Cum să închiriezi un apartament în mod corect și oficial: instrucțiuni pas cu pas pentru închirierea unui apartament fără agenți imobiliari. Cum să închiriez un apartament fără intermediari și să o faci corect? Închirierea de la proprietar, fără agenți imobiliari și agenții - la ce să acordați atenție? Cum să dai testul

Dacă aveți spațiu liber de locuit la dispoziție, atunci cea mai rezonabilă soluție de utilizare ar fi să-l închiriați altor persoane.

Aceasta este atât o sursă suplimentară de venit pentru proprietar, cât și o modalitate de a acoperi facturile lunare de utilități pentru locuințe.

Potrivit Codului civil al Federației Ruse, dreptul legal de a închiria un apartament are, în primul rând,.

Acest drept poate fi acordat oricărei persoane fizice sau juridice autorizate de proprietar să încheie un contract de închiriere cu persoane care închiriază locuințe. Aceasta înseamnă că numai acele persoane în numele cărora proprietarul apartamentului a întocmit documentul corespunzător procură certificată de notar.

Nicio relație de familie, chiar și cea mai apropiată, nu este o bază legală pentru a dispune de bunuri care nu sunt proprii.

În același caz, atunci când apartamentul este deținut de mai mulți proprietari, iar unul dintre aceștia dorește să-l închirieze, va trebui să se ocupe de o procură legalizată de la toți coproprietarii apartamentului sau de prezența lor personală la încheierea și semnarea prezentului document.

Pregatirea spatiului rezidential pentru livrare

Prima întrebare care îngrijorează cel mai adesea un proprietar este pregătirea localului pentru închiriere.

Acest lucru este necesar nu numai din punctul de vedere al curățeniei proprietarului, care dorește să facă o impresie bună chiriașilor.

Principalele beneficii ale activităților pregătitoare:

• creșterea costului de închiriere a unui apartament de închiriere cca. cu 15-50%;
• reducerea timpului de căutare pentru un chiriaș cu aproximativ până la 1-2 săptămâni.

Există chiar și firme de curățenie care oferă servicii de pregătire adecvată a spațiilor rezidențiale pentru închiriere. Ei dezvoltă complexe întregi de evenimente similare.

Cu toate acestea, după ce ați citit lista de acțiuni de mai jos, puteți fi convins că acest lucru poate fi făcut de o singură persoană fără pregătire specială.

• punerea în ordine a documentelor pentru apartament și achitarea tuturor datoriilor la utilități;
• pregătirea holului (redecorare);
• pregătirea camerelor de zi: actualizarea tapetului, tavanului, acoperirii podelei (dacă lucrările de reparații nu au fost efectuate de mult timp);
• testarea și repararea instalațiilor sanitare (dacă este necesar);
• curatenie generala a apartamentului;
• transport de obiecte personale, valoroase sau memorabile, documente din apartament;
• mobilier, echipamente cu electrocasnice (TV, frigider si masina de spalat rufe);
• spălarea aparatelor de uz casnic;
• pregătirea ascensoarelor și ușilor din față;
• eliminarea mirosurilor și designul ulterior al aromei;
• design interior (fragmentar).

Se întâmplă ca întreaga gamă de măsuri să nu poată fi finalizată din anumite motive (mobilare, dotare cu electrocasnice). Dar punctele referitoare la legalitatea, curățenia și atractivitatea apartamentului în timpul primei sale inspecții trebuie efectuate.

Întocmirea unui inventar al proprietății din apartament

Pentru ca proprietarul să se protejeze în caz de deteriorare intenționată sau accidentală de către chiriaș a mobilierului, a aparatelor de uz casnic și a altor lucruri rămase în apartament, este necesar să se întocmească un eșantion. inventarul proprietății apartamentului, care trebuie anexat contractului de închiriere rezidenţială.

Acesta poate fi documentat direct în textul acordului sau într-o anexă la acord.

Inventarul proprietății ar trebui să fie cât mai complet posibil, adică ar trebui să reflecte nu numai numărul tuturor lucrurilor lăsate chiriașului pentru utilizare, ci și toate caracteristicile articolului: aspect, an, model de productie, grad de performanta, defecte, zgarieturi, uzura, daca este cazul.

Un inventar bine întocmit, anexat aceluiași acord, va garanta siguranța proprietății și va face posibilă evaluarea stării acesteia după plecarea chiriașilor.

Caută un chiriaș

După pregătirea proprietății pentru închiriere și întocmirea unui inventar, începe etapa găsirii unui chiriaș. Dacă faci asta singur, trebuie să faci publicitate site-uri speciale pe internet, precum și anunţuri de presă.

De asemenea, puteți cere ajutor la orice agentie imobiliara(gratuit sau pentru o anumită plată).

În momentul în care ai găsit deja un chiriaș potrivit care este gata să coopereze cu tine, ar trebui să discuti verbal cu el toate cele mai importante aspecte pentru a ajunge la o înțelegere. Numai în acest caz puteți trece la următoarea etapă - documente.

Întocmirea unui acord cu chiriașul

Dacă chiriașul dvs. este o persoană fizică, atunci trebuie să încheiați un acord cu acesta contract de închiriere apartament (loc de locuit). Dacă apartamentul este transferat unei persoane juridice, atunci documentul va fi clasificat ca contract de leasing.

Când compuneți textul documentului, puteți utiliza modelul unui contract standard, care precizează toate responsabilitățile ambelor părți și, de asemenea, adăugați acele clauze pe care locatorul le consideră adecvate.

LA responsabilitati principale Chiriașul poate include următoarele:

• repararea curentă a tuturor defecțiunilor, avariile apărute în perioada de utilizare a apartamentului sau compensarea pierderilor pe cheltuiala dumneavoastră;
• asigurarea securității apartamentului;
• înlocuirea independentă a mobilierului și a aparatelor de uz casnic pe măsură ce se uzează;
• plata plății la data convenită a lunii.

În plus Responsabilitățile chiriașului pot include, de exemplu:

• menținerea spațiului de locuit în stare corespunzătoare;
• autoplata utilităților;
• efectuarea de reparații de rutină a tuturor defecțiunilor și avariilor apărute în perioada de utilizare a locuinței.

Trebuie reflectate și alte condiții:

Când întocmiți un acord, trebuie să vă amintiți întotdeauna că, dacă documentul este întocmit incorect, nu numai banii și proprietatea locatorului, ci și apartamentul în sine vor fi în pericol.

Verificări ale apartamentului după predarea acestuia chiriașului

Proprietarii competenți știu că chiar și în spatele măștii oamenilor decente, escrocii pricepuți se pot ascunde, așa că există o practică controale de control al chiriașilor.

Datorită unor astfel de vizite neașteptate ale unei persoane de inspecție, este posibilă identificarea în timp util a necinstei sau a intențiilor frauduloase ale angajatorilor. Desigur, pentru a face acest lucru pe neașteptate, Această clauză ar trebui să fie scrisă în contract.

Daca nu este inregistrat, atunci proprietarul trebuie sa isi aranjeze sosirea din timp pentru a nu crea neplaceri chiriasului. Verificarea se efectuează de obicei o dată pe lună sau mai puțin.

Există o altă modalitate de a fi cu ochii pe apartamentul din culise - să le ceri vecinilor să stea cu ochii pe chiriași.

Înregistrarea temporară a chiriașilor

Cetăţeni care au venit din alte oraşe pentru o perioadă mai mult de 90 de zile, conform Codului civil al Federației Ruse, trebuie să treacă prin procedura de înregistrare. Dacă nu au un spațiu de locuit unde să poată, este posibil la locația lor.

Dacă chiriașul apartamentului nu s-a înregistrat în perioada specificată de rezidență, atunci autoritățile de stat impun amendă atât pentru proprietarul spațiului de locuit cât și pentru chiriaș.

Perioada de înregistrare temporară nu este limitată de lege și se anulează automat la data limită specificată în timpul înscrierii.

Totodata, pentru a va proteja cat mai mult de chiriasii fara scrupule, se recomanda stabilirea unei perioade de inregistrare Nu mai mult ca timp de 6 luni. După expirarea termenului, dacă este necesară o prelungire, această procedură va trebui repetată.

Impozitul pe venitul proprietarului

Închirierea unui apartament cade sub Artă. 23 Codul fiscal al Federației Ruse, care prevede că orice persoană fizică care primește vreun venit trebuie să plătească impozitul corespunzător.

Închirierea periodică a oricărei locuințe cu încasare constantă a chiriei echivalează cu activitatea de întreprinzător.

Cota de impozit pe care proprietarul trebuie să o plătească este 13-30% și depinde de statutul de contribuabil:

Oricine dorește să-și reducă cota de impozitare trebuie să înregistreze un antreprenor individual. Atunci contributiile la fisc vor fi doar 6% din venit.

În caz de neplată a taxelor pentru închirierea unui apartament, proprietarul va avea probleme cu legea:

1. Cei care riscă să închirieze ilegal un apartament, fără să plătească impozit pe venit, ar trebui să-și amintească că, pe lângă încasarea întregii sume ascunse, i se poate aplica și o penalizare suplimentară chiriașului ilegal. amendă de 20-40% din suma de neplată.
2. Dacă valoarea neplății impozitelor depășește 600 de mii de ruble, proprietarul proprietății poate fi, de asemenea, tras la răspundere penală conform art. 198 din Codul penal al Federației Ruse. Pedeapsa maximă în acest caz poate fi închisoare de până la 1 an.

