includere nel documento un inventario della proprietà che si trova nella stanza. Quindi, dopo la fine del contratto di locazione, il proprietario può richiedere un risarcimento finanziario per la proprietà danneggiata.

Come trovare rapidamente un inquilino

Diversi ancora consigli utili aiutarti ad affittare rapidamente un ufficio e un oggetto per altri scopi.

Per i proprietari che non sono pronti a cercare personalmente un inquilino, condurre proiezioni / trattative, ha senso cercare l'aiuto di un agente immobiliare professionista. Valuterà obiettivamente i locali, fissandone il valore reale, scatterà foto di alta qualità, comporrà correttamente il testo dell'annuncio e inizierà a dimostrare la tua proprietà.

Tuttavia, in collaborazione con l'agenzia ci sono alcune sfumature. Devono essere chiariti prima dell'inizio della cooperazione.

Se il proprietario desidera trovare rapidamente un inquilino per i suoi locali, può addebitare a se stesso la commissione di agenzia (molte agenzie accettano il pagamento per i servizi dagli inquilini). Questa opzione viene spesso utilizzata dai proprietari di immobili di lusso o se ci sono molti oggetti in possesso. I soldi versati all'agente immobiliare, tra l'altro, saranno spesi per le spese di affitto dell'oggetto. Un'altra opzione rapida per affittare un immobile commerciale è ridurre l'affitto. E non è affatto necessario affittare una stanza per "tre rubli", è sufficiente ridurre il costo dell'affitto del 5-10%. Quindi aumenta la competitività dei locali.

Possibili rischi durante l'affitto di locali

Qualsiasi proprietario è preoccupato per le condizioni dei locali in affitto e desidera ottenere un reddito dalla transazione. Ecco i principali rischi dei proprietari di immobili commerciali e ti dicono come proteggerti da loro.

Abuso dei locali

In ogni contratto di locazione opportunamente redatto sono indicate le finalità del suo utilizzo e le condizioni di funzionamento. Questo vale per le attrezzature noleggiate con i locali.

Supponiamo che, a conclusione della transazione, l'inquilino abbia promesso di utilizzare i locali come magazzino e vi abbia aperto un negozio. Il locatore ha il diritto di chiedere l'annullamento del contratto senza rimborsare l'affitto pagato e imporre una sanzione all'inquilino.

Danni alla proprietà

L'immobile è stato consegnato all'inquilino buone condizioni, con macchinari e attrezzature. Ma un giorno si scopre che la stanza è in rovina, l'attrezzatura è rotta, ecc. In questo caso, il locatore può chiedere il pieno risarcimento del danno causato. In questo caso, non solo i costi dei lavori di riparazione, ma anche il valore (di mercato) dell'apparecchiatura guasta sono soggetti a risarcimento.

La responsabilità non è prevista nei casi in cui i locali e le cose siano stati danneggiati per cause di forza maggiore (incendio, ecc.).

L'inquilino si rifiuta di pagare l'affitto

I pagatori sciatti sono solitamente puniti finanziariamente. Sebbene ciò sia fattibile solo se il contratto di locazione è correttamente redatto/redatto, indica chiaramente i termini, la procedura e l'importo dell'affitto mensile.

I rapporti di locazione sono penetrati in tutte le sfere della vita: ormai è nell'ordine delle cose affittare per un po 'un appartamento o un immobile non residenziale. Quest'ultimo viene utilizzato principalmente per scopi commerciali, quando si colloca un ufficio o un'officina. Affitta locali non residenziali: ci sono abbastanza annunci di questo tipo. In ordine, è importante sapere come farlo correttamente.

SU questo momento non esiste una definizione specifica nella legge di cosa siano i locali non residenziali, ma ci sono segni con cui può essere identificato, sono descritti nel codice civile.

Importante! I locali non residenziali sono immobili, che non sono sempre un edificio separato, ma hanno sempre parti separate e chiaramente definite. Per uso residenziale, non può essere utilizzato in ogni caso.

Quindi, una casa in cui non vengono create le condizioni di vita può essere convertita per organizzare una sala da pranzo o un caffè. Allo stesso tempo, dovrebbero esserci aree (stanze) che possono essere adattate alle esigenze dell'istituzione. Esistono requisiti per i locali di istituzioni mediche, uffici, farmacie, palestre, ecc. E riguardano sia i servizi sanitari che.

Prima di affittare qualsiasi locale, la sua destinazione d'uso dovrebbe essere chiaramente definita, poiché l'inquilino cerca un'area per uno scopo specifico.

