Închirierea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale: probleme fiscale controversate. Chiriașii care caută spații pentru o cafenea Important: ce se întâmplă dacă ești singurul participant la licitație
În Codul civil al Federației Ruse, părțile la un contract de închiriere pot prevedea atât o sumă fixă de chirie, cât și procedura de calcul a acesteia. În consecință, chiria poate fi stabilită sub forma unei părți principale (fixe) și a unei părți variabile, determinate prin calcul. Partea permanentă este fixă și include o taxă pentru utilizarea sediului în sine. Partea variabilă a chiriei este echivalentă cu (sau calculată din) costul utilităților consumate de chiriaș într-o perioadă determinată. Astfel, întreaga sumă a chiriei (atât părțile fixe, cât și cele variabile) este plată pentru serviciile locatorului în furnizarea proprietății spre închiriere.
Partea fixă a chiriei se determină de obicei prin înmulțirea tarifului de închiriere conform contractului cu suprafața închiriată în metri pătrați. Prin urmare, contractul de închiriere indică adesea tariful de închiriere pe 1 metru pătrat pe lună.
Exemplu
Puteți specifica o formulă pentru calcularea părții constante a chiriei, de exemplu, astfel:
„Partea fixă a chiriei se determină după formula:
TV x/y = A * S,
unde Тв x/y este partea fixă a chiriei de plătit pentru luna x, anul y;
A - tarif de închiriere conform contractului;
S - suprafata inchiriabila, in metri patrati."
Se mai poate prevedea ca partea constantă a chiriei să fie înmulțită cu indicele prețurilor de consum, coeficient care ține cont de condițiile de utilizare a imobilului de către chiriaș; pentru factorul de corecție etc.
Contractul de închiriere poate indica faptul că partea variabilă a chiriei acoperă cheltuielile reale ale proprietarului pentru facturile de utilități, și anume:
Energie electrica;
Rezerva de apa;
Energie termală;
Scoaterea deșeurilor menajere (puteți furniza întreaga listă a serviciilor necesare), etc.
Exemplu
Puteți specifica o formulă pentru calcularea părții variabile a chiriei, de exemplu, astfel:
„Partea variabilă a chiriei este determinată de formula:
P x/y = E + Vo + T + M, unde
P x/y - partea variabilă a chiriei plătibile pentru luna x, anul y;
E - cheltuieli pentru energia electrică pentru luna x, anul y;
Vo - costurile de alimentare cu apă pentru luna x, anul y;
T - cheltuieli pentru energia termică pentru luna x, anul y;
M - cheltuieli pentru eliminarea deșeurilor menajere pentru luna x, anul y."
Dacă plata utilităților se efectuează în conformitate cu citirile contorului, puteți indica în contract că partea variabilă a chiriei este supusă determinării în conformitate cu citirile contorului. Se poate prescrie ca citirile de la dispozitivele de contorizare a utilităților să fie înregistrate în prezența reprezentanților autorizați ai proprietarului și chiriașului.
Atenţie
În paragraful 12 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66, se menționează că taxarea chiriașului numai cu costurile de plată a utilităților nu poate fi considerată o formă de chirie. . Întrucât locatorul nu primește de fapt contraprestație pentru proprietatea închiriată, plata de către chiriaș numai pentru utilități nu înseamnă luarea în considerare a contractului.
Publicare
Proprietatea poate fi închiriată dacă nu își pierde sau nu își modifică proprietățile naturale în timpul utilizării. Contractul de închiriere trebuie să conțină date care să permită stabilirea definitivă a proprietății ce urmează a fi transferată ca obiect închiriat. Dacă în baza unui contract de închiriere este imposibil să se determine care proprietate este închiriată, atunci un astfel de contract este considerat neîncheiat, iar părțile la un astfel de contract nu au drepturi sau obligații.
Doar proprietarul său are dreptul de a închiria proprietatea. Cu toate acestea, o persoană care nu este proprietarul, dar este autorizată de proprietar să închirieze proprietatea, poate acționa și ca locator.
Perioada de închiriere a proprietății este stabilită prin contract. Daca contractul nu prevede o perioada, atunci contractul se considera incheiat pe perioada nedeterminata. În acest caz, fiecare dintre părți are dreptul de a anula contractul în orice moment, avertizând cealaltă parte cu o lună înainte, iar la închirierea unui imobil - cu trei luni înainte. În acest caz, contractul poate stabili o perioadă diferită de avertizare privind încetarea contractului de închiriere pe perioadă nedeterminată.
Locatorul răspunde de toate neajunsurile imobilului închiriat, chiar dacă nu avea cunoștință de ele la momentul încheierii contractului. Dacă chiriașul, după ce a acceptat proprietatea, descoperă anumite neajunsuri, atunci are dreptul:
cere proprietarului să le elimine gratuit;
corectați în mod independent aceste neajunsuri și solicitați rambursarea cheltuielilor dumneavoastră pentru eliminarea lor într-o plată simultană;
eliminați deficiențele pe cont propriu și deduceți suma cheltuielilor efectuate din chirie, anunțând locatorul. De asemenea, chiriașul are dreptul de a cere o reducere proporțională a chiriei, putând fie să înlăture, fie să nu înlăture deficiențele identificate;
nu pentru a elimina neajunsurile, ci pentru a rezilia contractul.
Locatorul nu este responsabil pentru defectele bunului închiriat în cazul în care aceste defecte au fost convenite la încheierea contractului de închiriere sau au fost cunoscute chiriașului în prealabil sau ar fi trebuit să fie descoperite de chiriaș în timpul unei inspecții a proprietății sau al verificării. utilitatea acestuia la încheierea contractului sau transferul proprietăţii spre închiriere .
Plata utilitatilor de catre chirias
Contractul de închiriere este un contract de compensare. Cuantumul chiriei și termenele de plată sunt stabilite prin contract. În plus, chiriașul este obligat să plătească utilitățile pentru proprietatea închiriată. Există mai multe modalități posibile prin care chiriașul poate rambursa costurile cu utilitățile:
chiria fixă, care include costul utilităților. Chiriașul plătește proprietarului chiria în fiecare lună în suma specificată în contract;
chiria, constând dintr-o parte fixă și variabilă, în special, o chirie constantă este o plată pentru suprafața spațiului închiriat, o chirie variabilă este o plată pentru utilități;
chirie excluzând costul utilităților. Chiriașul încheie în mod independent acorduri cu serviciile de utilități sau un contract de agenție poate fi utilizat pentru rambursarea costurilor cu utilitățile.
Chirieținând cont de costul utilităților
Chiria, inclusiv plățile de utilități, provoacă cele mai puține controverse cu autoritățile fiscale, dar este o opțiune mai puțin profitabilă. Costul unor servicii depinde direct de mărimea consumului lor și nu este întotdeauna posibil să se determine în prealabil cât, de exemplu, energie electrică va consuma un chiriaș. Prin urmare, poate apărea o situație în care utilitățile efectiv consumate de chiriaș nu sunt acoperite de suma plăților de utilități incluse în chirie.
Contul locatorului. Chiria, inclusiv facturile la utilități, reprezintă venituri din vânzarea de servicii pentru închirierea spațiilor. Obiectul impozitării îl constituie vânzarea de servicii de prestare a proprietății spre închiriere.
În acest caz, întreaga sumă a chiriei este plata pentru serviciile locatorului în furnizarea proprietății spre închiriere. Prin urmare, proprietarul trebuie să calculeze TVA la valoarea integrală a chiriei și să emită o factură către chiriaș pentru suma integrală a chiriei. În același timp, nu este necesar să se evidențieze valoarea plăților de utilități într-un rând separat în factură și factura pentru plata către proprietar (scrisoare a Ministerului de Finanțe al Rusiei din 19 septembrie 2006 nr. 03-06- 01-04/175).