Rezilierea anticipată a contractului de închiriere

Condiția obligatorie a contractului de închiriere - contractul trebuie întocmit pentru o anumită perioadă.

Totuși, în funcție de situație, contractul de închiriere poate fi reziliat anticipat. Condițiile pentru aceasta sunt de obicei prescrise în prealabil în contractul în sine. În caz contrar, ar trebui să acționați pe baza literei legii - Codul civil al Federației Ruse.

Chiriașul (persoana fizică) poate rezilia unilateral relația contractuală fără a preciza circumstanțele. Condiția principală este că trebuie să vă comunicați decizia dați proprietarului un preaviz de cel puțin trei luni.

Locatorul însuși are dreptul de a rezilia contractul numai dacă chiriașul nu respectă termenii contractului:

• neplata chiriei;
• utilizarea necorespunzătoare a apartamentului;
• înrăutățirea stării ei.

Video: Cum să-ți închiriezi cu succes apartamentul?

În poveste, un agent imobiliar profesionist oferă sfaturi despre ceea ce trebuie să acordați atenție atunci când pregătiți un apartament pentru închiriere, cum să selectați chiriași decenti, cum să întocmiți legal un contract de închiriere pentru spații rezidențiale și un inventar al proprietății transferate cu apartamentul.

Buna ziua! În acest articol vom vorbi despre închirierea unui apartament.

Astăzi vei învăța:

1. Cum să închiriezi un apartament fără ajutorul agenților imobiliari;
2. Ce nuanțe trebuie luate în considerare la închirierea unui apartament zilnic?
3. Cum să întocmești corect un contract de închiriere și la ce puncte să fii atent;
4. De ce va depinde costul apartamentului?

Cum să închiriezi un apartament fără intermediari conform legii

Inchirierea unui apartament este una dintre cele mai usoare optiuni de obtinut. Poți să locuiești într-un alt oraș sau țară, să-ți faci singur treaba, iar imobilele tale te vor ajuta să faci profit.

Dacă decideți că puteți face față fără serviciile agenților imobiliari, va trebui să faceți singur toate aceste manipulări.

Pasul 1. Primul pas către închirierea spațiului tău de locuit ar trebui să fie inspecție și, dacă este necesar, reparații.

Vă rugăm să rețineți punctele cheie:

• Capacitatea de funcționare a ușilor și încuietorilor va garanta siguranța proprietății atât a dumneavoastră, cât și a viitorilor chiriași.
• Verificați starea instalațiilor sanitare și a conductelor; acest detaliu nu întotdeauna vizibil vă poate scuti de multe probleme.
• Aspectul apartamentului va influența nu numai costul acestuia, ci și ce persoane vor fi interesate să închirieze.

Candidații solvenți, onești preferă să trăiască în condiții confortabile. Prin urmare, dacă este necesar, efectuați reparații cosmetice la apartament. Dacă acest lucru nu este necesar, atunci curățarea generală va fi suficientă. In acest caz, ar fi util sa apelezi la serviciile unei firme profesioniste de curatenie.

• În cele din urmă, acordați atenție mobilierului. Setul minim este format dintr-un dulap, două paturi și o unitate de bucătărie. Dacă mobilierul din apartament este vechi, spart sau ponosit, este mai bine să scapi de el. Un apartament gol poate fi de interes pentru cei care plănuiesc să se mute cu bunurile lor.

Pasul 2. Când ești complet mulțumit de aspectul și starea apartamentului, poți trece la determinarea costului acestuia pentru chiriași. Pentru a-ți închiria casa în mod profitabil și a nu o vinde pe scurt, află care este costul mediu al proprietății tale de pe piață. Puteți căuta prin reclame pe site-uri web speciale sau puteți apela la mai multe agenții.

Ce afectează prețul locuințelor?

• În primul rând, a lui stare si reparare. Cu cât este mai nou și de calitate mai bună, cu atât prețul de închiriere va fi mai scump.
• În al doilea rând, amplasarea apartamentului. Infrastructura dezvoltata, distanta fata de metrou sau statii de transport terestru, prezenta magazinelor, spitalelor, farmaciilor, saloanelor de infrumusetare la distanta de mers pe jos - toti acesti factori vor afecta suma finala pe care o puteti stabili pentru inchiriere. Factorii suplimentari includ vârsta casei și cercul de vecini.

Pasul 3. Următorul pas va fi cauta potentiali chiriasi.

Printre cele mai populare modalități de a găsi chiriași: aviziere pe internet sau ziare, grupuri speciale pe rețelele de socializare. Desigur, cea mai sigură și de încredere opțiune ar fi să cauți printre prietenii tăi. Dacă nu există persoane interesate în cercul tău, trebuie să găsești potențiali clienți.

În anunț, indicați toate caracteristicile apartamentului : zona, disponibilitatea mobilierului si utilajelor, distanta fata de metrou, statii de transport. La fel și toate dorințele dumneavoastră cu privire la viitorii rezidenți. Aici ar fi indicat dacă este acceptabil să stați cu copii, animale de companie și dacă fumatul este posibil în apartament sau pe balcon. Unii chiriași sunt gata să-și închirieze locuințele doar cuplurilor căsătorite, alții - doar fetelor. În acest fel, puteți evita apelurile sau afișările inutile prin restrângerea publicului țintă.

Pasul 4. După ce vă vor citi anunțul, veți începe să primiți apeluri de la cei interesați de închiriere. Foarte important în această etapă raspunde la intrebarile potentialilor clienti si intreaba-le pe ale tale. Veți putea spune despre proprietate cât mai detaliat posibil și veți afla despre persoanele care doresc să o închirieze. Poti arata apartamentul celor care ti-au atras atentia in timpul unei convorbiri telefonice, stabilind o zi si o ora convenabile pentru tine.

În timpul expoziției locuințelor, potențialii chiriași pot verifica funcționalitatea corpurilor de instalații sanitare, robinete, sobe, aparate de uz casnic și pot cere să vadă documentele de proprietate asupra zonei. Cu cât arăți și povestești mai mult despre proprietatea ta, cu atât ești mai sincer, cu atât șansele tale de a închiria cu succes apartamentul vor crește.

Pasul 5.În sfârșit, chiriașii au fost hotărâți. Toată lumea este mulțumită de tot. Este timpul încheia contracta

• Descărcați un exemplu de contract pentru închirierea spațiilor rezidențiale (apartament) între persoane fizice (cu impunerea de utilități)

Acesta vă va proteja proprietatea împotriva daunelor și vă va asigura împotriva debitorilor. După semnarea documentului, tot ce trebuie să faceți este să predați noilor rezidenți cheile apartamentului.

Monitorizarea situației din apartament după finalizarea acestuia este nu numai necesară, ci și obligatorie. Verificați-vă periodic chiriașii pentru a vedea dacă își plătesc facturile la timp, dacă totul este în regulă cu instalațiile sanitare, dacă vecinii se plâng de ei. În această chestiune, este foarte important să poți găsi o cale de mijloc. Niciun chiriaș nu va plăcea un proprietar care este prea enervant și meticulos. Este suficient să vizitați o dată la fiecare lună sau două, după ce au convenit în prealabil data și ora vizitei.

Cum să închiriez un apartament zilnic

Opțiunea de a închiria zilnic imobile a devenit foarte populară în ultimii ani. În primul rând, acest lucru se datorează creșterii profitului financiar. Venitul din închirierile zilnice poate fi de câteva ori mai mare decât suma lunară a chiriei.

Acest mod de a primi profit suplimentar sau principal este foarte atractiv, mai ales dacă sunteți dispus să dedicați o anumită perioadă de timp acestei afaceri. Multe persoane aflate în călătorii de afaceri sau în vacanță aleg apartamente închiriate, preferându-le hoteluri sau pensiuni. Prin urmare, crearea cererii pentru proprietatea dumneavoastră nu va fi dificilă.

Această metodă va fi deosebit de benefică dacă proprietatea dumneavoastră este situată în centrul orașului sau într-o zonă cu legături de transport convenabile. Această nuanță va permite turiștilor să ajungă cu ușurință la orice atracții ale orașului și locuri interesante.

Merită luat în considerare faptul că cei care caută un apartament pentru câteva zile au mai multe cerințe pentru locuință. Apartamentele de la periferie, cu renovari vechi și echipamente defecte, nu sunt potrivite.

Asigurați-vă că locuitorii se simt confortabil în apartamentul dvs. Minimul necesar este aragaz de lucru, uscător de păr, masă de călcat și fier de călcat, lenjerie de pat curată.

Un mare plus va fi disponibilitatea prosoapelor, internet wireless, ceai și cafea. Astfel vei crea cele mai confortabile condiții pentru chiriași. Cu cât starea apartamentului este mai bună și cu cât ești dispus să oferi mai multe opțiuni suplimentare, cu atât costul casei tale va fi mai scump.