Vale la pena ricordare, senza prove che, ad esempio, un edificio residenziale abbia uno scopo non residenziale, è vietato utilizzare l'area per affari, compreso il suo affitto.

Oggetto non residenziale con uno scopo specifico

A volte la destinazione d'uso di tale oggetto è prescritta nelle carte che il proprietario redige al momento della registrazione al catasto. Dovrebbe essere chiaro che il trasferimento a un'altra categoria target a volte è piuttosto difficile.

Uno scopo simile può essere per le aree non residenziali di un condominio, in particolare i suoi primi piani. Inoltre, le modalità di utilizzo delle aree sono stabilite nel progetto, ad esempio:

Farmacia.
Negozio.
Ufficio.
Studio dentistico.
Biblioteca.
Centri di intrattenimento.

L'oggetto riceve uno scopo specifico e le restrizioni emergono dalle norme stabilite dalla legge.

Uso gratuito

Il fondo non abitativo comprende anche le aree di libero utilizzo. L'essenza di questi è l'universalità, cioè le persone impegnate in un'ampia varietà di attività possono affittarle, secondo il codice civile. La loro area può essere diversa, inoltre, può essere facilmente suddivisa in base alle esigenze dei diversi inquilini grazie a tramezzi montati rapidamente.

È molto facile affittare o affittare tali aree, tuttavia il loro costo è molto più elevato a causa della mancanza di approvazioni aggiuntive.

Perché affittare è meglio che comprare

Spesso i proprietari di immobili non residenziali stanno pensando di vendere un oggetto, ma affittarlo può portare molto più reddito. Inoltre, sarà stabile, ma questo dipende in gran parte dalla posizione.

I vantaggi per gli inquilini includono:

Disponibilità. Il costo finanziario dell'affitto è inferiore a quello dell'acquisto.
Procedura di registrazione semplificata -.
Possibilità di cambio inquilino. Certo, per chi affitta non va molto bene, ma tutto dipende in misura maggiore dagli appetiti del proprietario e dall'ubicazione dell'oggetto.

Importante! Finché gli affari prospereranno nel nostro paese, i suoi partecipanti avranno bisogno di spazio per uffici, magazzini, negozi, saloni di bellezza, ecc. Ciò significa che i proprietari di spazi commerciali possono contare su un reddito passivo stabile.

Le specifiche del leasing di locali non residenziali

Secondo la legge, le persone fisiche e giuridiche possono affittare locali non destinati all'alloggio, essendo il proprietario a pieno titolo, senza registrazione dell'IP e nella misura del 13%.

C'è un'eccezione quando è ancora necessaria la registrazione di un IP: si tratta di un'attività che viene attuata attraverso l'affitto di locali, con il ricevimento di un reddito costante e stabile. Il proprietario è tenuto a tenere registri e intrattenere rapporti stabili con gli inquilini, previa conclusione di un contratto di locazione per un periodo di 1 anno o più.

Se le condizioni per tali attività vengono violate e un individuo non redige un IP, possono verificarsi per lui le seguenti conseguenze:

fino a 6 mesi o 300 mila rubli bene, o lavori pubblici durata fino a 480 ore.
Responsabilità amministrativa. Recupero per un importo da 500 a 2 mila rubli.

Fasi del noleggio: passo dopo passo

Sembrerebbe più facile inserire un annuncio sull'affitto di un oggetto e aspettare una folla di persone che lo desiderano. Ma se fai tutto secondo l'algoritmo presentato di seguito, sarai in grado di evitare intoppi e problemi. Non importa cosa verrà affittato: un magazzino, un ufficio o un locale per un negozio.

Agenti immobiliari: necessari o meno

Certo, sarà più veloce e affidabile trasformare l'affare tramite agenti immobiliari, ma non è gratuito. In questo caso, dovresti prestare attenzione ai veri professionisti con le seguenti caratteristiche:

Esperienza nel settore immobiliare commerciale.
reputazione.
La presenza di un database.

Affitto

Il successo del contratto di locazione, o meglio, quanto velocemente sarà possibile concordare un contratto di locazione, dipende in gran parte da quanto sarà il canone. Ancora una volta, ci sono 2 modi:

Chiedi l'aiuto di un agente immobiliare, lascia che determini il costo.
Studia autonomamente proposte simili in città.

L'importo dell'affitto dipende dai seguenti indicatori:

Dalla piazza.
Scopo obiettivo.
Vicinanza agli svincoli di trasporto.
Situazioni nel mercato immobiliare commerciale.

Consiglio! Se si desidera affittare rapidamente un immobile e iniziare a guadagnare, si consiglia di affittarlo a un prezzo leggermente inferiore rispetto alle offerte disponibili sul mercato.