În ceea ce privește sumele de TVA prezentate de furnizorii de servicii de utilități, locatorul le poate deduce integral în modul general stabilit, întrucât serviciile sunt achiziționate pentru tranzacții supuse TVA (punerea la dispoziție de bunuri pentru închiriere) (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtul Nord-Vest din 10 ianuarie 2007 Nr. A05-7971/2006-13, FAS Districtul Caucazului de Nord din 07.11.07 Nr. F08-6607/07-2723A - lăsat în vigoare prin Decizia Curţii Supreme de Arbitraj a Federaţiei Ruse din 29.02.08 Nr. 2615/08).
Contul chiriașului. Chiriașul, prin plata chiriei, care include facturile de utilități, rambursează proprietarului costul cheltuielilor cu utilitățile. Deoarece locatorul a emis o factură pentru întreaga sumă a chiriei, chiriașul are dreptul de a deduce întreaga sumă de TVA aferentă chiriei, inclusiv utilitățile (rezoluție a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din martie 10, 2009 Nr. 6219/08, FAS Districtul Moscova din 24 aprilie 2009 Nr. KA-A40/3091-09).
Astfel, chiriașul are dreptul de a deduce TVA dacă chiria include o parte fixă și o parte variabilă echivalente cu suma facturilor la utilități.
Chirie compusa din piese fixe si variabile
Această metodă de rambursare a cheltuielilor de utilități ale proprietarului provoacă cele mai multe controverse în ceea ce privește chestiunile de acceptare a sumelor TVA pentru deducere atât de către proprietar, cât și de către chiriaș.
Contul locatorului. Cu privire la întrebarea dacă locatorul are dreptul de a deduce sumele de TVA la serviciile consumate de chiriaș, există două poziții. Potrivit primei poziții, locatorul poate deduce doar acea parte din TVA care se referă la costul utilităților pe care le-a consumat personal. Proprietarul nu vinde utilități și nu primește venituri din această operațiune, așa că nu trebuie să emită o factură către chiriaș pentru suma de utilități pe care o consumă. În consecință, la primirea fondurilor transferate de chiriaș proprietarului pentru a compensa cheltuielile proprietarului pentru plata acestor servicii, nu există TVA supusă impozitării (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 31 decembrie 2008 nr. 03). -07-11/392, 26 decembrie 2008 Nr. 03-07- 05/51, Serviciul Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 21 mai 2008 Nr. 19-11/48675, rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Volga District din 4 martie 2008 Nr. A65-8421/2007-SA1-37, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Central din 14 februarie 2008 Nr. A48-1629/07-6, Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 29 ianuarie 2008 Nr. 18186/07).
În plus, proprietarul nu are dreptul de a reemite facturi către chiriaș, întrucât în acest caz el nu este un intermediar între chiriaș și prestatorul de servicii și, prin urmare, nu este supus prevederilor paragrafelor 3 și 7 din Reguli pentru păstrarea registrelor facturilor primite și emise, registrelor de achiziții și registrelor de vânzări la calcularea taxei pe valoarea adăugată.
Prin urmare, rezultă că locatorul:
acceptă spre deducere doar acea parte din TVA care cade asupra cotei de servicii consumate de acesta;
În costul acestor servicii este inclus TVA, care reprezintă ponderea serviciilor consumate de chiriaș;
prezintă chiriașului costul utilităților inclusiv TVA (furnizate de serviciile de utilități).
Cu toate acestea, există o altă poziție: locatorul într-o astfel de situație are dreptul de a aplica o deducere (rezoluții ale Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Ural din 11 decembrie 2008 nr. Ф09-9211/08-С2, Serviciul Federal Antimonopol al Districtul Central din 28 martie 2007 Nr. A48-4688/06-19). Argumentele pentru această poziție sunt următoarele. Locatorul este obligat sa puna la dispozitie spatiul spre inchiriere in starea stabilita prin contract, i.e. într-o stare potrivită pentru utilizare. Proprietarul încheie contracte cu servicii de utilități, care îi prezintă cuantumul TVA și emit factură pentru costul serviciilor prestate. Astfel, achiziționarea de utilități de către proprietar este una dintre condițiile necesare pentru închirierea spațiului. În consecință, aceste servicii sunt achiziționate pentru a efectua tranzacții supuse TVA, întrucât serviciile de leasing imobiliar sunt supuse TVA.
În cazul în care locatorul îndeplinește toate condițiile necesare pentru aplicarea unei deduceri fiscale, atunci acesta are dreptul de a accepta întreaga sumă de TVA prezentată de prestatorii de servicii de utilități pentru deducere integrală. In acest caz, pentru rambursare chiriasului, acesta prezinta costul utilitatilor fara a lua in calcul TVA-ul prezentat de serviciile de utilitati.
Contul chiriașului. Există, de asemenea, două poziții cu privire la problema legalității utilizării de către chiriaș a deducerilor de TVA.
Potrivit primei poziții, chiriașul nu poate aplica deducerea, întrucât proprietarul nu are dreptul să-i emită o factură. Astfel, chiriașul nu îndeplinește una dintre condițiile pentru apariția dreptului la deducere, stabilite de alin.1 al art. 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse (scrisori ale Ministerului Finanțelor al Rusiei din 24 martie 2007 nr. 03-07-15/39, Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse pentru Moscova din 16 iulie 2007 nr. 19) -11/067415, rezoluții ale Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din data de 1 septembrie 2008 Nr. F04- 5318/2008(10782-A46-40), 24.03.08 Nr. F04-2074/2008-A(253) -41).
În cazul în care locatorul nu emite o factură, atunci valoarea TVA aferentă cotei de utilități consumate poate fi luată în considerare de locatar ca parte a cheltuielilor. Potrivit celei de-a doua poziții, chiriașul are dreptul de a deduce cuantumul TVA-ului pe baza facturilor reemise, cu respectarea altor cerințe stabilite de clauza 2 a art. 171, alin.1, art. 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse (rezoluții ale Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 17 martie 2009 Nr. KA-A40/1688-09, 25 decembrie 2008 Nr. KA-A40/12036-08-p , Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 2009 Nr. 12664/08). Argumentându-și decizia, instanța a indicat că folosirea imobilului închiriat este posibilă numai dacă este prevăzut cu căldură, lumină, apă etc. Prin urmare, furnizarea de utilități este indisolubil legată de furnizarea de servicii de închiriere.
Chirie excluzând costul utilităților
În acest caz, chiriașul încheie un acord separat pentru a plăti utilitățile. Totodată, pentru ca drepturile sale să nu fie încălcate, proprietarul trebuie să aprobe metoda decontărilor reciproce între chiriaș și serviciile de utilități.
Întrucât chiriașul lucrează direct cu serviciile de utilități, facturi îi sunt emise lui și nu proprietarului, deci are dreptul de a deduce TVA la costurile cu utilitățile.
Contract de agenție ca una dintre modalitățile de plată a utilităților între proprietar și chiriaș
Pentru a procesa compensarea plăților de utilități, multe organizații încheie un contract de agenție, conform căruia proprietarul acționează ca agent și chiriașul ca principal. Acționând ca intermediar între utilități și chiriaș, proprietarul poate reemite chiriașului factura primită de la serviciile de utilități, iar chiriașul poate deduce TVA-ul indicat în această factură.
Întrucât locatorul nu efectuează tranzacții de vânzare de utilități, acesta nu are obligații de calcul și plata TVA. Cu toate acestea, el devine obligat să plătească TVA pe valoarea remunerației sale. Un contract de intermediar este plătit, prin urmare, este recomandabil ca părțile la un astfel de acord să prevadă plata unei remunerații pentru locatorul care îndeplinește funcțiile de intermediar.
În problema aplicării unei deduceri de TVA de către un chiriaș din costul utilităților plătite printr-un proprietar intermediar, deciziile instanțelor de arbitraj sunt ambigue. De exemplu, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 25 septembrie 2008 Nr. KA-A40/8932-08 prevede că chiriașul are dreptul de a aplica o deducere pentru utilitățile plătite printr-un proprietar intermediar. În cazul în care chiriașul are o factură reemisă de proprietar pentru plata serviciilor de utilități primite de la organizații specializate, atunci acesta are dreptul de a deduce cuantumul TVA la costurile cu utilitățile, sub rezerva respectării altor cerințe stabilite de clauza 2 a art. 171, alin.1, art. 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse (a se vedea și rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 09/08/08 Nr. A66-109/2008).