Cu toate acestea, chiriile zilnice de apartamente au un întreg o serie de dezavantajeși capcanele cu care va trebui să te confrunți:

• În primul rând, un astfel de venit este mult mai instabil decât chiria pe termen lung. Va trebui să asigurați singur fluxul de clienți. Pentru ca oamenii să știe despre apartamentul tău, plasează un anunț pe toate resursele posibile. Printre cele mai populare: Avito, My Advertising, grupuri speciale pe rețelele de socializare. Astfel, vă puteți închiria rapid apartamentul. Dar chiar și în acest caz, o anumită sezonalitate a unei astfel de afaceri este inevitabilă. Dacă nu locuiți într-un oraș stațiune, vara veți fi depășit de o scădere a cererii și de o pauză.
• Contingentul de persoane care doresc să închirieze un apartament pentru o zi este foarte divers. Există o mare probabilitate ca în spațiul dvs. de locuit să aibă loc evenimente zgomotoase, deranjandu-vă vecinii și amenințăndu-vă proprietatea. Pentru a evita acest lucru, acordați preferință persoanelor aflate într-o călătorie de afaceri, cuplurilor căsătorite sau celor care au venit la o întâlnire sau la un interviu. În pericol sunt candidații din Asia Centrală, studenții și companiile care doresc să sărbătorească ceva.

Pentru a vă proteja apartamentul și obiectele și echipamentele din acesta, se recomandă să achitați un depozit la check-in. Dacă după plecarea oaspetelui locuința rămâne în ordine și nu există reclamații, depozitul este returnat. Această metodă de soluționare a litigiilor este mai simplă decât procedurile preliminare și judiciare bazate pe un contract de închiriere zilnic.

• Închirierea zilnică, spre deosebire de închirierea pe termen lung, nu poate deveni o sursă de venit pasiv. La fiecare câteva zile va trebui să cunoașteți noi rezidenți, să arătați apartamentul și să predați cheile. După plecarea următorilor oaspeți, este necesar să se schimbe lenjeria, prosoapele și să se efectueze curățenia generală a spațiilor. Profesioniștii din serviciile de curățenie pot ajuta în acest sens, dar serviciile lor vor reduce semnificativ profitabilitatea închirierii.
• Pentru ca apartamentul să fie solicitat în rândul persoanelor aflate în călătorii de afaceri, va trebui să achiziționați o casă de marcat. Această măsură vă va permite să eliberați documente pe care un angajat care locuiește în apartament le poate furniza angajatorului pentru raportare.

Pentru locuitorii capitalei sau doar ai orașelor mari, o opțiune de succes ar fi să-și închirieze apartamentul pe zi prin servicii speciale. Cele mai populare dintre ele sunt airbnb și rezervarea.

Ele ajută la atragerea oaspeților din diferite părți ale lumii, asigurând siguranță pentru ei și pentru tine. De asemenea, vă puteți transfera proprietatea unei agenții imobiliare. În acest caz, profesioniștii se vor ocupa de căutarea și selecția oaspeților, întâlnirea cu aceștia și predarea cheilor.

Chiar și atunci când închiriezi un apartament prin servicii speciale, ai grijă să încheie un contract. El te va ajuta să-ți aperi drepturile în situații neplăcute sau controversate. Ar fi o idee bună să asigurați apartamentul și toată proprietatea din el. Acest lucru poate fi destul de costisitor, dar va plăti în cazul unei urgențe.

Cum să închiriezi un apartament și să nu plătești impozite

Impozitul pe venitul primit din închirierea unui apartament pentru persoane fizice este egal cu 13% din valoarea plății lunare. Pentru antreprenorii individuali – 6% dacă se utilizează sistemul de impozitare simplificat.

Evaziunea fiscală poate duce la amenzi și sancțiuni administrative.

Cu toate acestea, nu mulți proprietari sunt dispuși să-și piardă o parte din profit în fiecare lună, dându-l statului.

Evitarea cheltuielilor fiscale este destul de simplă, trebuie să cunoașteți câteva nuanțe:

1. Raportarea către Serviciul Fiscal Federal cu privire la închirierea de bunuri imobiliare este exclusiv inițiativa dumneavoastră. Dacă îți arăți sau nu venitul, depinde de tine. Faptul că în apartament locuiesc chiriași poate fi semnalat de vecini sau de persoanele care vor să te enerveze. Dar este foarte greu de dovedit că s-a perceput o taxă pentru cazare. Nici măcar Serviciul Federal de Taxe care vizitează nu are dreptul de a intra în incintă fără acordul proprietarului.
2. Un acord care necesită înregistrarea la fisc trebuie să fie încheiat pe o perioadă de cel puțin un an.. Prin urmare, agențiile imobiliare propun să se stabilească perioada de închiriere la 11 luni, după care documentul este pur și simplu resemnat. Astfel, fără a încălca legea, puteți închiria apartamentul acelorași chiriași pe mai mulți ani.
3. O altă modalitate de a evita problemele cu organele fiscale este încheierea unui acord cu chiriașii pentru folosirea gratuită a spațiilor de locuit. Acest document vă va permite să locuiți în apartamentul dumneavoastră în mod legal. Dar in caz de neplata, vei ramane fara protectie.

Este de remarcat faptul că, în ciuda tuturor atractivității posibile de a închiria un apartament fără plata taxelor, un contract de închiriere sau de închiriere este extrem de util. Acesta va proteja nu numai de neplata și deteriorarea lucrurilor, dar va ajuta și în caz de inundații sau incendii și va scăpa de terți care s-au mutat fără știrea dvs.

Cum să găsești chiriași buni

Transferarea proprietății dumneavoastră pentru utilizare temporară este o decizie serioasă și responsabilă asociată cu anumite riscuri. Cel mai important pas pentru viitorii proprietari este să găsească chiriași solvenți și responsabili care să aibă grijă de locație.

Cum să înțelegeți care dintre solicitanți va putea asigura ordinea în apartament, nu va întârzia plata și nu va provoca negativitate din partea vecinilor?

• Cel mai simplu mod este să ai încredere într-o agenție imobiliară. Adevărații profesioniști sunt psihologi buni care sunt capabili să recunoască un angajator decent și să-i elimine pe cei care vă pot cauza probleme. Dar dacă această opțiune nu vă convine, încercați să rezolvați singuri candidații.
• Fii atent la felul în care arată o persoană, cât de îngrijite sunt hainele sale, cum vorbește, dacă este politicos în dialog cu tine. Aceste mici nuanțe spun uneori mai multe despre o persoană decât vă poate spune el însuși.
• Într-o conversație telefonică și la prima întâlnire, încercați să aflați mai multe despre viitorii rezidenți. Aflați de ce este nevoie de locuințe închiriate, pentru cine lucrează candidații, ce mobilier intenționează să aducă cu ei și cât timp doresc să locuiască în apartament.
• Este o idee bună să ceri recomandări.. Poate că acest lucru nu este acceptat la noi, dar o recenzie măgulitoare din partea proprietarilor apartamentului în care a locuit o persoană înainte poate deveni un argument decisiv în alegerea dintre solicitanți.

Rezidenții care cauzează cele mai puține probleme sunt considerați a fi cupluri căsătorite sau femei singure. Nu vor organiza evenimente zgomotoase în cameră, vor menține ordinea și este puțin probabil să deterioreze vreun mobilier sau echipament. Dar bărbații singuri sau oaspeții din Caucaz pot provoca o mulțime de probleme, așa că ar trebui să te ferești de ei.

• Sursele deschise (rețelele de socializare) vă vor permite să aflați mai multe informații despre cei care doresc să vă închirieze apartamentul. O completare minunată la portret va fi un test pentru respectarea legii. Pentru a face acest lucru, vă puteți contacta prietenii de la poliție.

Doar intuiția îți va permite să iei o decizie finală. Uneori, prima impresie pe care o face o persoană nu este deloc greșită.

Cea mai sigură opțiune este să închiriezi apartamentul rudelor sau prietenilor tăi. Dacă nu au nevoie de locuință, atunci există întotdeauna posibilitatea ca cineva din cercul lor de prieteni să caute. Un angajator care vine la tine sub patronajul tău are garantat că va trata proprietatea mai responsabil.

Ce este important de luat în considerare atunci când închiriezi un apartament

După ce a găsit chiriași decente, proprietarul poate fi liniștit cu privire la siguranța locuinței sale. Cu toate acestea, riscul de a întâlni utilizarea necorespunzătoare a spațiilor, chiriași fără scrupule și alte situații neplăcute rămâne ridicat.

Un contract de muncă corect redactat vă va ajuta să îl minimizați, ceea ce va ține cont de toate nuanțele posibile care uneori nu sunt evidente la prima vedere.

Dezvoltarea pieței de închiriere a dus la apariția multor scheme frauduloase. Cea mai populară dintre ele este subînchirierea unui apartament închiriat. Prin urmare, fiecare proprietar se confruntă cu întrebarea cum să închirieze un apartament în mod corect și legal.

Uneori, proprietarii de case se întâlnesc cu chiriașii pe un teritoriu neutru, nedorind să se amestece în spațiul personal al rezidenților. Astfel, ei pierd ocazia să verifice că în apartament locuiesc persoanele cu care s-a încheiat contractul. Documentul standard de închiriere conține o clauză care permite proprietarului să viziteze spațiile închiriate o dată pe lună.

În primele luni, nu neglijați astfel de vizite. Astfel te vei asigura că apartamentul tău nu este închiriat zilnic, că numeroasele rude ale unui cuplu tânăr nu au venit să stea cu tine și că o fată modestă și singură nu ți-a transformat casa într-un cămin pentru emigranți fără acte. .

Cu cât contractul este mai detaliat, cu cât conține mai multe nuanțe, cu atât există mai puține riscuri. Asigurați-vă că adăugați o clauză în document despre posibilitatea de a rămâne cu animale de companie. Dacă această opțiune este acceptabilă pentru dvs., indicați că daunele cauzate de acestea ar trebui să fie despăgubite integral.

