Cum să închiriez corect spațiile din oraș. Închiriere municipală Clienți pentru închiriere imobile comerciale

Căutați informații despre licitațiile pentru închirierea proprietăților municipale din Moscova, deoarece sunt ieftine și de încredere? Este posibil ca dintr-un motiv sau altul să fie nevoie să semnați un contract de închiriere pentru spații rezidențiale sau nerezidențiale deținute de autoritățile orașului sau chiar de stat. În acest caz, închirierea municipală a spațiilor din Moscova este ceea ce vă va permite să închiriați un obiect potrivit.

În același timp, GlavUpDK din cadrul Ministerului rus de Externe vă oferă informații despre licitațiile pentru închirierea proprietăților federale - de exemplu. de stat Secretul este că imobilele nerezidențiale de stat practic nu se încadrează în bazele de date ale agențiilor imobiliare. Din acest motiv, mulți pur și simplu nu știu că există posibilitatea de a închiria un obiect la un preț mai mic. De asemenea, este necesar să se facă distincția între închirierea de bunuri imobiliare federale și închirierea de imobile obținute în timpul unei licitații pentru închirierea spațiilor municipale.

Compania GlavUpDK din cadrul Ministerului rus al Afacerilor Externe organizează și desfășoară în mod continuu licitații pentru închirierea bunurilor imobiliare federale care i-au fost transferate pentru administrare în temeiul dreptului de gestiune economică. Dacă sunteți în căutarea unui spațiu de birouri, nu uitați să vizitați site-ul nostru, unde puteți vizualiza oferte de închiriere și puteți deveni participant la licitație - beneficiile semnării unui contract de închiriere sunt destul de evidente, deoarece veți putea încheia un contract absolut legal. contract de închiriere care vă va proteja interesele ca chiriaș.

Reguli de licitație:

Licitația se desfășoară în conformitate cu legislația în vigoare, care obligă întreprinderile unitare ale statului federal să scoată la licitație toate spațiile oferite spre închiriere. Dacă se depune o singură cerere, licitația este declarată invalidă și se semnează un acord cu potențialul chiriaș care a depus singura cerere la tariful minim (de pornire) de închiriere. Dacă mai mulți participanți licitează pentru un singur local, are loc o licitație, timp în care ofertele pot crește semnificativ în timpul licitației.

Pentru a deveni participant la o licitație de închiriere imobiliară, trebuie să completați o cerere în care vă vor fi indicate datele, precum și să atașați documentele constitutive și un document care confirmă plata depozitului. Înainte de începerea licitației, clientul are dreptul de a refuza participarea și de a retrage cererea depusă.

Dacă deveniți câștigătorul licitației, atunci trebuie să încheiați un contract de închiriere în termen de 20 de zile de la data licitației. În acest caz, depozitul va fi returnat câștigătorului licitației sau acceptat pentru îndeplinirea obligațiilor din prezentul acord.

Dar dacă contractul dintr-un motiv sau altul nu este semnat de câștigător în intervalul de timp specificat, atunci depozitul nu îi va fi returnat.

Dacă aveți întrebări despre regulile licitației, puteți contacta consultanții noștri telefonic sau prin e-mailul indicat pe site.

Închirierea imobilelor este o afacere foarte profitabilă dacă tratați procedura cu maximă responsabilitate. Venitul pasiv constant este întotdeauna plăcut, dar dacă a apărut ideea de a oferi bunuri imobiliare comerciale spre închiriere? Acest lucru va necesita o abordare puțin diferită, deoarece există o mare diferență între închirierea unui apartament și a unui birou mare.

Instrucțiuni pas cu pas

Procesul de închiriere a unui obiect este împărțit în următoarele etape:

1. Determinarea valorii de închiriere.

Primul pas este revizuirea și evaluarea cel mai mare număr ofertele disponibile pe piata. Cu cât eșantionul este mai mare, cu atât rezultatul este mai bun (un indicator mai precis al costului mediu de închiriere pentru spațiile comerciale).

În timpul analizei, puteți folosi site-uri populare precum Avito sau CIAN. Informațiile pot fi studiate și într-o varietate de publicații tipărite. Dacă nu doriți să studiați singur alte oferte, ar fi înțelept să angajați un agent imobiliar sau un broker.

Prețul pentru astfel de servicii cu greu poate fi numit ridicat, dar economisirea unei cantități decente de celule nervoase și timp este destul de posibilă.