Cu toate acestea, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din 27 august 2008 Nr. Ф04-5231/2008(10532-А03-25)) precizează că acordul de mediere determină de fapt procedura de rambursare a costurilor de utilități. Întrucât proprietarul nu vinde utilități, așadar, această operațiune nu este supusă TVA-ului, iar chiriașul nu are dreptul de a deduce suma TVA conform facturilor reemise.
Îmbunătățiri locative
Pe durata contractului de închiriere, chiriașul poate efectua reparații la proprietatea închiriată. Îmbunătățirile sunt împărțite în separabile și inseparabile.
Îmbunătățiri separabile
Îmbunătățirile separabile includ îmbunătățiri care pot fi separate de proprietatea închiriată fără a provoca prejudicii și ulterior utilizate separat de aceasta. Îmbunătățirile separabile asupra proprietății închiriate efectuate de chiriaș sunt proprietatea acestuia, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acord (articolul 623 din Codul civil al Federației Ruse).
Impozit pe venit. Investițiile locatarului legate de producerea de îmbunătățiri separabile formează costul unui element separat al imobilizării în contabilitatea sa. În funcție de costul și perioada de utilizare a îmbunătățirilor, cheltuielile chiriașului pentru implementarea acestora sunt recunoscute drept costuri pentru achiziționarea proprietății amortizabile sau sunt incluse în cheltuielile curente ale acesteia.
Dacă costul inițial al îmbunătățirilor este mai mare de 20.000 de ruble, durata lor de viață utilă depășește 12 luni, iar obiectul îmbunătățit este utilizat pentru a genera venituri, îmbunătățirile separabile sunt recunoscute ca proprietate amortizabilă. Chiriașul plătește costul acestor îmbunătățiri calculând amortizarea.
Locatarul începe să acumuleze amortizarea pentru îmbunătățirile separabile luate în considerare ca parte a imobilului amortizabil începând cu data de 1 a lunii următoare celei în care această îmbunătățire a fost pusă în funcțiune.
Pentru îmbunătățirile separabile, locatarul are dreptul de a aplica un bonus de amortizare prin includerea simultană în cheltuielile perioadei de raportare sau de impozitare a costurilor investițiilor de capital în valoare de cel mult 10% (pentru mijloacele fixe aparținând a treia până la a șaptea grupe de amortizare - nu mai mult de 30%) din costul inițial al îmbunătățirilor separabile. Posibilitatea de aplicare a amortizarii bonus trebuie sa fie prevazuta in politica contabila a contribuabilului.
TVA. Chiriașul are dreptul de a deduce TVA prezentată ca parte a costului îmbunătățirilor separabile dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute la art. 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse. Îmbunătățirile separabile trebuie utilizate în activitățile supuse TVA, trebuie luate în considerare și să aibă o factură cu suma taxei alocată.
Impozitul pe proprietate. În contabilitate, cheltuielile chiriașului pentru crearea (cumpărarea) de îmbunătățiri separabile formează costul inițial al unui element de imobilizări sau stocuri. Costul îmbunătățirilor separabile incluse în stocuri este anulat ca o cheltuială la momentul punerii în funcțiune. Pentru a asigura siguranța acestor obiecte, este indicat să se organizeze un control adecvat asupra mișcării lor.
Îmbunătățirile separabile pe care chiriașul le înregistrează ca active fixe trebuie incluse în baza impozitului pe proprietate. Dacă îmbunătățirile separabile sunt contabilizate ca stocuri, atunci acestea nu sunt supuse impozitului pe proprietate.
Îmbunătățiri inseparabile
Îmbunătățirile inseparabile care nu pot fi separate de obiectul închiriat în sine sunt recunoscute drept proprietate a locatorului și îi sunt transferate la sfârșitul termenului de închiriere. Îmbunătățirile proprietății închiriate pot fi făcute cu sau fără acordul locatorului. În acest caz, costul îmbunătățirilor inseparabile efectuate fără acordul locatorului nu se rambursează. Costul îmbunătățirilor permanente efectuate pe cheltuiala proprie a chiriașului și cu acordul proprietarului trebuie să fie rambursat de proprietar la încetarea contractului de închiriere.
Impozit pe venit. Investițiile de capital în active fixe închiriate sub formă de îmbunătățiri inseparabile efectuate de locatar cu acordul locatorului sunt recunoscute drept proprietate amortizabilă.
Aceste investiții de capital sunt amortizate în următoarea ordine:
investițiile de capital, al căror cost este rambursat locatarului de către locator, se amortizează de către locator în modul stabilit de cap. 25 Codul fiscal al Federației Ruse;
investițiile de capital realizate de locatar cu acordul locatorului, al căror cost nu este rambursat de către locator, sunt amortizate de locatar pe durata contractului de leasing, pe baza sumelor de amortizare calculate ținând cont de durata de viață utilă a active fixe închiriate.
Contul locatorului. În contabilitatea fiscală a locatorului, costul îmbunătățirilor inseparabile primite gratuit și care nu sunt rambursate locatarului nu este recunoscut drept venit impozabil din cauza subclauzei. 32 clauza 1 art. 251 Codul fiscal al Federației Ruse. În același timp, locatorul nu are dreptul să majoreze costul inițial al bunului închiriat restituit acestuia cu suma îmbunătățirilor inseparabile. În plus, locatorul nu poate amortiza separat investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri permanente efectuate fără acordul său și care ulterior i-au fost transferate în mod gratuit. Acest drept se acordă proprietarului numai cu condiția ca acesta să ramburseze chiriașului costul îmbunătățirilor efectuate.
În conformitate cu paragraful 1 al art. 258 din Codul Fiscal al Federației Ruse, investițiile de capital, al căror cost este rambursat de locator locatarului, sunt amortizate de locator în mod general. Amortizarea începe din data de 1 a lunii următoare celei în care imobilul amortizabil sub formă de îmbunătățiri inseparabile a fost dat în exploatare.
Locatorul trebuie să se ghideze după procedura generală de calcul a deprecierii după o creștere a costului inițial al proprietății, i.e. trebuie îndeplinite toate condițiile, de parcă investițiile de capital sub formă de reconstrucție (modernizare) ar fi efectuate chiar de locator. În plus, locatorul are dreptul de a profita de bonusul de amortizare și de a anula la un moment dat până la 10% (30% pentru obiectele închiriate aparținând grupelor de amortizare 3–7) din costurile investițiilor de capital sub formă de inseparabile. îmbunătățiri.
Contul chiriașului. Chiriașul poate amortiza îmbunătățirile inseparabile aduse de acesta bunului închiriat dacă sunt îndeplinite două condiții:
investițiile de capital au fost efectuate cu acordul locatorului;
costul investiţiilor de capital efectuate nu este rambursat de către locator.
Daca aceste conditii sunt indeplinite, investitiile de capital realizate de locatar sub forma unor imbunatatiri inseparabile ale bunului inchiriat sunt amortizate de locatar pe durata contractului de inchiriere.
Investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile efectuate de chiriaș sunt indisolubil legate de obiectul închiriat în sine, prin urmare, pentru calcularea ratei de amortizare a acestora se folosește durata de viață utilă stabilită prin Clasificarea mijloacelor fixe pentru obiectul închiriat (litera din Ministerul de Finanțe al Rusiei din 14 mai 2008 Nr. 03-03-06 /2/52).
Astfel, la determinarea duratei de viata utila, locatarul trebuie sa se ghideze dupa termenele stabilite pentru grupa de amortizare in care se incadreaza obiectul inchiriat. Pe baza acestei perioade se va calcula valoarea amortizarii pentru îmbunătățirile inseparabile efectuate (scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 14 mai 2008 nr. 03-03-06/2/52).