Cum să asigurați proprietatea într-un apartament închiriat

Daunele proprietății pot fi cauzate și de oamenii înșiși. Prin urmare, includeți în contract o clauză care descrie în detaliu starea apartamentului: descrieți mobilierul, electrocasnicele și instalațiile sanitare. Dacă este posibil, atașați la acest articol fotografii cu data indicată pe acestea. Astfel puteți dovedi deteriorarea stării apartamentului și defecțiunile.

Amintiți-vă că pentru chiriași, apartamentul dvs. este un adăpost temporar, așa că este puțin probabil să îl trateze cu aceeași trepidare ca și dvs. Familiarizați-vă verbal cu limitările și schimbările care sunt inacceptabile pentru dvs. și apoi înregistrați-le în scris.

Actul de a transfera spațiul de locuit te va ajuta. Este obișnuit să enumerați toate elementele care se află în apartament, dar puteți adăuga și rezerve despre starea pereților, podelelor și tavanelor. Acest lucru este valabil mai ales pentru locuințele de lux cu renovări costisitoare.

Uneori lucrurile sunt lăsate pentru depozitare într-un apartament închiriat. Trebuie să fii anunțat de prezența lor. Spune-i chiriașilor tăi ce pot folosi fără o strângere de conștiință și ce ar trebui să rămână inviolabil. Nu lăsați obiecte de valoare în incinta pe care o veți închiria.

O altă clauză a contractului la care merită să fii atent este plățile de utilități. Discutați cu chiriașii care vor plăti pentru reparațiile majore, facturile de apă, electricitate, gaz și telefon. Dacă este posibil, controlați acest aspect pentru a evita datoria.

Adesea apar situații când, după despărțirea de chiriași, proprietarul apartamentului descoperă că facturile nu au fost plătite și suferă pierderi proporționale cu chiria.

Renovare apartament inchiriat

Un punct important este posibilitatea de reparații în apartament. Precizați în ce caz o astfel de măsură va fi relevantă și cine va plăti materialele și lucrările. Sunt adesea cazuri când un chiriaș, la propria discreție, întreprinde modificări costisitoare la un apartament, iar ulterior cere să deducă această sumă din chirie.

Este obligatorie includerea în contract a unor clauze privind momentul și motivele rezilierii acestuia. Această nuanță va fi la fel de utilă pentru tine și pentru chiriași. Puteți indica că puteți rezilia contractul mai devreme, oferind un preaviz de plecare cu cel puțin o lună sau trei săptămâni.

Aici puteți clarifica condițiile de plată pentru ultima lună de ședere și returnarea depozitului de garanție. Experții recomandă să nu se ia în considerare depozitul ca sumă pentru ultima lună de rezidență, ci să îl restituiți atunci când rezidenții se mută. Acești bani pot compensa prejudiciul constatat.

Indicați toate informațiile angajatorului în document. Minim – detalii pașaport, telefon mobil. Dacă este posibil, cereți un număr de telefon și o adresă de la serviciu, precum și informații de contact pentru persoanele de contact. În acest caz, șansele ca angajatorul să dispară sau să nu te contacteze sunt minime.

Conditii de incheiere a contractului

În funcție de perioada pentru care se încheie contractul de închiriere sau de închiriere, legea prevede anumite responsabilități ale părților, drepturile și obligațiile acestora. Perioada maximă pentru care un astfel de acord poate fi încheiat este cinci ani. Este setat implicit dacă nu este specificată nicio altă perioadă.

• Sunt luate în considerare toate contractele încheiate pe o perioadă mai mică de un an Pe termen scurt .

Nu trebuie să fie înregistrate la organele fiscale, motiv pentru care agențiile imobiliare recurg cel mai adesea la astfel de contracte.

În cazul încheierii unui contract pe termen scurt, drepturile chiriașului sunt foarte limitate. Documentul nu permite subînchirierea spațiilor și nu oferă beneficii pentru prelungirea tranzacției după expirarea perioadei.

Este posibilă încetarea anticipată a unei relații contractuale încheiate pe o perioadă de până la un an dacă chiriașul nu a plătit chiria timp de două luni.

• Pentru contract pe termen lung această perioadă este mult mai lungă și egală șase luni.

Un contract de închiriere pe termen lung este un document voluminos de mai multe pagini care reglementează toate problemele legate de reședința chiriașilor în apartament. Acesta poate prevedea vacanțe de închiriere, o creștere a sumei plății și posibilitatea de a transfera spațiile către terți sau subchiriași.

Un acord pe termen lung trebuie înregistrat la Rosreestr. Taxele nu pot fi evitate cu această formă de cooperare.

Contractele de închiriere pe termen lung sunt adesea folosite de cei care locuiesc în altă țară și nu au posibilitatea de a-și vizita periodic apartamentul. Pentru astfel de proprietari, nevoia de a găsi noi chiriași poate deveni o problemă, așa că se străduiesc pentru o cooperare constantă reciproc avantajoasă. Un contract încheiat pe mai mulți ani poate indica posibilitatea unor reparații planificate și frecvența acestora.

Este destul de dificil să reziliezi un astfel de contract mai devreme. Locuitorii vor trebui anunțați cu cel puțin trei luni înainte. În plus, dacă angajatorii nu sunt de acord, rezilierea unui contract pe termen lung este posibilă doar în instanță.

Venituri posibile din închirierea unui apartament

Închiriind un apartament pe termen lung, primești o sursă stabilă și legală de venit pasiv. Suma profitului dumneavoastră poate varia foarte mult în funcție de orașul în care se află sediul.

Apartamentele din capitală aduc cel mai mare profit proprietarilor lor. Un apartament cu o cameră într-o zonă rezidențială cu un set minim de mobilier și renovări simple poate aduce de la 20.000 de ruble pe luna. Această sumă crește dacă proprietatea este situată mai aproape de centrul orașului sau oferă rezidenților renovări și mobilier modern de înaltă calitate.

În provincii, profiturile vor fi semnificativ mai mici. Aici, pentru un apartament cu o camera, o suma de din opt până la cincisprezece mii de ruble. Aceeași tendință este tipică pentru închirierile zilnice.

Profitul din închirierea unui apartament pentru o zi poate depăși cu mult venitul dintr-o închiriere pe termen lung. Această opțiune este deosebit de benefică pentru locuitorii orașelor mari: afluxul constant de turiști va crea un flux de oameni care doresc să închirieze spațiu de locuit în timpul vizitei lor.

Dintre orașele Rusiei putem evidenția Moscova, Sankt Petersburg, orașele Inelului de Aur, Ekaterinburg, Kazan.

În timpul verii, închirierile zilnice vor deveni o afacere profitabilă pentru rezidenții stațiunilor, unde fluxul principal de turiști se înghesuie. Iarna - pentru rezidenții stațiunilor de schi, de exemplu, Sheregesh.

Indiferent de opțiunea pe care o alegeți, principalele puncte care afectează costul închirierii apartamentului dvs. rămân neschimbate:

• Zona apartament si renovare. Cu cât camera este mai modernă, mai luminoasă și mai confortabilă, cu atât prețul de locuit în ea este mai mare;
• Distanta fata de statiile de metrou si transport. Timpul petrecut pentru naveta la serviciu poate crește semnificativ dacă cea mai apropiată oprire este suficient de departe, astfel încât majoritatea chiriașilor sunt dispuși să plătească în exces pentru a putea economisi minute neprețuite;
• Disponibilitatea aparatelor electrocasnice. În ciuda riscurilor asociate cu defectarea televizorului sau a echipamentului, acest factor este cel care poate adăuga valoare apartamentului;
• Locație și zonă. Pentru locuitorii oricărui oraș, va fi un avantaj să locuiască într-o zonă cu infrastructură dezvoltată pentru orașele stațiune, distanța față de mare este importantă pentru capitale;

Cu ceva efort, puteți crește semnificativ valoarea apartamentului pe care intenționați să îl închiriați. Și alegând chiriași responsabili, prevăzând toate riscurile și conturându-le în contract, puteți transforma închirierea de locuințe nu doar într-o afacere profitabilă, ci și liniștită.

cum să închiriem corect un apartament fără intermediari, vom analiza greșelile majorității proprietarilor. Te-ai hotarat sa inchiriezi un apartament si sa primesti un profit stabil?

Pur și simplu, nu începeți să greblați până când nu vă protejați fruntea.

Ai citit-o? Amenda! ai marcat? Este în regulă - o vom repeta aici)) Deci, determinați costul închirierii unui apartament, găsiți chiriași buni fie dvs., fie implicând agenți imobiliari în care puteți avea încredere.

Închirierea unui apartament este o afacere destul de profitabilă. Puteți chiar să deveniți chiriaș dacă doriți, deși veți avea nevoie de mai multe apartamente în acest scop.

La prețurile actuale pentru apartamente, puțini își permit să cumpere un apartament și, prin urmare, închirierea unui apartament este în prezent singura modalitate de a trăi și de a lucra în oraș.

Acest lucru este valabil mai ales pentru familiile tinere și persoanele ambițioase care își construiesc o carieră. Cererea de apartamente închiriate va fi întotdeauna suficientă, deoarece orașul, ca capitală a regiunii, atrage mulți oameni de la periferie.

În același timp, un proprietar care decide să închirieze pentru prima dată un apartament fără intermediari poate întâmpina mai multe dificultăți.