Costul închirierii imobilelor comerciale ar trebui să se potrivească nu numai proprietarului, ci și potențialilor clienți. Este puțin probabil ca o sumă licitată în mod deliberat mare să aibă succes, dar următorii factori pot influența formarea etichetei de preț:

• amplasarea imobilului/incintei;
• infrastructură (prezența cafenelelor, parcare gratuită în imediata apropiere, securitatea clădirii);
• clasa de constructii;
• calitatea și nivelul reparațiilor;
• funcționalitatea aspectului;
• diverse caracteristici de comunicații (alimentare neîntreruptă, internet, disponibilitatea băilor etc.);
• alte bonusuri care pot îmbunătăți potențial productivitatea chiriașilor (router Wi-Fi, aparat de cafea, mobilier confortabil).

După ce ați analizat prețurile de pe piață, puteți contacta alți proprietari și puteți încerca să reduceți costul. Adesea, pretul indicat in oferte este orientativ si aproximativ. Valoarea care poate fi atinsa in timpul negocierilor va fi suficienta pentru a afla pretul mediu de inchiriere pentru propuneri similare. 5-10 cereri sunt suficiente pentru a obține date comparative despre tarifele de închiriere.

Cel mai important lucru pentru un proprietar de proprietate comercială este să găsească clientul potrivit. Puteți face acest lucru singur sau puteți angaja un agent imobiliar. Ambele situații au avantajele și dezavantajele lor, așa că a alege ce să faci este o chestiune personală pentru fiecare.

Când căutați un chiriaș pe cont propriu, un avantaj serios este să aveți propria bază. Cu toate acestea, absența lui nu va duce la mari probleme, dar va trebui să depuneți mai mult efort.

Intr-o maniera pozitiva găsirea unui client potrivit înseamnă crearea unui site web cu ofertă comercială. Este mai bine să promovați un astfel de site folosind publicitate contextuală, cu accent pe publicul cheie. Datorită unei astfel de reclame, puteți găsi cu ușurință un public interesat și puteți evita comisioanele mari către agenții.

Cel mai indicat este să faceți acest lucru atunci când închiriați spații cu o suprafață impresionantă. Astfel de oferte sunt căutate de clienții care se așteaptă la profituri mari din activitățile lor planificate și care au încredere în site-uri web mai ales.

Dacă o persoană dorește să cumpere o mașină foarte scumpă, o va căuta pe resurse dubioase sau va prefera site-ul oficial? De aceeași părere este chiriașul imobilului comercial.

O chestiune complet diferită este spațiile mici de închiriat. Nu are rost să creezi un site web aici și panourile de mesaje online gratuite (chiar și cele mici) sunt perfecte.

1. Servicii de agent imobiliar.

Dacă nu doriți să căutați singur părțile interesate, există opțiunea de a angaja un agent imobiliar. Această persoană va găsi în mod independent chiriașii potriviți, va face contacte și chiar va încheia în mod independent contractul de închiriere necesar.

Pe de altă parte, caută oamenii potriviți– chestiunea este delicată și destul de complexă/folositoare de muncă. Nu toți agenții imobiliari vor fi de acord cu acest lucru, iar stăpânii meseriei lor din agenții serioase vor solicita o sumă de bani pentru astfel de servicii în valoare de 50% din prețul de închiriere pentru o lună. Și uneori chiar mai mult decât atât.

Dar totuși, cu această metodă de căutare a chiriașilor, proprietarul se va elibera de dificultăți semnificative. Până la urmă, nu mai rămâne decât să întocmești un contract și să pregătești toată documentația necesară.

Plata serviciilor agentului imobiliar se face numai dupa incheierea contractului de inchiriere. Dacă un agent imobiliar sau o agenție vă solicită să efectuați o plată în avans sau să plătiți suma mai devreme, este posibil să fie escroci.

1. Documentația necesară.

Odată ce un chiriaș a fost găsit și toate punctele cheie sunt satisfăcute de ambele părți, puteți începe să întocmiți un contract. Un contract de închiriere a unui imobil comercial trebuie să conțină în mod necesar următoarele clauze:

• informații complete despre fiecare dintre părți;
• adresa exactă a imobilului închiriat;
• sumă și plătitor de utilități;
• valoarea lunară a chiriei;
• data la care imobilul va fi închiriat;
• acțiunile necesare fiecărei părți în caz de situații de forță majoră;
• descrierea calității reparațiilor și a mobilierului existent;
• Condiții cheie în care un contract de închiriere poate fi reziliat.