Dacă o organizație închiriază, de exemplu, spații dintr-o clădire aparținând grupei a 10-a de amortizare și aduce îmbunătățiri inseparabile acestor spații, atunci durata de viață utilă a îmbunătățirilor efectuate va trebui determinată în conformitate cu grupa a 10-a de amortizare. Durata de viață utilă minimă posibilă în această situație ar fi de 361 de luni. (limita inferioară pentru a 10-a grupă de amortizare).
Amortizarea se acumuleaza de catre chirias din luna urmatoare dupa punerea in functiune a imbunatatirilor aduse de acesta. După încheierea termenului de închiriere și obiectul închiriat este returnat locatorului, amortizarea încetează. Dacă durata de viață utilă a proprietății închiriate este mai mare decât durata contractului de închiriere, atunci o parte din costul investițiilor de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile nu va fi amortizată, prin urmare, locatarul nu va putea recunoaște o parte din costurile îmbunătățirilor inseparabile realizate.
În ceea ce privește aplicarea primei de amortizare, pentru investițiile de capital în mijloace fixe închiriate, se instituie o procedură specială de calcul al amortizarii, prevăzută la alin.1 al art. 258 din Codul fiscal al Federației Ruse, prin urmare, regulile de aplicare a primelor de amortizare pentru îmbunătățirile inseparabile nu se aplică chiriașului (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 22 mai 2007 nr. 03-03-06/2). /82, 24 mai 2007 Nr. 03-03-06/1/302).
Îmbunătățirile inseparabile făcute de chiriaș fără acordul proprietarului nu sunt supuse amortizarii. Potrivit paragrafului 1 al art. 256 din Codul Fiscal al Federației Ruse, investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile ale activelor fixe închiriate sunt incluse în proprietatea amortizabilă numai dacă aceste îmbunătățiri au fost convenite cu locatorul.
În cazul în care, în condițiile contractului, locatorul, la sfârșitul perioadei de închiriere, rambursează chiriașului valoarea reziduală a îmbunătățirilor efectuate de acesta, suma despăgubirii va fi inclusă de chiriaș în venituri (ca parte a veniturile din vânzare), iar valoarea reziduală a îmbunătățirilor va fi luată în considerare ca cheltuieli în baza art. 268 din Codul fiscal al Federației Ruse (scrisori ale Ministerului de Finanțe al Rusiei din 03/07/08 nr. 03-03-06/1/159, 02/05/08 nr. 03-03-06/2 /12).
Metode de calcul al amortizarii. Din 2009, amortizarea pentru toate elementele de proprietate amortizabile a fost calculată în modul specificat în politicile contabile ale organizației. Cu toate acestea, la paragraful 3 al art. 259 din Codul Fiscal al Federației Ruse enumeră tipurile de proprietăți care sunt întotdeauna amortizate numai prin metoda liniară: clădiri, structuri, dispozitive de transmisie incluse în grupele de amortizare a opta până la a zecea.
Dacă chiriașul va amortiza investițiile de capital în proprietăți închiriate, care aparțin grupelor de amortizare a opta până la a zecea, atunci amortizarea acestora va trebui calculată utilizând metoda liniară. Metoda neliniară nu poate fi aplicată unor astfel de investiții de capital (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 10 mai 2006 nr. 03-03-04/1/441).
Atât prin metoda liniară, cât și prin metoda neliniară, locatarul acumulează amortizare pentru îmbunătățirile indisociabile din data de 1 a lunii următoare celei în care imobilul a fost dat în exploatare.
Perioada de amortizare. Pentru un chiriaș care a adus îmbunătățiri inseparabile proprietății închiriate, este fundamental modul în care se formalizează relațiile părților la încheierea contractului de închiriere. Dacă contractul este prelungit (reînnoit), atunci contractul inițial în baza căruia s-au făcut îmbunătățirile rămâne în vigoare. În consecință, chiriașul, chiar și după prelungire, poate continua să perceapă amortizare pentru îmbunătățirile pe care le-a făcut (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 20 martie 2007 Nr. 03-03-06/1/167).
Dacă părțile reînnoiesc contractul de închiriere, contractul anterior încetează și intră în vigoare un nou contract. În acest caz, chiriașul pierde dreptul de a amortiza îmbunătățirile aduse de acesta în temeiul vechiului contract de închiriere, care și-a încetat valabilitatea (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 8 octombrie 2008 Nr. 03-03-06/ 2/140).
TVA. Transferul către locator a îmbunătățirilor inseparabile ale imobilului închiriat, efectuate de locatar pe cont propriu sau cu implicarea antreprenorilor, este supusă TVA-ului, acesta fiind obligat să prezinte spre plata locatorului suma TVA aferentă costului. de îmbunătățiri inseparabile (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 29 august 2008 Nr. 03-07-11/290) .
Chiriașul este obligat să perceapă TVA și să întocmească o factură, indiferent dacă un astfel de transfer are loc pe bază plătită (inclusiv contra chirie) sau cu titlu gratuit și cine a efectuat lucrarea - chiriașul sau antreprenorul (rezoluția FAS PO nr. A12 din data de 24 iunie 2008 -18629/07, Direcţia Educaţie din Orientul Îndepărtat din 20 octombrie 2008 Nr. Ф03-4340/2008).
Totodată, Districtul FAS Moscova, în rezoluția sa din 30 septembrie 2008 Nr. KA-A40/9153-08 în dosarul Nr. A40-5452/08-108-22, a indicat că îmbunătățirile inseparabile ale spațiilor închiriate sunt proprietatea locatorului, prin urmare transferul acestora nu poate fi recunoscut implementare, iar obiectul impozitării TVA nu apare (a se vedea și rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din data de 21.04.06 în cazul nr. A56 -7638/2005).
Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor, munca prestata, serviciile prestate gratuit este recunoscut ca vanzare de bunuri (munca, servicii). Astfel, tranzacțiile care presupun transferul gratuit de îmbunătățiri inseparabile de către chiriaș sunt incluse în cifra de afaceri supusă TVA (ca tranzacții care implică transferul rezultatelor lucrării).
TVA trebuie perceput in momentul in care imbunatatirile inseparabile sunt transferate locatorului. De regulă, un astfel de transfer are loc la sfârșitul contractului de închiriere, când proprietatea închiriată (împreună cu îmbunătățiri inseparabile) este returnată locatorului. La transferul de îmbunătățiri permanente către locator, locatarul este obligat să emită o factură și să o înregistreze în carnetul de vânzări.
Întrucât cedarea cu titlu gratuit a îmbunătățirilor inseparabile este supusă TVA-ului, chiriașul are dreptul de a deduce TVA-ul plătit de acesta la efectuarea unor îmbunătățiri inseparabile. Pentru aceasta, acesta trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute la art. 171 și 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 02.13.07 și 02.19.07 Nr. KA-A40/450-07 în cazul Nr. A40-31107/06-116 -180). La rândul său, locatorul nu va putea deduce TVA la îmbunătățirile inseparabile primite gratuit. La urma urmei, cu un transfer gratuit, chiriașul nu prezintă locatorului suma TVA-ului pentru plată pe baza facturii (scrisoare a Ministerului Finanțelor al Rusiei din 21 martie 2006 nr. 03-04-11/60) .
Impozitul pe proprietate. Investițiile de capital realizate de chiriaș sub formă de îmbunătățiri inseparabile la obiectele închiriate, contabilizate ca parte a activelor fixe ale chiriașului, rambursate (nerambursate) de către locator, sunt supuse impozitului pe proprietate până la cedarea lor în temeiul contractului de închiriere (scrisoarea de Ministerul de Finanțe al Rusiei din 24 octombrie 2008 Nr. 03- 05-04-01/37). Este indicat ca locatarul sa nu astepte sfarsitul termenului de inchiriere si sa transfere imbunatatirile facute proprietarului imediat dupa terminarea lucrarii. Acest lucru va permite chiriașului să evite neînțelegerile cu autoritățile fiscale.