Cum să închiriezi un apartament fără intermediari - eliminăm greșelile

Pret de inchiriere apartament incorect

Întrebarea pentru ce preț să închiriem un apartament este cea mai importantă pentru un proprietar. Acesta este primul pas în închirierea unui apartament fără intermediari.

Factori în determinarea costului închirierii unui apartament

• numărul de camere din apartamentul destinat închirierii, suprafața acestuia și amenajarea apartamentului. După cum știți, cele mai populare închirieri de apartamente sunt apartamentele cu 1 cameră, urmate de apartamentele cu 2 camere și așa mai departe. În ceea ce privește suprafața și aspectul apartamentului, depinde de preferințele chiriașilor și probabil nu vei ghici;
• starea apartamentului de inchiriat. Prezența renovărilor în apartament are un impact mai mare asupra costului închirierii apartamentului. La urma urmei, un apartament curat și confortabil creează o impresie mai plăcută decât starea de „după bunica”, sau chiar pereții goi. Locatarii sunt mai predispuși să plătească un preț bun pentru starea bună corespunzătoare a apartamentului;
• amplasarea geografica a casei si dezvoltarea infrastructurii in zona in care se inchiriaza apartamentul. Zonele populare pentru închirierea apartamentelor sunt situate mai aproape de centru datorită prețurilor de închiriere relativ moderate și, de asemenea, gravitează către instituțiile de învățământ și centrele comerciale. La fel de importantă este și dezvoltarea infrastructurii în apropierea apartamentului închiriat. Apropierea de școli, farmacii, grădinițe și stații de transport în comun va avea, de asemenea, un efect pozitiv asupra costului închirierii unui apartament;
• prezența vecinilor calmi și adecvați va ajuta, dacă nu la determinarea costului închirierii unui apartament, atunci va simplifica căutarea chiriașilor care nu vor avea nevoie de zgomot suplimentar pentru o ședere confortabilă.

Algoritm pentru determinarea costului închirierii unui apartament

Trebuie amintit că, atunci când determinați costul închirierii apartamentului dvs., trebuie să fiți cât mai realist posibil. Începeți prin a afla costul mediu de închiriere al unor apartamente similare.

Ziarul „Prezentul”, site-ul „De la mână la mână” sau AVITO vă vor ajuta în acest sens. De asemenea, agenții imobiliari vă pot ajuta să determinați costul apartamentului pe care doriți să îl închiriați.

În 7 pași

Colectând suficiente informații și date pentru comparație, este mai probabil să determinați costul adecvat al închirierii unui apartament și veți putea închiria apartamentul la un preț favorabil pentru dvs.

Evita tentația de a umfla costul închirierii unui apartament.

În acest caz, căutarea unui chiriaș poate dura mult și nu numai că nu veți face profit în timpul așteptării, ci veți suporta și cheltuieli. deoarece Plățile pentru încălzire și alte servicii vor fi taxate indiferent de utilizarea acestora.

În plus, costul ridicat al închirierii apartamentului tău va ajuta alți proprietari. care sunt mai loiali ca preț pentru a-ți obține potențialii chiriași.

Dacă reduceți prețul cu 3-5% din costul mediu al închirierii apartamentelor, atunci oferta dvs. poate fi apreciată de un chiriaș conștiincios și va închiria apartamentul pentru o perioadă lungă de timp, apreciind în același timp norocul care a apărut și fără a crea probleme. Pentru dumneavoastră.

Dacă nu vă mai este frică de nimic și aveți o bicicletă și ochelari precum Terminator și, de asemenea, ați decis să profitați la maximum de închirierea apartamentului dvs., atunci această specială este pentru dvs.:

Chiriași nedoriți atunci când închiriez apartamente

Alegerea unui chiriaș este o sarcină destul de responsabilă, mai ales dacă închiriezi un apartament pentru o perioadă lungă de timp.

Dacă decizia este luată incorect, acest lucru poate duce la bătăi de cap inutile, necazuri minore și pierderi de timp. Pentru a atenua astfel de riscuri, puteți întreba potențialii chiriași despre locul lor de muncă și nivelul veniturilor.

Aceste întrebări pot părea incorecte, dar vă va fi mai ușor să explicați nevoia lor chiriașilor. decât pentru a decide apoi consecinţele unei decizii incorecte.

Priviți în mod special tinerii; aceștia tind să trăiască zgomotos, ceea ce vă poate afecta negativ relațiile cu vecinii.

În ceea ce privește familiile cu copii mici și animale, acest lucru este la discreția dumneavoastră, deoarece... Trebuie să calculați în avans ce grad de uzură a apartamentului va fi acceptabil pentru dvs.

Ce să includeți într-un contract de închiriere de apartament

Principalele prevederi care trebuie precizate in contractul de inchiriere a apartamentului sunt conditii clare si detaliate pentru ca locatarii sa locuiasca in apartamentul inchiriat.

Asigurați-vă că indicați prevederi precum suma chiriei, termenii de plată, termenul contractului, termenii de reziliere sau prelungire.

Nu ar fi greșit să se indice în contractul de închiriere a apartamentului consecințele încălcării de către părți a termenilor specificati ai contractului. Despre regulile pentru întocmirea unui contract de închiriere de apartament vom vorbi mai târziu.

Cel mai sigur lucru de făcut ar fi să contactați specialiști care vor întocmi un contract de închiriere a apartamentului, în conformitate cu legea și condițiile dumneavoastră, pentru a păstra interesele și a proteja ambele părți - proprietarul și chiriașul.

Consider că acest subiect despre cum să închiriez corect un apartament fără intermediari este închis. Mult succes în această sarcină grea!

Și înainte de a închide pagina browserului, scrieți părerea dvs. despre articol, poate din experiența dumneavoastră valoroasă și, de asemenea, împărtășiți-o pe rețelele sociale - butoanele sunt situate mai jos;)

Înainte de a închiria un apartament, decideți cum veți plăti impozitele pe venit pentru închirierea casei dvs. Puteți:

• înainte de a închiria locuințe, înregistrați un antreprenor individual și pentru închirierea spațiilor rezidențiale - 6% din venitul potențial;
• la sfârșitul anului, depuneți o declarație de impozit și (impozit pe venitul personal) - 13% din venitul efectiv încasat;
• se înregistrează ca lucrători pe cont propriu și - 4% din veniturile efectiv primite din închirierea locuințelor către persoane fizice sau 6% - către persoane juridice și întreprinzători individuali.

Dacă sunteți chiriaș al unui spațiu rezidențial în baza unui contract de închiriere socială, puteți subînchiria locuința doar ca persoană fizică. Astfel, va trebui să plătiți impozit pe venitul personal.

2. Cum să închiriezi un apartament și să plătești impozite pe brevet?

Un brevet este un sistem de impozitare pentru întreprinzătorii individuali, care funcționează pe următorul principiu: statul stabilește venitul anual aproximativ pe care un antreprenor individual îl poate obține din activitățile sale (în acest caz, din închirierea locuințelor). Aceasta este baza de impozitare. Costul unui brevet este de 6% din această sumă. Din alte taxe, în special În legătură cu imobilele care sunt folosite pentru a genera venituri.

La Moscova, costul unui brevet pentru închirierea spațiilor rezidențiale depinde de dimensiunea apartamentului și de zona în care se află. Pentru a calcula cu exactitate costul unui brevet, puteți utiliza pagina Departamentului de Politică Economică și Dezvoltare din Moscova de pe site-ul web sau serviciul de pe site-ul Serviciului Fiscal Federal.

Dacă sistemul de impozitare a brevetelor vi se potrivește, urmați acești pași:

Pasul 3.

Pasul 4. Daca este necesar.

3. Cum să închiriezi un apartament și să plătești impozitul pe venitul personal?

Impozitul pe venitul personal (NDFL) este un impozit care se plătește pe orice venit pe care îl obțineți. Cel mai adesea (de exemplu, atunci când primești un salariu), contribuțiile la fisc sunt făcute de organizația sau antreprenorul individual de la care primești venituri (angajator). Dacă închiriați o locuință, trebuie să plătiți singur impozitul pe venit. Rata este de 13%.

Pentru a face acest lucru, trebuie mai întâi să vă declarați venitul prin depunerea unei declarații fiscale în Formularul 3-NDFL, apoi să plătiți impozitul pe venit.

Dacă acest sistem fiscal vi se potrivește, urmați acești pași:

Pasul 1.Încheierea unui contract de închiriere (subînchiriere, închiriere).

Pasul 2. Daca este necesar.

Pasul 3. Depuneți declarația de impozit și apoi .

4. Cum să închiriezi un apartament și să plătești impozit pe venitul profesional?

Impozitul pe venitul profesional (IPP) este un regim fiscal special care se aplică din 2019. Este conceput pentru cei care primesc venituri din activități independente, în special din închirierea locuințelor. Persoanele fizice și antreprenorii individuali pot trece la acesta. Rata este de 4% dacă închiriezi o locuință unei persoane fizice, de 6% dacă o închiriezi unei persoane juridice sau unui antreprenor individual.

Dacă ți se potrivește regimul fiscal special „Impozitul pe venitul profesional”, urmează acești pași:

Pasul 1.Înregistrați-vă la organul fiscal ca plătitor de impozit pe venit profesionist (sau, mai simplu, înregistrați-vă ca liber profesionist) prin aplicația mobilă gratuită „Impozitul meu”, contul de contribuabil „Impozitul pe venit profesional” de pe site-ul Serviciului Federal de Impozite din Rusia sau prin bănci autorizate. Pentru a vă înregistra, veți avea nevoie de un pașaport și o fotografie, pe care le puteți face cu smartphone-ul.