Dacă vă lipsesc cunoștințele sau experiența necesară, mai înțelept ar fi să implicați un avocat calificat în procedura de încheiere a unui contract.

Un contract nu este singurul lucru de care aveți nevoie atunci când închiriați un imobil. De asemenea, ar trebui să ai cu tine:

• pașaportul unui cetățean al Federației Ruse;
• document care confirmă proprietatea;
• planul etajului.

Când toate documentele sunt la îndemână și părțile au încheiat cu succes contractul, nu mai rămâne decât să primim încasările și să monitorizați frecvența plăților.

Imobilul comercial include clădiri de birouri, spații industriale, facilități sportive, magazine, garaje, depozite și chiar hoteluri.

Puteți accelera închirierea imobilelor comerciale prin reducerea ratei de închiriere. Ținând cont de costurile constante de întreținere a localului, ar fi mai corect să închiriezi imobile la o rată medie sau chiar scăzută decât să închiriezi preț mare, dar pentru tot anul.

Prețul unor astfel de spații este afectat și de disponibilitatea:

• parcare;
• puncte de alimentație publică (în aceeași clădire sau în imediata apropiere);
• infrastructură;
• abilitate mare de cross-country etc.

În astfel de condiții, chiriile pot fi semnificativ mai mari decât media pieței. Și, desigur, va exista un client pentru asta.

Deschiderea față de dorințele viitorilor clienți joacă, de asemenea, un rol semnificativ în livrarea de bunuri imobiliare comerciale:

1. Ajutor la planificare.

Un potențial chiriaș poate avea nevoie de ajutor sau sfaturi cu privire la amenajarea spațiului de lucru. Ar fi înțelept să vă pregătiți în avans și să oferiți mai multe opțiuni gata făcute imediat, iar schimbările cheie vor rămâne la latitudinea clientului, pe care acesta dorește să le facă.

Este mult mai ușor să schimbi ceva gata făcut decât să creezi ceva de la zero. O astfel de atitudine față de chiriaș va fi, fără îndoială, apreciată.

1. Discuție de detalii.

Culoarea pereților din cameră, numărul maxim de conexiuni la rețeaua de telefonie sau la internet, precum și o discuție asupra tuturor celorlalte caracteristici vor ajuta la câștigarea favoării chiriașului și îl vor convinge să închirieze această proprietate particulară.

Acesta este un mic truc psihologic: decât mai multi oameni intră în amănunte, cu atât sunt mai mari șansele ca o astfel de conversație să fie gravată în memoria lui. Asta înseamnă că se va concentra asupra lui în primul rând, va cântări argumentele pro și contra etc.

Cu toate acestea, dacă întregul proces de închiriere se bazează pe astfel de trucuri, va exista un risc mare de a vă pierde reputația. Dacă calitatea închirierii este semnificativă doar în cuvinte, atunci acest lucru poate duce la consecințe foarte grave.

1. Sărbători.

Dacă în spatii comerciale In cazul in care imobilul alocat spre inchiriere nu are finisaje, este posibil sa se ofere chiriasului o vacanta de plata. Adică va efectua reparații pe cheltuiala sa, dar în timp ce echipele de reparații își fac treaba, clientul nu va plăti chirie pentru spațiu.

Acesta este un plus destul de important pentru un chiriaș care a decis în mod clar să închirieze proprietatea:

• dacă nu există bani în plus pentru a plăti chiria și reparații în același timp, atunci această acțiune va provoca emoții extrem de pozitive și va crește reputația proprietarului;
• De asemenea, vacanțele de renovare vor ajuta să convingă un chiriaș ezitător să achiziționeze această proprietate/local special.

În general, puteți scuti temporar un client de la plata chiriei într-o varietate de situații. Principalul lucru este că nu există pierderi financiare grave pentru ambele părți. Acestea sunt caracteristicile de bază ale afacerilor, iar chiriașii (precum și proprietarii) de imobile comerciale înțeleg foarte bine acest lucru.

De aceea, astfel de acțiuni sunt larg răspândite, deși utilizarea lor nu este obligatorie. Mai ales dacă livrarea imobilelor comerciale nu este urgentă.