În contabilitatea locatorului, îmbunătățirile inseparabile aduse de locatar măresc costul inițial al elementului închiriat sau sunt contabilizate ca element separat al imobilizării. Cu oricare dintre opțiunile contabile, locatorul este obligat să plătească impozit pe proprietate pentru costul îmbunătățirilor. Include costul îmbunătățirilor inseparabile în baza impozitului pe proprietate, începând din momentul în care îmbunătățirile sunt primite de la chiriaș sub certificatul de transfer și acceptare sau alte documente similare.
Locatorul – organizație străină
Ca proprietar spații nerezidențiale poate fi o companie străină care deține o proprietate pe teritoriul Rusiei.
Potrivit autorităților de reglementare, închirierea proprietății de către o organizație străină poate duce la formarea unei reprezentanțe permanente dacă aceasta este efectuată în mod sistematic (ordinul Ministerului Fiscal al Rusiei din 28 martie 2003 nr. BG-3). -23/150, scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 19 ianuarie .07 Nr. 20-12/05685).
Chiria primită de o organizație străină este supusă impozitului pe venit la o cotă de 20%.
Tranzacțiile care implică închirierea de imobile situate în Rusia de către o companie străină sunt supuse TVA-ului în conformitate cu procedura general stabilită.
Atunci când o organizație străină dobândește dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare pe teritoriul Rusiei, aceasta devine plătitoare de impozit pe proprietate și este obligată să se înregistreze la autoritatea fiscală. În consecință, atunci când închiriază o astfel de proprietate, trebuie să calculeze în mod independent și să plătească TVA pe chiria la buget.
Mai mult, dacă închirierea imobilelor de către o companie străină nu este obișnuită, atunci această activitate nu este recunoscută ca antreprenorială. În consecință, responsabilitatea calculării și plății impozitului pe venit și TVA la buget revine organizatie ruseasca(chiriaș), recunoscut de agentul fiscal. La rândul său, dacă activitatea unei societăți străine de leasing imobiliar formează un sediu permanent, atunci responsabilitățile de calcul și plata impozitului pe venit și TVA la buget sunt atribuite reprezentanței.
Închiriere locuințe pentru angajați - cetățeni străini
Companiile care angajează forța de muncă a cetățenilor străini le pot oferi locuințe gratuite sau pot plăti compensații bănești pentru a plăti chiria unui apartament pe perioada angajării lor. Întrebarea dacă în acest caz veniturile supuse impozitului pe venitul personal se ridică pentru un lucrător străin, iar obiectul impozitării UST este controversată.
Există două poziții. Potrivit primei poziții, atunci când un angajator oferă locuință unui cetățean străin, așa cum este prevăzut într-un contract de muncă, apar venituri care sunt supuse impozitului pe venitul personal și impozitului social unificat.
A doua poziție este că veniturile impozabile nu apar pentru cetățenii străini atunci când un angajator oferă locuințe, deoarece furnizarea gratuită de locuințe se referă la compensații care nu sunt incluse în sistemul de salarizare și scopul acesteia este de a rambursa angajaților costurile asociate îndeplinirii sarcinilor de serviciu. Plata pentru locuință ar trebui să fie considerată un tip de cheltuială pentru stabilirea într-un nou loc de reședință.
Angajatorul este obligat să ramburseze cheltuielile atunci când un angajat se mută la muncă în altă zonă, inclusiv cheltuielile pentru stabilirea într-un nou loc de reședință. Rambursarea acestor cheltuieli este compensarea salariatului legata de indeplinirea atributiilor de serviciu. În consecință, obiectul impozitării UST nu se ridică (Rezoluția din 12.05.2008 N 09AP-3569/2008-AK).
Plățile compensatorii aferente furnizării gratuite de spații de locuit nu sunt, de asemenea, supuse impozitului pe venitul personal. Întrucât obligația de a asigura locuința este atribuită angajatorului, nu apare niciun venit impozabil la plata locuinței către angajații străini (hotărârea Curții a IX-a de Arbitraj de Apel din 12 mai 2008 Nr. 09AP-3569/2008-AK, Sectorul Central FAS din 11 decembrie 2007 Nr. A48-717/ 07-2, Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 23 aprilie 2008 Nr. 4623/08).
Comentarii
21.09.2015 Lyudmila
Încheierea unui Acord de agenție este în general problematică, deoarece contractele de servicii de utilități au fost deja încheiate la momentul începerii funcționării imobilului, iar chiriașii (aka Principalii) apar și se schimbă ulterior. Un astfel de acord de agenție (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 14 aprilie 2011 nr. 03-11-06/2/55) poate fi contestat de inspectorat
Răspuns
Adauga un comentariu
Materiale conexe
S-au găsit 19 materiale din 2124
Extindeți toate intrările Restrângeți toate intrările Filtrează după: Nume Data
18.02.2011 Hârtie și medii de internet 22170
Sa luam in considerare Dispoziții generale despre chirie. Proprietatea poate fi închiriată dacă nu își pierde sau nu își modifică proprietățile naturale în timpul utilizării. Contractul de închiriere trebuie să conțină date care să permită stabilirea definitivă a proprietății ce urmează a fi transferată ca obiect închiriat. Dacă în baza unui contract de închiriere este imposibil să se stabilească ce proprietate este închiriată, un astfel de contract se consideră neîncheiat...
20.04.2011 Coloana Specialist 2162
Întrebarea nu este simplă și, sincer, încă discutabilă. Istoria problemei se întoarce în trecutul nostru, în sensul că au început dispute cu privire la ceea ce este considerat un serviciu și s-au discutat energic în procesul de formare a practicii judiciare privind acordurile de împrumut cu titlu gratuit, unde Inspectoratul Serviciului Fiscal Federal, poate, pentru prima data dezvoltat si pus in practica pozitia: Credit gratuit - serviciu. Servicii in domeniu activitate antreprenorială intre organizatii comerciale pana la...
13.11.2009 Coloana Specialist -1 +1 1 14817
Bună ziua, Olga Viktorovna! În conformitate cu articolul 146 din Cod, operațiunile de vânzare de bunuri (lucrări, servicii) în teritoriu Federația Rusă sunt recunoscute ca supuse impozitării la taxa pe valoarea adăugată. Pentru a rezolva problema prezenței sau absenței vânzărilor de lucrări (servicii) supuse taxei pe valoarea adăugată în Federația Rusă, în cazul în care vânzătorul și cumpărătorul de lucrări (servicii) se află în...
12.02.2009 Coloana Specialist 2193
Există multe riscuri aici din cauza faptului că schema nu este complet clară. Adică, pe de o parte, există un acord încheiat cu privire la serviciile de marketing, în care nerezidentul este Clientul, iar Antreprenorul este situat și efectuează lucrări pe teritoriul Federației Ruse. În acest sens, vă atragem atenția asupra controlului valutar și a posibilelor riscuri pentru partea rusă asociate cu necesitatea de a suporta povara obligațiilor unui agent fiscal pentru TVA, datorită prevederilor paragrafului 4 al paragrafului 1...
01.10.2009 Hârtie și medii de internet -1 +1 1 18487
Caracteristicile compoziției subiectului raporturilor juridice de închiriere cu participarea nerezidenților Conform legislației în vigoare, companiile străine pot participa la închirierea de bunuri imobiliare pe teritoriul Federației Ruse în următoarele moduri. În calitate de proprietar de bunuri imobiliare și locator direct. În acest caz, întrebarea cheie este dacă nerezidentul are un sediu permanent (în sens fiscal)...
01.07.2019 Hârtie și medii de internet 260
Un proiect rusesc de internet începe cu un dezvoltator IT. Compania obține un site web și clienți mari, dar apoi încep dificultățile. De exemplu, nu toate contrapărțile străine sunt pregătite să transfere bani în conturi rusești. Prin urmare, dezvoltatorul trebuie să înregistreze o companie în străinătate. Să luăm în considerare ce beneficii le va aduce o companie străină dezvoltatorilor IT ruși. Contrapartidele străine nu sunt pregătite să transfere bani către...