Pasul 2.Încheiați un contract de închiriere.

Pasul 3. Daca este necesar.

Pasul 4. Taxa se plătește automat în aplicație.

5. Cum se încheie un contract de închiriere?

Contractul de inchiriere se incheie cu persoane fizice. Un contract de închiriere este încheiat dacă chiriașul este o persoană juridică (în acest caz, chiriașul poate folosi spațiile rezidențiale numai pentru reședința cetățenilor).

Acordul poate fi încheiat în formă liberă, dar trebuie întocmit în scris. Trebuie să reflecte în maximum toate acordurile la care au ajuns părțile în urma negocierilor.

• numele de familie, prenumele, patronimele și detaliile pașapoartelor părților;
• o descriere detaliată a proprietății care se închiriază (adresă, suprafață, număr de camere, etaj și număr de etaje ale casei); informații despre documentele care confirmă proprietatea proprietarului asupra apartamentului. Poti atasa la contract si fotografii care ilustreaza starea apartamentului;
• suma plătită lunar de chiriaș și condițiile pentru revizuirea acesteia (de câte ori pe an, din ce motive);
• procedura de plată a facturilor la utilități;
• numărul maxim de inspecții, vizite ale proprietarului apartamentului (lună, pe an) și condițiile pentru astfel de vizite;
• scopul închirierii (închirierii) (înregistrarea faptului că apartamentul este oferit special pentru reședința chiriașului, și nu pentru subînchiriere sau alte nevoi);
• o listă a persoanelor care pot locui permanent cu chiriașul;
• motivele rezilierii contractului;
• perioada de inchiriere a apartamentului;
• alte detalii.

Ultima actualizare mai 2019

A avea mai multe spații de locuit nu este doar un lux, ci adesea o durere de cap. Proprietarii încearcă să închirieze spațiul de locuit „extra”. Acesta este atât un profit suplimentar, cât și un fel de supraveghere a apartamentului.

Să încercăm să ne dăm seama cum să închiriem corect un apartament, cum să evităm problemele cu chiriașii fără scrupule și cu inspectoratul fiscal și cum să vă păstrați proprietatea.

Cine o poate lua

Proprietarul are dreptul de a-și închiria apartamentul. Cine are un certificat de înregistrare a drepturilor de proprietate (extras din registrul de stat) pentru acesta. Nicio rude sau prieteni foarte apropiați nu au dreptul să încheie un contract de închiriere cu chiriașii la cererea proprietarului apartamentului. Această opțiune este posibilă numai dacă aveți o împuternicire notarială, care precizează dreptul persoanei autorizate de a închiria locuința principalului său. În caz contrar, proprietarul poate obiecta la o astfel de tranzacție în orice moment.

Dacă proprietarul unui apartament îl folosește în baza unui contract de închiriere socială, adică aparține de fapt statului sau municipalității, atunci nu are dreptul să-l închirieze. În cazuri excepționale, acest lucru este posibil, dar pentru aceasta este necesar să obțineți permisiunea oficială scrisă de la organul de stat/municipal (cine este proprietarul, în cele mai multe cazuri aceasta este municipalitatea).

Dacă în locuința închiriată sunt înregistrați și alți rezidenți, pe lângă proprietar (ca membri ai familiei proprietarului), atunci obțineți acordul lor scris pentru a încheia tranzacția nu este necesar.

Dar există subtilități. Dacă un contract de închiriere a fost deja încheiat și proprietarul sau angajează alte persoane pentru a locui în locuință, atunci este necesar acordul pentru o astfel de mutare din partea tuturor părților interesate (atât chiriașul, cât și toate persoanele înregistrate la chiriaș).

Același lucru este necesar dacă o parte a apartamentului este închiriată (de exemplu, o cameră într-un apartament comun cu bucătărie comună, toaletă și baie pentru mai mulți proprietari). Astfel, se poate incheia un contract suplimentar de inchiriere pentru spatiu liber cu permisiunea primului chirias si a membrilor familiei acestuia.

Dacă în astfel de locuințe este înregistrat și un copil minor, atunci va trebui să obțineți și permisiunea de a închiria apartamentul de la autoritățile de tutelă.

Dacă există mai mulți proprietari privați ai apartamentului, atunci fiecare dintre coproprietari trebuie să participe la tranzacție din partea proprietarului. Sau exprimați-vă acordul scris pentru a încheia tranzacția și încredințați unuia dintre proprietari să se ocupe de executarea acesteia. Asemenea consimțământ și procură sunt întocmite de notar.

Dacă astfel de proceduri sunt neglijate, atunci contractul de închiriere a apartamentului (pe o perioadă mai mare de 1 an) nu va fi înregistrat în Registrul Rusiei.

În practică, apartamentele sunt adesea închiriate „în gri”, fără înregistrarea de stat a acordului în Registrul rus. Prin urmare, astfel de formalități nu sunt respectate. Dar trebuie să rețineți că, într-o dispută juridică cu un chiriaș (cu privire la orice problemă privind închirierea unui apartament), nu va fi posibil să faceți referire la un astfel de acord ca dovadă, deoarece este nul fără înregistrare (dacă este nu este încheiat pe o perioadă mai mică de un an, atunci înregistrarea nu este necesară și forma scrisă a contractului este suficientă pentru deplina vigoare).

Când vine vorba de mutarea într-un apartament municipal (inclusiv înregistrarea, încheierea unui contract suplimentar de închiriere socială), este necesar acordul tuturor persoanelor înregistrate și, în mod firesc, al municipiului.

Cui să închiriez un apartament

O persoană care se confruntă cu închirierea unui apartament pentru prima dată va fi cuprinsă de panică chiar și de o întrebare atât de simplă despre unde să găsească chiriași. Vă putem recomanda patru opțiuni:

• Contactați o agenție imobiliară. Îți vor oferi o mulțime de opțiuni și oferă, de asemenea, niște garanții, dar va trebui să plătești pentru astfel de servicii.
• Trimiteți o reclamă pentru închirierea unui apartament într-un ziar, site-uri de internet sau în „linia târâtoare” la televizor. Sau găsiți o reclamă pentru o persoană care dorește să închirieze o casă în aceeași media. Adevărat, există riscul de a întâlni un chiriaș fără scrupule. Fie nu va plăti pentru apartamentul care i-a fost pus la dispoziție, fie va deteriora (fura) proprietatea din acesta.
• Găsirea unui chiriaș prin prieteni, cunoștințe și rude este cea mai bună opțiune. Este puțin probabil ca un chiriaș sub patronajul să riscă să-i facă rău proprietarului apartamentului. Și în cazul unor probleme controversate, acesta poate fi întotdeauna găsit.
• Închiriază locuințe rudelor sau prietenilor. Cel mai probabil, o astfel de chirie va fi gratuită. Nu veți primi niciun beneficiu material. Dar le puteți încredința în siguranță cu plata facturilor de utilități pentru apartament.

În general, trebuie să verificați periodic apartamentul pe care îl închiriați. Comunicați cu chiriașii și monitorizați facturile la utilități pentru a evita problemele pe viitor.

Dacă un apartament este închiriat unui străin, contractul de închiriere nu poate garanta securitatea completă a proprietății pentru proprietar. Este necesar să verificați viitorul chiriaș pentru a vă asigura că respectă legea. Pentru a face acest lucru, puteți contacta polițiștii pe care îi cunoașteți sau alți reprezentanți ai agențiilor de drept pentru a verifica angajatorul pentru antecedentele penale, aducându-l la răspundere administrativă, prezența datoriilor sau a restanțelor la credit etc. Puteți căuta informații despre persoană pe Internet și din alte surse deschise.

Închirierea unui apartament fără intermediari este, desigur, mai ieftină. Dar apoi toate grijile legate de locuință cad doar pe umerii tăi.

Cum să transferi un apartament

Despre aspectele legale ale tranzacției vom vorbi mai târziu. Acum să ne referim la problemele de zi cu zi.

Apartamentul trebuie transferat direct chiriașului, vorbind despre toate caracteristicile și aspectele tehnice importante ale locuinței. În acest fel, puteți evita defecțiuni accidentale și alte daune.

Atunci când transferați un apartament, ar trebui să înregistrați împreună citirile contoarelor de energie (apă, electricitate, gaz etc.), astfel încât pe viitor să nu va trebui să vă dați seama cine a contractat datoria de utilități.

Înainte de predarea cheilor, trebuie fotografiate condițiile generale și detaliate din apartament. Acest lucru va disciplina angajatorul, deoarece va vedea atitudinea reverentă a proprietarului față de proprietatea sa. În plus, fotografiile pot servi drept dovezi în instanță dacă apare un conflict cu privire la o deteriorare semnificativă a stării apartamentului după livrarea acestuia.

Dacă aveți vecini prietenoși pe palier, ar fi bine să le prezentați noilor rezidenți. Și lasă-ți numărul de telefon vecinului tău pentru urgențe. Acest lucru „educa” și angajatorul.

Cum să înregistrezi un contract de închiriere în mod legal

Chiar dacă decideți să închiriați un apartament celor mai buni prieteni sau rude îndepărtate, este mai bine să documentați această tranzacție. În acest caz se întocmește un contract de închiriere de locuințe(trebuie să se distingă de un contract de închiriere, care se încheie în principal între persoane juridice). Este ușor de aranjat. Există o mulțime de mostre și opțiuni pe Internet pentru diferite ocazii. Puteți să-l întocmiți singur, să solicitați ajutor de la un avocat sau de la noi.