1. Fiabilitatea locatorului.

Acesta este un punct foarte important, cel mai clar manifestat la pregătirea documentației de la proprietar pentru chiriaș. Cu cât clientul primește mai multe garanții, cu atât sunt mai mari șansele de a închiria cu succes localul.

O abundență de documente justificative, fără trucuri la semnarea unui acord și o bună reputație sunt cheile pentru succesul închirierii imobiliare comerciale. Motivul este simplu:

• la închirierea unui apartament, problema este adesea tratată de cetățenii obișnuiți;
• iar dacă incinta este planificată a fi folosită în scop comercial și pentru a câștiga bani serioși din această afacere, atunci chiriașul va studia fiecare document cât mai scrupulos.

Riscuri și alte dificultăți

Nu numai chiriașul este expus riscurilor - același lucru este valabil și pentru proprietar. Cel mai motive comune conflictele sunt:

• definirea insuficientă a obligațiilor legale ale părților cu privire la bunul închiriat;
• întârzieri în plăți lunare și alte plăți;
• utilizarea proprietății închiriate în alte scopuri;
• deteriorarea/pierderea bunurilor aparținând locatorului;
• litigii fiscale (conform articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse, obligația de a plăti TVA este atribuită numai locatorului cu posibilitatea deducerii sumei impozitului de către locatar, dacă documentul corespunzător este disponibil).

Toate aceste situații conflictuale depind direct de acordul încheiat. Fiecare dintre puncte ar trebui descris cât mai precis posibil, deoarece acest lucru minimizează riscurile pentru ambele părți simultan. Este important să adoptați o abordare responsabilă în încheierea unui contract pentru a evita astfel de situații.

Închirierea unei proprietăți comerciale nu este mult diferită, dar are o serie de caracteristici cheie. Cel mai important lucru este încheierea contractului. În orice situație, părțile se vor baza doar pe acesta, prin urmare, atunci când încheie o tranzacție, trebuie să-și concentreze atenția asupra acestui document.

Închirierea imobilelor comerciale și încheierea unui acord pentru o astfel de tranzacție nu este prea complicată. Cu toate acestea, în comparație cu chiriile rezidențiale, această zonă a pieței imobiliare este guvernată de diferite legi și reglementări. Leasingul imobiliar comercial este o afacere profitabilă, dar mulți proprietari de clădiri mari de birouri și proprietăți comerciale cu o suprafață mică se confruntă adesea cu problema găsirii unor chiriași de bună credință. Dacă soluția la această problemă este relevantă pentru dvs., atunci a noastră vă va fi foarte utilă: va vorbi despre cum să închiriați spații, să o faceți în cel mai scurt timp posibil și cu cel mai mare beneficiu.

Temei juridic pentru închirierea imobilelor comerciale

Înainte de a analiza cum să închiriem imobile comerciale, să ne uităm la legislația care reglementează aceste acțiuni. Procesul de transfer al bunurilor imobiliare comerciale pentru utilizare plătită este reglementat de Codul civil al Federației Ruse(v. 34). În conformitate cu acest act legislativ, condițiile apărute în procesul de întocmire a unui acord sunt reflectate în contractul de închiriere - documentul principal care confirmă acordul dintre proprietar și chiriaș.

Inchiriere imobile comerciale

Responsabilitatea principală a proprietarului imobilului este menținerea ordinii și a stării corespunzătoare în spațiile închiriate. Deci, de exemplu, art. 616 C. civ. obligă proprietarul să efectueze în mod independent reparațiile majore într-un anumit interval de timp. Același articol evidențiază, de asemenea, responsabilitățile atribuite chiriașului, inclusiv reparațiile cosmetice ale spațiilor, plata la timp a facturilor curente de utilități și asigurarea ordinii în interiorul incintei.

Locatorului i se atribuie dreptul de a închiria proprietăți comerciale în alte condiții, care trebuie specificat în contractul de închiriere. De exemplu, proprietarul poate transfera responsabilitatea pentru efectuarea reparațiilor majore către o persoană care utilizează sediul pe bază de închiriere sau își poate asuma responsabilitățile unui chiriaș.

Etapele livrării imobiliare

Cu o abordare competentă și o înțelegere a tuturor complexităților închirierii proprietăților comerciale, aproape fiecare proprietar va putea face față problemei modului de închiriere independentă a spațiilor nerezidențiale. Să ne uităm la procedură, descriind în detaliu ce trebuie făcut pentru a încheia cea mai profitabilă afacere.