26.02.2015 Seminar 3485
Să încercăm să clarificăm și să completăm oarecum întrebarea ta pentru a o apropia de „structurile” juridice și fiscale. Vom folosi metoda științifică a „ghicirii acceptabile”. Deci, există un Acord pentru furnizarea (Executor-Cumparator-1) a serviciului X. Există și Cumpărătorul-2, care, conform planului și modelului dvs. de afaceri, dobândește drepturile de revendicare pentru acest serviciu de la Cumpărătorul-1. Adică, altfel spus, Părțile (Cumparatorul-1 și Cumpărătorul...
Înregistrare (înregistrare permanentă) la Moscova, într-un apartament la un cost redus. Oferim suport juridic complet de la A la Z, începând de la selectarea spațiilor rezidențiale (inspecția acestuia) și terminând cu suportul tranzacției în agențiile guvernamentale. Întotdeauna, cel puțin 9 – 11 districte la alegere. Înregistrarea are loc strict în cadrul legii, doar oficial prin MFC sau direct prin Punctul de Migrație. Prezența proprietarului imobilului și a persoanei care este înregistrată este obligatorie. (Înregistrare permanentă la Moscova) pașaportul dumneavoastră va fi ștampilat în 30 de minute până la 5 zile lucrătoare, în funcție de metoda aleasă de depunere a documentelor. Dacă doriți să cumpărați un permis de ședere la Moscova, atunci acesta nu este pentru noi. Nu o vindem, oferim suport legal pentru obtinerea inregistrarii.
Înmatriculare la Moscova
Înregistrarea la Moscova se eliberează ținând cont de toate normele și standardele stabilite de guvernul rus, strict prin intermediul agențiilor guvernamentale. În apartamentul în care vei fi înscris, pe lângă tine, vor fi înscrise alte 5 până la 8 persoane. Fără plăci de cauciuc! Mai mult, apartamentele de cauciuc sunt pedepsite penal.
Înregistrarea permanentă la Moscova este locul unde începe succesul tău.
Încă o dată dorim să repetăm și să vă transmitem că înregistrarea permanentă la Moscova, care se eliberează prin intermediul companiei noastre, este 100% oficială. Cu el, puteți obține tot ceea ce este cerut de lege.
Înscrieți copilul la școală sau la grădiniță.
Înregistrați-vă vehiculul la poliția rutieră.
Bună muncă în agenții guvernamentale și organizații comerciale.
Obțineți împrumuturi bancare, inclusiv împrumuturi ipotecare.
Asistență medicală gratuită în clinicile publice.
Obțineți un pașaport nou sau schimbați-l pe cel existent.
Obțineți un permis de conducere.
Primiți pensia care se datorează prin lege.
Înregistrare la Moscova pentru
Înregistrarea la Moscova pentru cetățenii Federației Ruse este un serviciu destul de popular în aceste zile. Oricât de banal ar suna, aproape orice rus care vine să lucreze la Moscova se confruntă cu mașina birocratică a statului.
Înregistrarea la Moscova pentru cetățenii străini
– acesta este un pas necesar în dobândirea în continuare a cetățeniei ruse. Într-adevăr, conform legii, o persoană care a primit un permis de ședere temporară trebuie să se înregistreze pentru înregistrare pe toată perioada a permisului de ședere temporară.
Obținerea unui permis de ședere sau înregistrarea în baza unui permis de ședere în Rusia este obligatorie legal pentru toți cei 5 ani din perioada de valabilitate a permisului de ședere.
De ce avem înregistrare la Moscova la un preț atât de accesibil?
Elementar! Suntem ultima companie care oferă acest serviciu. Să deschidem puțin cortina, avem vreo 6-8 intermediari care ne aduc clienți, cu propriul „cost umflat”. Nu suntem intermediari! Prețul nostru, la prima mână.
Un alt fapt: există multe oferte pe Internet pentru înregistrarea înregistrării prin cumpărarea unei acțiuni. Acesta este un proces foarte costisitor, iar prețul poate ajunge până la 1.200.000 de ruble. Avem un produs accesibil, nu mai rău: înregistrarea la Moscova fără dreptul la spațiu de locuit. sau contactați-ne și înregistrați-vă pentru mult mai puțini bani? Nu există un răspuns clar. Totul depinde de obiectivele și capacitățile tale financiare. Și ceea ce este potrivit pentru tine necesită analiză.
Cu toate acestea, indiferent de alegerea dvs., trebuie să vă amintiți că înregistrarea la Moscova este emisă în termen de 6 zile reglementate de către organismul de stat.
Se deschid noi cafenele centre de cumparaturi, și în format de vânzare cu amănuntul stradal. Experții din piață ne-au spus cu ce probleme se confruntă un chiriaș atunci când alege locația pentru a localiza un punct de desfacere de catering și cum să decideți cel mai bine locația, suprafața și tarifele de închiriere.
Centre comerciale vs retail stradal
Pentru a face o alegere în favoarea unuia sau altuia, alegând între un centru comercial sau un retail stradal, este necesar să ne bazăm, în primul rând, pe conceptul viitorului sediu, deoarece atât programul de lucru, cât și publicul țintă vor depinde pe el. În primul caz, unitățile de familie vor fi mai potrivite, în al doilea - baruri artizanale, cafenele cu bucătărie de semnătură și diverse localuri tematice.
Un factor important poate fi, de asemenea, cât timp funcționează cafeneaua, fie că își caută prima locație, fie că își mută sau chiar își extinde rețeaua. Cu alte cuvinte, experiența și rezervele financiare vor deveni semnificative. „Pentru antreprenorii și startup-uri aspiranți, plasarea în retailul stradal este mai potrivită decât într-un centru comercial”, spune Egor Ostapenko, directorul departamentului imobiliar de retail la Praedium. „Nu orice proiect nou este capabil să facă față imediat ratelor destul de mari în centrul comercial și unei plăți mari de securitate timp de 2-4 luni.”
Merită luat în considerare faptul că centrele comerciale raionale oferă de obicei mai multe formate cheie. Ivan Tatarinov, director comercial al GLINCOM, observă că este profitabil și cel mai solicitat pentru micii întreprinzători, care sunt gata să investească de la 500 de mii de ruble în deschiderea unui magazin de catering. până la 1 milion de ruble este un punct de cafea. Lucrează chiar și în proprietăți „slabe” din cauza marginalității și reușesc să atingă pragul de rentabilitate în prima lună de chirie. Al doilea format - food court - prevede un volum mai mare de investiții, de la 2,5 milioane de ruble. „Cele mai de succes cafenele dintr-un food court există lângă o zonă de cinema și divertisment. Dacă nu există chiriași de divertisment în jur, ar trebui să abordați problema închirierii cu mare atenție”, clarifică expertul.
Atunci când alegeți între un centru comercial și un retail stradal, este, de asemenea, logic să cântăriți avantajele și dezavantajele ambelor tipuri de plasare. Se crede, de exemplu, că este mai ușor de prezis numărul mediu de clienți într-un centru comercial. „În comerțul stradal, puteți măsura și traficul, dar este mai puțin previzibil, mai dependent de condițiile meteorologice, iar calitatea pietonilor poate varia în funcție de locație”, explică Natalya Ozernaya, șef adjunct al departamentului de vânzare cu amănuntul stradal la JLL în Moscova. Același lucru este valabil și pentru eventualii concurenți: pe stradă se pot înființa oricând door-to-door și atrage clienți, în timp ce într-un centru comercial încearcă de obicei să mențină un echilibru între companiile reprezentate.
De asemenea, este important ca spațiile din centrele comerciale să fie adesea echipate ținând cont de cerințele pentru catering, în timp ce locația din Cladiri rezidentiale presupune o mulțime de finisaje și aprobări necesare din partea rezidenților. Într-o clădire rezidențială, este, de asemenea, important să vă asigurați că oaspeții nu fumează aproape de intrare și ferestre. Dacă faceți o alegere în favoarea comerțului stradal, atunci va fi în locul în care a fost deschisă anterior o cafenea sau un restaurant.
Cât să luați în „pătrate”?