Trovare un inquilino

Se ti fidi dell'agente immobiliare, allora queste faccende vengono spostate sulle sue spalle. Allo stesso tempo, riceve una certa commissione alla conclusione positiva della transazione. Avendo deciso di agire in proprio, le opzioni per trovare chi lo desidera sono:

Se i locali sono piccoli (per 1 inquilino), puoi inserire un annuncio su siti Internet speciali della città. Puoi anche pubblicare un annuncio sul giornale locale. . Un'opzione efficace è uno striscione sulla finestra dei locali in affitto.
Se la stanza è grande, la soluzione migliore è creare un sito tematico. Certo, devi promuoverlo con l'aiuto dei moderni strumenti di marketing su Internet. È improbabile che qualcuno possa affittare l'intera area in una volta, quindi dovrai essere paziente.

Contratto di locazione: norme redazionali

Nelle leggi della Federazione Russa non ci sono regole chiare per regolare i rapporti di locazione. Quando si redige un documento, bisogna essere guidati dalle regole generali per la redazione dei contratti, in cui l'essenza della transazione è che il proprietario trasferisce l'area concordata per un uso temporaneo all'inquilino a un certo canone.

Il contratto deve essere redatto per iscritto in duplice copia. Nel testo devono essere indicate le seguenti condizioni essenziali:

Dettagli delle parti - soggetti.
Caratteristiche dell'oggetto del contratto. Inoltre, devono essere tali da permettere di identificarlo univocamente. Tra i punti importanti: numero di inventario, indirizzo esatto, scopo, nome, area.
Condizioni per l'uso dello spazio locato.
Importo dei pagamenti secondo il contratto.

Se il periodo di affitto dei locali è superiore a 1 anno, è necessario presentare a Rosreestr i seguenti documenti:

Dichiarazione.
Planimetria tecnica redatta da un ingegnere catastale.
Accordo applicativo.
Il passaporto.
Ricevuta di pagamento del dovere statale.
Eventuale documentazione aggiuntiva.

Questo algoritmo e le regole funzionano allo stesso modo sia per le persone fisiche che per le persone giuridiche. Nel secondo caso, la particolarità del contratto è la presenza di dettagli e l'importo del dovere statale.

Rischi per il locatore

Naturalmente, qualsiasi relazione riguardante oggetti immobiliari comporta alcuni rischi, tra i principali:

Uso inappropriato. Sebbene vi sia una chiara formulazione nel contratto di locazione per quali scopi verranno utilizzati i locali, gli inquilini possono violare queste clausole per il bene dei loro profitti. Se ciò accade, il proprietario ha tutto il diritto.
Danni a locali e attrezzature. Succede che un inquilino decente, a prima vista, si comporti in modo inappropriato: rende inutilizzabili le attrezzature e i locali stessi. In questo caso, il proprietario ha tutto il diritto di chiedergli un risarcimento per le perdite, mentre è consentito andare in tribunale.
Non effettuare un pagamento. Chiunque può affrontare un problema del genere, ma è meglio prevenirlo prescrivendo la responsabilità per i ritardi di pagamento, un tale elemento del contratto ti farà sentire sicuro. Se nel contratto non è presente alcuna clausola relativa ai tempi di pagamento dell'affitto, non c'è nulla di cui lamentarsi.

strutture comunali

Spesso vengono affittate strutture non residenziali, che. Sono generalmente più convenienti degli immobili privati. Grazie alla registrazione delle operazioni di locazione, è possibile ricostituire il bilancio cittadino. Prevalentemente vengono conclusi contratti relativi a edifici e locali, meno spesso imprese municipali.

Importante! Il problema principale che gli inquilini devono affrontare sono le condizioni insoddisfacenti della proprietà e devono spendere soldi per le riparazioni e portarlo a condizioni accettabili.

Un'altra caratteristica è che tali locali possono essere trasferiti nelle mani dell'inquilino solo dopo l'asta. In caso contrario, non ci sono dettagli sulla conclusione del contratto. È compilato secondo un campione standard in due copie per un massimo di 5 anni, più una per Rosreestr. Altamente punto importante, quando si affitta un immobile dal comune per un periodo superiore a 3 anni, l'inquilino riceve la priorità.

Produzione

Una varietà di proprietà non residenziali sono disponibili per l'affitto. Le transazioni per ottenerli per un uso temporaneo stanno diventando più comuni. Il contratto campione presentato aiuterà a redigerlo correttamente, senza perdere punti importanti.