La închirierea unui imobil, principalul lucru este să stabiliți prețul optim, să găsiți un chiriaș de bună credință și să pregătiți în mod competent documentele pentru transferul proprietății spre închiriere!

Stabilirea prețului de închiriere

Aceasta este prima și extrem de importantă etapă. Dacă locatorul realizează personal tranzacția, stabilirea valorii chiriei, de regulă, nu va fi complet obiectivă. Deoarece orice locator plănuiește să obțină beneficiul maxim. Dar un preț umflat îi sperie pe potențialii chiriași, în timp ce o cifră subestimată va ridica anumite îndoieli. Mulți proprietari de proprietăți comerciale apelează la specialiști (agent imobiliar/evaluator) pentru ajutor, deși astăzi mulți analizează oferte similare postate pe site-uri speciale, de exemplu, Avito, Cyan și alte platforme online. Acest lucru vă permite să înțelegeți situația actuală a pieței și să vă evaluați în mod corect propriile premise.

Tine minte! Atunci când închiriază spații pentru a-și conduce propria afacere, un potențial chiriaș se așteaptă să obțină profit din aceasta. De aceea, atunci când evaluezi un sediu, ar trebui să ții cont de venitul probabil estimat pe care îl va putea primi.

În plus, atunci când se evaluează spațiile de închiriat, este indicat să se țină cont o serie de factori importanți, inclusiv:

• suprafața spațiului care urmează să fie închiriat;
• aspectul existent;
• starea obiectului;
• disponibilitatea mobilierului și comunicațiilor;
• amplasarea obiectului;
• disponibilitatea parcării echipate;
• transport și alte accesibilități pentru partenerii de afaceri și clienții chiriașului;
• trafic de vizitatori (în special pentru centrele mari de cumpărături, divertisment și birouri).

Ținând cont de punctele de mai sus și analizând opțiuni similare, puteți stabili prețul optim, reciproc avantajos, pentru spațiile de închiriat.

Caută un chiriaș

Căutarea potențialilor chiriași este un pas la fel de important în închirierea unui imobil. Este important să decideți cui să închiriați localul, deoarece găsirea unui chiriaș de bună credință poate fi adesea foarte dificilă.

După ce ați determinat valoarea taxei lunare, trebuie să pregătiți textul reclamei.

De obicei, indică în detaliu parametrii principali ai obiectului - dimensiunea camerei, podea, poziție geografică, dezvoltarea infrastructurii, starea incintei și a echipamentelor acestuia. Este indicat să evidențiezi avantajele existente ale premiselor în text. Dar nu trebuie să ascundeți posibilele dezavantaje ale proprietății închiriate, astfel încât în ​​timpul inspecției să nu ajungeți într-o situație incomodă și să nu speriați un potențial chiriaș.

Ar trebui să ne spui mai multe despre opțiuni cautarea potentialilor chiriasi.

Căutați prin prieteni/cunoscuți considerat cel mai mult într-un mod simplu găsiți un chiriaș de bună credință. De obicei, dacă au „conexiuni” extinse în comunitatea de afaceri, proprietarii de imobile comerciale își pot închiria spațiile destul de ușor și rapid.

Publicarea de reclame pe portaluri speciale de internet, dintre care un număr mare lucrează în rețea. Avantajul acestei metode este că oferta actuală de închiriere este văzută de un public uriaș de utilizatori care sunt interesați să aleagă cea mai profitabilă opțiune. Dar pentru a le atrage atenția, este important să creați o reclamă bună cu descriere detaliata premise, indicând în text avantajele existente și, fără a uita să notăm dezavantajele. Informațiile adevărate despre proprietate vă vor ajuta să găsiți mai rapid un chiriaș.

Însoțiți anunțul cu mai multe fotografii ale locației propuse. Acest lucru îi va ajuta pe potențialii chiriași să stabilească rapid dacă sunt interesați de proprietatea dumneavoastră.

Trimiterea unei oferte de cătree-Poștă. Cafenele și barurile, magazinele mari și mici de vânzare cu amănuntul, saloanele de înfrumusețare și alte unități, precum și organizațiile caută adesea spații pentru a deschide noi puncte de vânzare sau pentru a se muta într-o zonă mai convenabilă. Puteți afla adresele de e-mail ale proprietarilor de afaceri sau managerilor care ar putea fi interesați de sediul dumneavoastră pe site-ul oficial al companiei.