Găsirea unei camere care să nu fie excesivă ca suprafață, dar să nu fie înghesuită pentru viitorii oaspeți ai unității, este o sarcină extrem de dificilă, și adesea practic imposibil de rezolvat fără un specialist care proiectează restaurante și cafenele. „Există un anumit sistem de plată, care este planificat pe baza meniului unității. Zona depinde, în special, dacă cafeneaua va avea o bucătărie cu servicii complete sau numai pre-gătit, sau dacă sunt gata să se descurce deloc fără o bucătărie”, spune Egor Ostapenko. În plus, se ia în considerare numărul de personal și dimensiunea spațiilor necesare pentru depozite, unități frigorifice etc. Sala principală în care vor sta vizitatorii este planificată în funcție de dimensiunea meselor și de încărcătura posibilă. „De asemenea, este necesar să se țină cont de normele și regulile, conform cărora unitatea trebuie să aibă o toaletă separată pentru personal, un duș pentru bucătari și un loc pentru schimbarea hainelor pentru angajați”, adaugă Anton Belykh, CEO firma de consultanta DNA Realty. „Va fi extrem de dificil să calculezi acest lucru fără experiență.”
Volumul spațiului va depinde, desigur, atât de centrele comerciale, cât și de formatele de retail stradal, dintre care, în cele din urmă, va trebui să alegeți. „Punctele de cafea pot închiria spațiu de la un ghișeu de 3-4 mp până la spații mici de 20 mp. m. Pentru o zonă de alimentație, cea mai populară zonă este în intervalul 25-65 mp. m. Dacă un antreprenor deschide o cafenea ca franciză, atunci el este ghidat în alegerea zonei de cerințele proprietarilor deja precizate în cartea franceză”, explică Ivan Tatarinov.
Spre deosebire de subtilitățile tehnologice, caracterul adecvat al tarifului de închiriere propus poate fi apreciat în mod independent, făcând referire la calculele analitice ale experților de piață. Potrivit Knight Frank, tarifele medii pentru o cafenea cu o suprafață de 200 mp. m în centrul Moscovei poate fi de 65-75 de mii de ruble, iar în locații de top poate ajunge până la 90-120 de mii de ruble. Rata medie în zonele rezidențiale este de 40-45 mii de ruble. pe mp m pe an. „Prețurile pentru spațiile din „camere de dormit”, dar în vizibilitate directă din metrou, sunt adesea comparabile cu tarifele de pe străzile centrale, tocmai datorită fluxului zilnic de pietoni din metrou”, notează Natalya Ozernaya, șef adjunct al retailului stradal. departament la JLL din Moscova.
Sursa: JLL
Cum să faci o alegere? Anton Belykh este sigur: în niciun caz nu trebuie să stabiliți o linie psihologică - de exemplu, „nu plătiți mai mult de un milion de ruble pe lună pentru chirie”. „Cunosc restaurante care plătesc 3-5 milioane pe lună pentru spații și încă prosperă. Și există unități care plătesc 100 de mii și abia își fac rost de bani sau chiar funcționează în pierdere”, explică expertul. „Când evaluați tarifele de închiriere, ar trebui să luați în considerare nu limitările psihologice interne, ci traficul real al locului, coincidența acestuia cu publicul țintă și să faceți calcule ale veniturilor așteptate folosind sisteme moderne.”
Decideți locația
Când vă gândiți la spațiu într-un centru comercial, puteți întâlni adesea prejudecăți împotriva chiriașilor puternici din cartier la food court, în special cei „trei mari”: McDonald's, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov consideră: „Un produs de înaltă calitate și interesant nu va avea de suferit din cauza concurenței cu mărcile globale puternice. De exemplu, magazinele de burgeri reușesc să se diferențieze cu mare succes de ofertele similare din segmentul de masă datorită produsului autorului și unei abordări mai individuale.”
O altă credință eronată este că cafenelele se descurcă bine doar în centrul Moscovei. „Există multe unități de succes în zone rezidențiale și pe autostrăzile de ieșire. Aici este necesar să se țină cont de specificul zonei. De exemplu, în Perovo este mai bine să deschideți ceva foarte prietenos cu bugetul, dar pe Michurinsky Prospekt un steakhouse se va descurca bine. De asemenea, restauratorii sunt interesați de zonele rezidențiale mari, cu o cantitate imensă de locuințe noi, care sunt în principal cumpărate sau închiriate de clasa de mijloc”, spune Anton Belykh.
În formatul de vânzare cu amănuntul stradal, locurile tradiționale bune pentru cafenele sunt zone pietonale, al căror număr a crescut recent în centrul Moscovei. Este bine dacă în apropiere există un reper sau un loc de vacanță pentru locuitorii orașului. Locurile situate în apropierea metroului sunt, de asemenea, solicitate. „Promițătoare, cu potențial ridicat de dezvoltare, după părerea mea, sunt spațiile din mansardele situate pe teritoriile fostelor fabrici. Un exemplu izbitor este deschiderea restaurantului Syrovarnya pe teritoriul fabricii de bere Badaevsky, care a devenit o ancoră și i s-au alăturat o serie de alte proiecte: Deep Space, The 12 Wine Bar, Summer Garden”, spune Victoria Kamlyuk, directorul departamentului. departamentul de vânzare cu amănuntul al companiei, Knight Frank.
În ceea ce privește amplasarea în centru, în ultimii ani a apărut o altă preocupare importantă - lucrări de reconstrucție și amenajări. Constructia constanta nu face nimic pentru a atrage clienti, mai ales pentru cafenelele care ar dori sa organizeze verande de vara. „Nu ar trebui să vă fie frică de lucrările de îmbunătățire a străzilor și să nu plecați”, este sigură Victoria Kamlyuk. „Trebuie să negociem cu proprietarul o reducere de 10-30% pe durata reconstrucției.” De asemenea, Yegor Ostapenko este pe deplin de acord cu opinia conform căreia este foarte posibil să „supraviețuiți” renovării: „Vorbind de amenajare a teritoriului, trebuie remarcat că, dacă unitatea are o anumită marjă financiară de siguranță, atunci este mai bine să așteptați această perioadă. mai degrabă decât să se mute. Reconstrucția se va încheia, strada va fi transformată, iar sezonul viitor cafeneaua are șansa să-și recupereze pierderile și să-și crească veniturile.”
Cu cât zona este mai puțin prestigioasă, cu atât este mai profitabil să închiriezi locuințe acolo, au constatat analiștii Cian. Apartamentele din New Moscow, Kapotnya, Lyublino și Kuzminki se plătesc cel mai repede, dar sunt și mai greu de vândut decât locuințele din zone prestigioase
Kapotnya atractivă
Randamentul mediu din închirierea pe termen lung a unui apartament în Moscova în prima jumătate a anului 2016 a fost de 5,5%, potrivit unui studiu întocmit de specialiștii companiei Cian. Cu alte cuvinte, poți plăti un apartament în capitală închiriindu-l în puțin peste 18 ani. Cu toate acestea, perioada diferă semnificativ pentru diferite regiuni.
După cum se dovedește, proprietarii celor mai scumpe proprietăți imobiliare din centrul orașului le este cel mai greu să recupereze fondurile cheltuite pentru achiziția lor. Liderii anti-ratingului au inclus districtele Arbat, Khamovniki și Gagarinsky. Aici, rata de capitalizare (relația dintre prețul unui activ și suma veniturilor anuale primite din închirierea acestuia) fluctuează în intervalul 4-4,5%, subliniază Cyan. Astfel, după ce ați cumpărat un apartament în aceste zone, va trebui să așteptați 22-25 de ani pentru o rentabilitate a investiției.
Cumpărarea unui apartament în zonele cel mai puțin prestigioase, dimpotrivă, este cea mai promițătoare decizie de investiție, potrivit datelor cercetării. Profitul maxim pentru investitori va veni din închirierea de apartamente în localitățile Pervomaiskoye și Marushkinskoye din Noua Moscova, precum și în districtul Kapotnya din Districtul Administrativ de Sud-Est. Ratele de capitalizare variază aici între 6,4 și 6,7%. Adică, chiriașul își va putea recupera investițiile în 15-15,6 ani. Liderii în ceea ce privește profitabilitatea (6,7%) sunt apartamentele cu trei camere din apropierea rafinăriei de petrol din Moscova din Kapotnya.