Documentul este semnat de ambele părți. Legalizarea nu este necesară, dar nu este interzisă. Opțional, încredințați redactarea și certificarea tranzacției unui notar. Dar un astfel de document nu va avea o forță juridică mai mare decât un acord scris obișnuit încheiat de părți.

Pe lângă contractul de închiriere, este necesară întocmirea unui certificat de transfer și acceptare pentru apartamentul închiriat.

Actul descrie în detaliu starea tehnică a întregului spațiu rezidențial: prezența reparațiilor, instalațiilor sanitare, precum și a mobilierului, a aparatelor de uz casnic și a altor articole de uz casnic în apartament. Este necesar nu numai să le enumerați, ci și să indicați în ce stare se află, în ce locuri se află, numele (model, marcă etc.), determinați costul aproximativ (cel puțin al articolelor cele mai scumpe). Acest lucru îl va ajuta pe proprietarul casei în viitor să evalueze starea proprietății sale și să recupereze daunele pentru daunele aduse acesteia de la chiriașii fără scrupule. Actul este semnat și de ambele părți după inspectarea apartamentului. După care chiriașului i se dau cheile.

Cum să întocmești corect un contract de închiriere

Dacă decideți să închiriați un apartament și să încheiați singur un contract, ar trebui să urmați regulile de bază pentru întocmirea lui. Principal, precizați clar condițiile de bază - adresa apartamentului, termenul și valoarea chiriei, restul se face la cererea părților. Puteți întocmi un document foarte detaliat pe mai multe pagini, care include toate nuanțele. Și doar elementele esențiale, încadrând totul pe o singură foaie. Un contract de încredere ar trebui să includă următoarele puncte:

1. Data și locul întocmirii acesteia.
2. Date personale detaliate ale proprietarului și chiriașului: prenume, prenume, patronim, data nașterii, locul de înregistrare și reședință, numărul și seria pașaportului sau alt document de identificare.
3. Obiectul contractului: un apartament de inchiriat, in proprietatea proprietarului. Și anume adresa, suprafața, starea tehnică, disponibilitatea mobilierului, instalațiile sanitare, evaluarea caracterului adecvat pentru locuit (încălzire, alimentare cu apă), conexiune la rețeaua de telefonie, internet, televiziune prin cablu. O descriere detaliată poate fi prevăzută atât în ​​contractul propriu-zis, cât și în actul de transfer atașat acestuia.
4. Un link către un document care confirmă că proprietarul este proprietarul proprietății. Despre absența sarcinilor de către terți (ipotecă, gaj, alt contract de închiriere, arestare etc.).
5. Costul chiriei lunare, inclusiv o indicație despre cine este responsabil pentru plata costurilor cu utilitățile.
6. Forma de plata: numerar, mandat postal sau prin card bancar (depozit), gratuit etc.
7. Condiții de plată: sumă forfetară pentru întreaga perioadă de închiriere sau lunar (trimestrial) indicând până la ce dată trebuie efectuată plata.
8. Care parte este obligată să efectueze reparații curente, majore sau urgente ale apartamentului.
9. Perioada pentru care locuința este închiriată.
10. Indicarea tuturor chiriașilor care se mută cu chiriașul (dacă contractul este pe termen lung).
11. Drepturile și obligațiile atribuite chiriașului și locatorului, cu care trebuie să fie de acord.
12. Motive și condiții în care un contract de închiriere poate fi reziliat unilateral.

De asemenea, este recomandabil să includeți condiții speciale în contract, așa-numitele „trucuri de zi cu zi”:

1. Interdicția asupra angajatorului și a membrilor familiei acestuia (sau a acelor persoane care vor locui cu acesta) să fie înregistrată la locul de reședință (într-un apartament închiriat). Deși legiuitorul nu permite înregistrarea fără permisiunea proprietarului, „meșteșugarii întreprinzători” reușesc să ocolească restricțiile. O astfel de condiție nu va permite trișarea în timpul înregistrării și, dacă înregistrarea ilegală a fost totuși permisă, atunci va fi ușor să o contestați în instanță (acordul în sine va fi o dovadă incontestabilă a ilegalității acțiunilor angajatorului).
2. Distribuiți responsabilitățile de asigurare a apartamentului împotriva accidentelor între proprietar și chiriaș. Desigur, este mai bine să vă ocupați singur de această problemă, deoarece prin asigurarea apartamentului împotriva inundațiilor, incendiilor, răspunderii civile etc., proprietarul se scutește de riscurile pentru comportamentul neglijent al chiriașului. La urma urmei, dacă are loc un astfel de incident, proprietarul va fi responsabil față de victime (vecini și alte persoane). Daunele pot fi recuperate de la vinovat (chiriaș) numai pe cale de recurs. Adică, mai întâi proprietarul compensează prejudiciul suferit victimelor și abia apoi poate cere de la chiriaș despăgubiri financiare. Uneori, aceasta este o sarcină imposibilă (de exemplu, angajatorul nu are proprietăți, nu lucrează oficial sau nu plătește pensie alimentară etc.).
3. Cu privire la restricția capacității de a subînchiria (subînchiria) un apartament altor persoane fără acordul scris al proprietarului. În caz contrar, apartamentul poate fi transformat într-un living.

Pe oportunitatea periodică a proprietarului de a verifica starea apartamentului. Acestea sunt drepturile proprietarului, în prezența chiriașului, de a veni la apartament pentru a-l inspecta pentru siguranța acestuia, starea sanitară adecvată etc. Dacă un astfel de punct nu este prevăzut, chiriașul poate pur și simplu să nu lase proprietarul să intre. , pentru că acesta este dreptul lui.

Pentru ce perioada trebuie incheiat contractul?

Perioada maximă pentru care puteți încheia un contract de închiriere este de 5 ani. Și chiar dacă documentul nu conține o referință la perioada pentru care apartamentul este închiriat, acesta va fi limitat la timpul specificat.

Avocații cu experiență încă sfătuiesc să nu închirieze un apartament pe termen lung. Încheierea unui alt contract pentru un nou termen este întotdeauna mai ușor decât rezilierea unuia existent. Mai mult, atunci când una dintre părți nu este de acord cu rezilierea.

Trebuie să înregistrez un contract de închiriere?

Un contract de închiriere de apartament (sau un contract de închiriere rezidențială) nu necesită înregistrarea obligatorie la autoritățile Rosreestr dacă este încheiat pe o perioadă de până la un an (de exemplu, pentru 11 luni sau șase luni).

Dacă se încheie pentru o perioadă mai lungă, atunci o astfel de tranzacție va trebui înregistrată. Dezavantajul este că acest lucru îl obligă pe proprietar să pregătească un pachet de documente și să plătească o taxă de stat pentru înregistrare. În plus, informațiile despre închirierea locuințelor și încasarea profitului de către proprietar vor fi transmise organului fiscal. Dar, pe de altă parte, prin înregistrarea acestei tranzacții, primește garanții suplimentare. .

Cel mai profitabil este să închei un contract de închiriere de apartament cu dreptul de a-l prelungi ulterior și de a-l reînnoi în fiecare an.

Avantajele și caracteristicile închirierii unui apartament pe o perioadă care nu depășește 11 luni, despre care am discutat deja

• Contractul de închiriere nu trebuie să fie înregistrat la Rosreestr. Aceasta înseamnă că nu este nevoie să pierdeți timp cu colectarea documentelor sau să suportați costul plății taxelor de stat. Și la expirarea contractului, ștergeți înscrierea în registrul de stat despre grevare (închiriere);
• angajatorul nu va putea conta pe o întârziere în eliminarea încălcărilor care conduc la rezilierea contractului.

În cea mai mare parte, contractele pe termen scurt sunt folosite de proprietarii care evadează impozitele pe veniturile din chirie. La urma urmei, biroul fiscal nu știe despre un astfel de acord (acordul nu este înregistrat în Registrul rus și autoritățile fiscale nu primesc informații de acolo).

Înregistrarea contractului în Registrul rus nu este dificilă.

1. Puteți solicita înregistrarea unui acord în termen de 1 lună de la data încheierii acestuia (articolul 51 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare”). În caz contrar, se așteaptă o amendă de 5.000 de ruble.
2. Solicitanții trebuie să fie două părți la contract (atât proprietarul, cât și chiriașul sau reprezentanții acestora prin procură legalizată).
3. Pachetul de documente este format din:
   • contract de închiriere cu acte de transfer al apartamentului de la proprietar la chiriaș în trei exemplare;
   • pașapoartele solicitanților (pentru identificare);
   • primirea plății taxei de stat (suma de 2000 de ruble, 1000 de ruble pe fiecare parte);
   • copii ale documentelor privind dreptul de proprietate asupra apartamentului (acord de constituire, certificat de proprietate, pașaport cadastral). Deși aceste documente nu sunt obligatorii, furnizarea lor accelerează procesul de acceptare a cererilor și înregistrarea unui acord;
   • consimțământul părților interesate (alți acționari, creditor ipotecar etc.).
4. Înregistrarea se face în termen de 5 zile lucrătoare
5. Documentele se depun la departamentul MFC.