Caracteristici de închiriere spații mari și mici

Vă putem ajuta să închiriați spații nerezidențiale, în funcție de suprafața proprietății închiriate. recomandări de la profesioniștii pieței imobiliare.

Pentru inchirierea unui spatiu mic:

Puteți organiza o căutare de potențiali chiriași personal sau printr-o agenție imobiliară

1. Folosind ajutorul profesioniștilor, va trebui să semnați un acord pentru furnizarea de servicii. După încheiere contract de închiriere, va trebui să plătiți pentru serviciile agenției. Desigur, puteți coopera fără formalități, atunci va trebui să scrieți o scrisoare care să conțină o propunere comercială care să indice remunerația agentului imobiliar și să o trimiteți agențiilor care lucrează cu proprietăți comerciale. De obicei, remunerația agentului imobiliar este jumătate din lunară chirie(plată unică).
2. După ce ați decis să începeți singuri să căutați chiriași, să publicați reclame pe site-uri de internet gratuite, să organizați corespondențe electronice direcționate, în plus, plasarea unui banner pe fațadă va fi eficientă ( serviciu cu plată) în fereastra incintei închiriate (gratuit).

Inchiriere spatiu mare:

Dacă intenționați să închiriați un spațiu mare, ceea ce înseamnă că va avea o profitabilitate așteptată ridicată, atunci puteți face un site simplu cu propria dvs. ofertă comercială. De obicei, un site web este promovat prin publicitate contextuală folosind interogări cheie. Acest lucru vă permite să ajungeți la publicul țintă, în timp ce în această opțiune puteți controla costul anunțului. În această opțiune, puteți să vă faceți publicitate proprietății și să economisiți din taxele de agenți.

Semnarea contractului

Prezentarea competenta a spatiului de inchiriat– garanția unei tranzacții de succes. Atunci când arătați proprietatea, încercați să oferiți cât mai multe informații, atrăgând atenția potențialului chiriaș asupra avantajelor și a profitului probabil pe care acesta le va putea primi la închirierea acestei proprietăți.

Semnarea acordului– etapa finală și cea mai importantă a tranzacției. Un contract de închiriere pregătit și executat profesional îl protejează pe proprietar de un chiriaș fără scrupule. Contractul de închiriere trebuie să includă:

• datele de identificare ale proprietarului imobilului și ale chiriașului;
• adresa locației obiectului, zona acestuia și caracteristicile cheie;
• Informații de înregistrare;
• durata contractului;
• cuantumul chiriei și regulile de plată a acesteia.

Pentru informația dumneavoastră! Legea interzice proprietarului localului să majoreze chiria mai mult de o dată la 12 luni. Prin urmare, documentul trebuie să indice cea mai mare sumă a majorării probabile, precizând perioada de notificare obligatorie a chiriașului.

Documentul trebuie să conțină o descriere detaliată a drepturilor/responsabilităților părților la acord, precum și a răspunderii părților pentru încălcarea secțiunilor documentului. Nu ar strica să includeți în document un inventar al proprietății din incintă. Deci, după încheierea contractului de închiriere, proprietarul poate cere compensații financiare pentru bunurile deteriorate.

Cum să găsești rapid un chiriaș

Mai multe încă sfaturi utile vă va ajuta să închiriați rapid un birou sau o proprietate în alte scopuri.

Pentru proprietarii care nu sunt pregătiți să caute personal un chiriaș sau să efectueze expoziții/negocieri, este logic să caute ajutorul unui agent imobiliar profesionist. El va evalua în mod obiectiv localul, stabilindu-i valoarea reală, va face fotografii de înaltă calitate, va compune corect textul publicitar și va începe să vă demonstreze proprietatea.

in orice caz, există câteva nuanțe în cooperare cu agenția. Ele trebuie clarificate înainte de a începe cooperarea.

Dacă un proprietar dorește să găsească rapid un chiriaș pentru sediul său, atunci el poate plăti el însuși taxa de agenție (multe agenții taxează chiriașii pentru servicii). Această opțiune este adesea folosită de proprietarii de bunuri imobiliare de lux sau dacă dețin multe proprietăți. Banii plătiți agentului imobiliar vor fi, printre altele, cheltuiți pentru costurile de închiriere a proprietății. O altă opțiune rapidă pentru a răsturna o proprietate comercială este reducerea chiriei. Și nu este deloc nevoie să închiriați spațiile pentru „trei ruble” este suficient să reduceți costul de închiriere cu 5-10%. Apoi, competitivitatea premiselor crește.