Acest efect se datorează faptului că pe măsură ce te îndepărtezi de centrul orașului, tarifele de închiriere nu scad la fel de mult ca costul pe metru pătrat, explică Cian.
Studiul se bazează pe o analiză a peste 1 milion de reclame de vânzare și închiriere de locuințe la Moscova, postate pe portalul cian.ru în perioada 2012-2016. În același timp, tarifele de închiriere și costurile locuințelor au fost actualizate ținând cont de dinamica prețurilor și a tarifelor de închiriere.
Compania Miel-Arenda oferă aproximativ aceleași cifre ca și Cian, deși fără împărțire pe regiune: rata de capitalizare a apartamentelor economice din capitală variază între 4 și 7% pe an.
Apartamentele cu o cameră sunt mai populare
In spate Anul trecut Popularitatea închirierii apartamentelor cu o cameră a crescut. „Cota lor în structura cererii a crescut cu 3 puncte procentuale pe parcursul anului. și a însumat 58%, notează directorul general al portalului Domofond.ru Eric Segerborg. — În același timp, numărul solicitărilor de contact pentru reclame despre oferte de închiriere de apartamente cu două și trei camere, dimpotrivă, a scăzut cu 1 punct procentual. - 34%, respectiv 7%.” Rata medie de închiriere a scăzut, de asemenea, în ultimul an în toate segmentele de locuințe cu 3%. Puteți închiria un apartament cu o cameră la Moscova pentru o medie de 30,8 mii de ruble, un apartament cu două camere pentru 43,3 mii de ruble.
Regula Rentier
Datele lui Cian confirmă așa-numita regulă de aur a rentierului, spune Sergei Shloma, directorul departamentului de piață secundară la Inkom-Real Estate: „Cu cât spațiul de locuit este mai mic, cu atât este mai ieftin, cu atât aduce mai multe venituri. Din acest punct de vedere, achiziționarea de imobile de lux pentru închiriere este o plăcere unică: profitabilitatea imobiliarelor de elită este minimă în comparație cu locuințele standard.”
Randamentul din leasingul imobiliar de lux variază între 1-4% din valoarea investiției inițiale, în funcție de costul pe metru pătrat, decorațiuni, echipamente și mobilier, estimează Yulia Kovaleva, directorul departamentului de închiriere imobiliară urbană al Kalinka Group. Distanța față de centru beneficiază adesea și de chiriași. „În baza noastră de date există un apartament în Butikovski, 5, în zona Ostozhenka, care este închiriat cu 10 mii de dolari pe lună”, dă un exemplu Kovaleva. „În același timp, un apartament relativ ieftin de pe terasamentul Taras Shevchenko, 1/2, a fost recent închiriat de către proprietar pentru 15 mii de dolari.”
Opțiunile mai democratice nu sunt doar mai profitabile, ci și mai rapide. De exemplu, apartamentele din clasa economică sunt acum epuizate în medie în câteva zile, dar anul trecut doar câteva ore au fost suficiente, estimează Oksana Polyakova, director adjunct al departamentului de închiriere de apartamente la Inkom-Real Estate. „Astăzi oamenii aleg apartamente confortabile și clasa business în aproximativ două săptămâni, de la șapte la zece opțiuni”, continuă ea. „Anul trecut ne-am uitat la trei sau patru apartamente timp de cel mult patru zile.” Apartamentele de elită pot fi expuse atât timp cât se dorește până când proprietarul decide să reducă în mod adecvat tariful de închiriere.
Dacă luăm statisticile în medie pentru zonă, atunci concluziile lui Cian sunt logice - zonele mai ieftine aduc o profitabilitate mai mare, este de acord Anna Moiseeva, directorul general al agenției imobiliare Home Staging. Pe de altă parte, profitabilitatea depinde întotdeauna nu numai de zonă, ci și de apartamentul specific. Există mai multe semne ale unui obiect lichid, enumera expertul: filmări mici, preț scăzut, aproape de metrou si de centru. „Este important să ne amintim mereu că, la un moment dat, apartamentul care este închiriat în prezent va trebui să fie vândut”, notează Moiseeva. „Și apoi factorii care sunt benefici pentru chiriaș îl vor face mai puțin lichid pentru vânzător.”
Cumpărați mai aproape de centru
„Durata de expunere a apartamentelor de vânzare, desigur, depinde de calitatea apartamentului în sine: adecvarea prețului, a casei și a etajului”, notează Anna Moiseeva, director general al agenției imobiliare Home Staging. - Dar per total apartamentul este mai mult zonă de prestigiu poate fi expus timp de aproximativ două până la trei luni, față de șase luni sau mai mult pentru apartamentele mai puțin comercializabile din zone îndepărtate.”
Faptul că imobilele situate mai aproape de centru se vând mai bine este dovedit de datele Rosreestr. De exemplu, în prima jumătate a anului 2016, în regiunea Moscovei au fost înregistrate cu aproape 15% mai puține tranzacții care implică transferul de drepturi la spații rezidențiale decât în aceeași perioadă din 2015: 294,7 mii și, respectiv, 345,4 mii tranzacții. Aceste statistici descriu în principal tranzacțiile de pe piața secundară a locuințelor.
Cererea de clădiri noi este, de asemenea, în scădere. Din ianuarie până în iunie 2016, numărul acordurilor de participare la construcția de locuințe în comun (DDU) în regiunea Moscova a scăzut cu 4%, la 41,3 mii.
La Moscova, dimpotrivă, tranzacțiile cu proprietăți imobiliare noi și secundare au început să fie încheiate mai des. Volumul total al tranzacţiilor cu transferul dreptului de proprietate asupra locuinţelor a crescut cu 10,8%, la 62,7 mii.
Popularitatea Moscovei a fost influențată de faptul că, în ultimul an și jumătate, dezvoltatorii din Moscova au adus pe piață un volum record de proiecte noi care pot concura ca preț cu regiunea Moscovei, explică Tatyana Kalyuzhnova, șeful IRN-Consulting. . Reducerile au jucat și ele un rol. „În aproximativ 30% din proiecte, cu plata 100%, puteți obține o reducere de 5-10%”, notează Kalyuzhnova.
Prețul mediu de 1 mp. m în clădiri noi din Moscova (în zona de la al treilea inel de transport până la șoseaua de centură a Moscovei), conform IRN, astăzi se ridică la 172,3 mii de ruble. În regiunea Moscovei, la sfârșitul lunii iunie, se ridica la 85,4 mii de ruble. pentru 1 mp. m, conform unui studiu al companiei Miel-Novostroiki. Dar atunci când ne uităm la oferte specifice, beneficiile achiziționării unui apartament în Moscova devin mai clare. De exemplu, la mijlocul lunii iunie, compania Zheldoripoteka a adus pe piață un nou complex rezidențial „Atmosfera” în zona de sud-est Lyublino. district administrativ. În etapa de pregătire a site-ului pentru lucrari de constructii costul apartamentelor cu una și trei camere cu o suprafață de 34,9-76,9 metri pătrați. m este de 4,1-11,1 milioane de ruble sau 115-145 mii de ruble. pentru 1 mp. m.
Pentru un „pătrat” din complexul rezidențial Opalikha O3, situat în regiunea Moscovei, la 13 km de șoseaua de centură a Moscovei, va trebui să plătiți în medie 124 de mii de ruble, iar prețul apartamentelor, conform site-ului web al dezvoltatorului, este estimat de la 2,4 milioane la 6,86 milioane rub. (pentru un apartament cu una, respectiv trei camere).
Chiar și cele mai profitabile investiții de pe piața de închiriere pe termen lung sunt semnificativ inferioare ca profitabilitate față de depozitele bancare tradiționale. Potrivit Băncii Centrale, nivelul de bază al rentabilității depozitelor de ruble pentru mai mult de un an în iulie a fost de 10,7% pe an.