Înregistrarea poate fi refuzată din următoarele motive

• apartamentul de inchiriat nu este inscris in registrul cadastral;
• este valabil un contract de închiriere încheiat anterior pentru aceeași zonă;
• nu este furnizată o listă completă a documentelor necesare pentru înregistrare;
• contractul de închiriere are neconcordanțe grave cu cerințele legii.

Plata pentru locuinta inchiriata

Plata pentru închirierea unui apartament, precum și condițiile pentru efectuarea plăților de utilități, trebuie descrise în detaliu în contract.

Unii proprietari insistă asupra unui depozit de chirie. Adică cer plata pentru câteva luni deodată. Acest lucru garantează că locuitorii vor locui în apartament pe toată perioada pentru care au plătit. Pentru angajator, aceasta este increderea ca nu va ramane fara acoperis deasupra capului in timpul pentru care a platit deja.

Informațiile conform cărora pentru închirierea unui apartament este necesară un depozit pentru câteva luni pot fi indicate direct în contract sau convenite verbal de către părți.

Este mai bine să stabiliți în scris condițiile de returnare (sau nerambursare) a depozitului în contractul de închiriere. Asta in cazul in care chiriasul decide sa se mute mai devreme din apartament, in perioada pentru care a platit deja chiria.

De exemplu, chiriașul a plătit un depozit pentru locuința în chirie timp de 6 luni, iar după 3 luni a decis să se mute. Această opțiune trebuie să fie prevăzută în contract și să indice dacă în acest caz proprietarul va trebui să returneze o parte din chirie.

Există obligația de a depune chiria pentru ultima lună. Schema este următoarea: plata dublă se face în prima lună. Și nu trebuie să plătiți nimic pentru ultima lună, deoarece plata depozitului este plata pentru ultima perioadă. Acest depozit îl asigură pe proprietarul apartamentului dacă oaspetele se mută în secret fără a plăti pentru ultima lună.

Despre chitanțe

Este indicat să înregistrați cu chitanțe transferul oricăror bani pentru închirierea unui apartament, fie că este vorba de un depozit sau o plată lunară. Puteți pregăti un singur formular în care trebuie doar să introduceți suma și data plății și să semnați părțile. Deseori sunt aduși martori pentru a confirma faptul transferului. Detaliile acestora sunt incluse în chitanță.

De asemenea, este indicat să completați bonul în două exemplare, astfel încât unul să rămână la chiriaș și al doilea la locator.

Dacă plata pentru locuința de închiriere se face în formă non-numerar, atunci plătitorul trebuie să păstreze cecuri (chitanțele) pentru transferul de bani către proprietarul apartamentului.

Rezilierea unui acord

Motivele și condițiile rezilierii contractului de închiriere trebuie specificate în documentul propriu-zis.

Chiriașul are dreptul de a rezilia acesta la cererea sa, sub rezerva a două condiții:

• toate persoanele care locuiesc cu el sunt de acord cu această decizie;
• locatorul este notificat în cel mult trei luni.

Persoana care închiriază un apartament poate rezilia contractul unilateral din următoarele motive:

• chiriașul nu plătește chiria timp de șase luni în cazul închirierii pe termen lung sau pierde două plăți la rând dacă perioada de închiriere este mai mică de 1 an;
• deteriorarea sau distrugerea de către chiriași a locuințelor sau bunurilor aflate în acesta;
• utilizarea apartamentului în alte scopuri decât scopul propus, de exemplu, pentru un birou, depozit etc.;
• încălcarea sistematică a ordinii, provocând tulburări vecinilor (contravenitorul a fost avertizat de proprietar, dar nu a eliminat încălcarea).

Contractul de închiriere poate fi reziliat și prin instanță. Inițiatorul revendicării poate fi fie proprietarul, fie chiriașul. Motivul este de obicei că locuința a devenit inutilizabilă sau a fost recunoscută de autoritățile competente ca fiind nesigură.

În cazul în care chiriașul nu este de acord cu rezilierea contractului la inițiativa proprietarului, acesta are dreptul de a contesta acest fapt în instanță. În cazul în care contractul de închiriere a fost încheiat pe termen lung, instanța poate acorda reclamantului o amânare pentru a elimina încălcările și a achita datoria până la un an.

Ar trebui să plătesc impozit pe venitul din închirierea unui apartament?

Chiar dacă apartamentul este închiriat pentru o perioadă scurtă de timp, acest lucru nu îl scutește pe proprietarul care primește veniturile din obligația fiscală.

Când contractul de închiriere este pe termen lung și înregistrat la Rosreestr, atunci informațiile despre tranzacție vor ajunge cel mai probabil la biroul fiscal.

Cu un contract pe termen scurt, este mai ușor să ascunzi faptul de a primi un profit din închiriere (din motive evidente). Dar legiuitorii nu sfătuiesc acest lucru. Cei care vor fi prinși vor fi obligați să plătească nu doar impozit pe venit pe toată perioada, ci și o amendă și penalități în valoare de 20 până la 40 la sută din suma impozitului neachitat etc.

Când datoria fiscală se ridică la o sumă mare (mai mult de 900 de mii de ruble), vinovatul poate fi pedepsit penal. Până la închisoare.

Un contract de închiriere încheiat pentru bunuri imobiliare rezidențiale este un motiv pentru care autoritățile fiscale să colecteze impozit pe suma pentru închirierea unui apartament. Orice nedoritor, precum și Rosreestr la solicitarea fiscului, poate semnala acest lucru.

Conform legii, proprietarul este obligat de la 1 ianuarie până la 30 aprilie depuneți inclusiv la inspectoratul de la locul dvs. de reședință o declarație de venit pentru anul trecut. Indică suma profitului primit, inclusiv din închirierea apartamentului.

Nimeni nu va trimite contribuabilului o chitanță pentru suma impozitului. Trebuie să plătiți singur impozitul pe venitul personal calculat în cota de 13 la sută din suma profitului primit din închirierea unui apartament pe an. Dacă declarația nu este depusă, atunci este prevăzută o amendă pentru aceasta în valoare de 30% din valoarea bazei de impozitare, dar nu mai puțin de 1000 de ruble.

Plata trebuie efectuată până la data de 15 iulie a anului, în care a fost depusă declarația. Neplata sau întârzierea plății poate duce la amenzi și penalități.

Proprietarul poate fi scutit de plata impozitului doar dacă nu a primit de multă vreme chirie pentru apartament de la chiriaș și poate dovedi acest fapt.

Muncă independentă și închiriere apartament

Statutul de cetăţean independent îți permite să rezolvi unele probleme în problema angajării.

In primul rand, impozitare simplificată . Acesta este un experiment fiscal. la Moscova, regiunea Moscova, Tatarstan și regiunea Kaluga. Cetăţenii acestor regiuni se pot înscrie prin serviciul „Impozitul meu” şi achita 4% din suma venitului. Raportarea este generată de același serviciu de internet „Taxa mea”. Suma se plătește lunar. Nu este nevoie să depuneți nicio declarație. Suma veniturilor pe an nu trebuie să depășească 2,4 milioane de ruble. Începutul experimentului a arătat că ideea nu a avut succes. Acest mod de a vă plăti venitul este convenabil și economic. Alte regiuni ale Rusiei și-au exprimat deja dorința de a se alătura experimentului.

În al doilea rând, nu este nevoie să vă înregistrați ca antreprenor individual . Înregistrându-se ca lucrător independent, un cetățean va plăti un impozit special pe venitul profesional. Aceste obligații sunt suficiente pentru stat și nu este nevoie să se lege strict de calea antreprenorială. Desigur, dacă vorbim despre inchirierea locuintei tale, formata din 1-2 obiecte. Dacă există un număr mare de obiecte și obiectele altor persoane vor fi oferite și spre închiriere (de exemplu, pentru închiriere sau imobile în administrare). Aceasta este o activitate pur comercială. Nu te poți descurca fără un certificat IP.

Pentru persoanele care desfășoară activități independente, concediile fiscale sunt prevăzute până la 31 decembrie 2019 (clauza 70, articolul 217 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Trebuie doar să depuneți o notificare la Serviciul Fiscal Federal teritorial și să indicați tipul de activitate preferențială. Din păcate, închirierea locuințelor nu este inclusă în tipul de activitate al persoanelor care desfășoară activități independente, care este scutită de plata impozitelor. La nivel regional, autoritățile pot determina, la discreția lor, tipurile de ocupații care vor intra sub statut preferențial. Dar astăzi, nicio regiune nu a inclus locuințe închiriate în această listă.

Alte tipuri de răspundere

Există cazuri în care cetățenii închiriază simultan mai multe apartamente pe care le dețin. O astfel de activitate este recunoscută ca antreprenorială. Prin urmare, înainte de a închiria apartamente, este necesar obține statutul de antreprenor individual.În caz contrar, va exista răspundere conform legislației administrative (articolul 14.1 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse) sau penală (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse) (în funcție de valoarea veniturilor primite) pentru activitățile de afaceri ilegale. .

Să lămurim că dacă vorbim de un apartament, în practică se consideră că această activitate nu are legătură cu activitatea comercială. Acesta este unul dintre tipurile de activități ale cetățenilor care desfășoară activități independente.

Dacă aveți întrebări despre subiectul articolului, vă rugăm să nu ezitați să le întrebați în comentarii. Vă vom răspunde cu siguranță la toate întrebările în câteva zile. Cu toate acestea, citiți cu atenție toate întrebările și răspunsurile la articol, dacă există un răspuns detaliat la o astfel de întrebare, atunci întrebarea dvs. nu va fi publicată.

104 comentarii