Riscuri posibile la închirierea spațiilor

Orice proprietar este îngrijorat de starea localului care este închiriat și dorește să aibă venituri din tranzacție. Vă vom prezenta principalele riscuri ale proprietarilor de imobile comerciale și vă vom spune cum să vă protejați de ele.

Utilizarea necorespunzătoare a spațiilor

Orice contract de închiriere pregătit corespunzător specifică scopurile de utilizare și condițiile de funcționare ale acestuia. Acest lucru este valabil pentru echipamentele închiriate cu sediul.

Să presupunem că la încheierea tranzacției chiriașul a promis că va folosi sediul ca depozit, dar a deschis un magazin în el. Proprietarul are dreptul de a cere rezilierea contractului fără a restitui chiria plătită și a impune o amendă chiriașului.

Daune aduse proprietății

Proprietatea a fost transferată chiriașului în conditie buna, cu utilaje si utilaje. Dar într-o zi se descoperă că localul este în stare de ruină, utilajele sunt stricate etc. În acest caz, locatorul poate cere repararea integrală a prejudiciului cauzat. În acest caz, nu numai costurile lucrărilor de reparații, ci și valoarea (de piață) a echipamentului stricat sunt supuse rambursării.

Răspunderea nu este asigurată în cazurile în care spațiile și bunurile au fost deteriorate din cauza unor circumstanțe de forță majoră (incendiu etc.).

Chiriașul refuză să plătească chiria

Plătitorii neglijenți sunt de obicei pedepsiți financiar. Deși acest lucru este fezabil numai în cazul în care contractul de închiriere este executat corespunzător - acesta precizează clar termenii, procedura și valoarea chiriei lunare.

Pentru întreprinderile mici și mijlocii, închirierea de proprietăți imobiliare de la Departamentul de Proprietăți al orașului Moscova este una dintre cele mai bune moduri economisiți la chirie și eliberați bani pentru a rezolva problemele de afaceri. Prin participarea la licitații, antreprenorii pot obține spații la o rată sub media pieței și, ulterior, le pot cumpăra înapoi la conditii favorabile. Experții Smart Choice vorbesc despre cum să închirieze spații din orașul Moscova și să participe la programe speciale de sprijinire a întreprinderilor mici și mijlocii.

Instrucțiuni pas cu pas despre cum să închiriați o cameră din oraș

• Alegeți obiectul potrivit. Acestea sunt prezentate pe site-ul mos.ru. Acordați atenție informațiilor cheie ale lotului: data licitației, perioada de închiriere, valoarea de pornire a închirierii.
• Vezi proprietatea. O cerere de inspecție poate fi depusă cu până la câteva zile înainte de termenul limită de acceptare a cererilor de participare la licitație. Cum să închiriez o cameră din oraș și să fii sigur că proprietatea este ideală pentru tine? Vizitați-l singur sau cereți-l să îl examineze un specialist. O examinare amănunțită, inclusiv verificarea stării reparațiilor, a comunicațiilor, evaluarea accesibilității la transport, a infrastructurii etc., va ajuta la evitarea problemelor cu exploatarea imobilelor în viitor.
• Înregistrați-vă pe site-ul care va desfășura licitația. Astăzi toate sunt produse în format electronic. Pentru a vă înregistra, va trebui să furnizați documente constitutive și o semnătură digitală, să instalați mai multe certificate și un sistem de protecție criptografică a datelor.
• Colectați un pachet de documente. Veți avea nevoie de un extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice sau din Registrul unificat de stat al antreprenorilor individuali (trebuie să fie primit cu cel puțin 6 săptămâni înainte de începerea licitației), copii ale actelor constitutive, o decizie de aprobare a tranzacției. , și un document care confirmă autoritatea persoanei care depune cererea. De asemenea, trebuie să atașați o declarație în care antreprenorul confirmă că nu a fost deschis niciun caz de faliment sau lichidare împotriva companiei, iar activitățile acesteia nu au fost suspendate.
• Plătiți depozitul. Consultați documentația lotului pentru a afla cum să închiriați spațiu din oraș și cât trebuie să transferați pentru a participa la licitație. De regulă, depozitul este de 5% din suma lotului.
• În ziua licitației, accesați site-ul licitației și participați la licitație. Puteți studia regulile de licitare pe site sau în documentația pentru lot. Dacă sunteți singurul participant la licitație, veți fi recunoscut automat drept câștigător.
• Semnează protocolul privind rezultatele licitației. De regulă, este publicat în aceeași zi în care a avut loc licitația. În termen de 10-20 de zile de la licitație, trebuie să contactați DGI pentru a încheia un acord.
• Plătiți suma inițială și semnați contractul. După aceasta, veți putea folosi sediul.

Vă rugăm să rețineți: prețul de închiriere pentru anul, care este indicat în contract, va fi revizuit după 12 luni. Suma va fi înmulțită cu indicele prețurilor de consum (rata inflației). Țineți cont de acest lucru când aflați cum să obțineți un spațiu de închiriat din oraș: spațiul va costa mai mult în viitor. Cu toate acestea, Direcția Proprietății Orașului nu are dreptul de a modifica rata în mod unilateral.

Cum să închiriez spații din orașul Moscova? Analizarea documentației lotului

Cea mai bună modalitate de a afla cum să închiriezi un spațiu din oraș este studierea documentației lotului. Toate informațiile cheie pentru luarea unei decizii și planificarea acțiunilor la licitație vor fi indicate aici. Documentul precizează:

• o descriere detaliată a proprietății nerezidențiale, indicând numărul din Registrul Unificat de Stat, scopul vizat, adresa, zona etc.;
• termenul contractului;
• prețul inițial de la care încep pariurile;
• depozit pentru participarea la licitație;
• suma pe care câștigătorul licitației va trebui să o plătească și momentul plății;
• pas minim de licitație;
• documente de participare;
• datele de începere și de încheiere pentru acceptarea cererilor, organizarea unei licitații și alte informații.

De asemenea, în documentația pentru lot puteți studia contractul de închiriere (acordați o atenție deosebită drepturilor și obligațiilor chiriașului), un exemplu de cerere de participare la licitație și o împuternicire pentru a reprezenta interesele de către un terț.

Important: există mai multe programe pentru a ajuta antreprenorii din Moscova. De exemplu, sprijinul pentru proprietate este oferit pentru întreprinderile mici care lucrează în domeniul asistenței medicale, nutriției sociale, educației, serviciilor pentru consumatori etc. Pentru a înțelege dacă compania dumneavoastră poate conta pe beneficii, contactați specialiștii Smart Choice: aceștia sunt bine familiarizați cu legislația privind programele de asistență pentru antreprenori și se vor ocupa de executarea corectă a documentelor.

Capcane în închirierea proprietății municipale

Înainte de a învăța cum să închiriezi o proprietate din oraș și să licitați pentru ea, trebuie să vă asigurați că sunteți pregătit pentru licitație. Există mai multe dificultăți:

• Noile oferte trebuie monitorizate. Pentru a nu pierde un lot profitabil, trebuie să monitorizați în mod regulat ofertele DGI. În plus, va trebui să petreceți timp inspectând proprietatea.
• Procesul de înregistrare pe site-ul licitației poate dura câteva zile.. Cel mai bine este să vă înregistrați înainte de a vă decide să închiriați un anumit local din orașul Moscova pentru a fi sigur că veți deveni ofertant înainte de începere. Este deosebit de important să începeți să vă pregătiți devreme dacă afacerea dvs. nu are încă o semnătură electronică. Pentru a nu face față regulilor de tranzacționare și a nu pierde timpul autoînregistrare, puteți folosi ajutorul avocaților Smart Choice.
• Câștigătorul trebuie să încheie un acord într-un timp scurt și, cel mai important, să facă plata. De regulă, avansul este de 25% din valoarea minimă a contractului. Avand in vedere ca licitatia nu este pentru un tarif de inchiriere lunar, ci anual, suma va fi semnificativa. Perioada de timp pentru transferul în contul DGI este scurt - până la 3 zile. În cazul în care câștigătorul licitației nu are timp să încaseze suma necesară sau pierde termenul de încheiere a contractului, rezultatele licitației vor fi anulate, iar depozitul nu va fi returnat câștigătorului.

Cum să închiriez imobile comerciale din orașnici o problemă?

Smart Choice oferă servicii antreprenorilor care doresc să obțină imobiliare din oraș în condiții atractive. Oferim o gama larga de servicii:

• Selectarea unui obiect în funcție de cerințele clientului dintre propunerile DGI, monitorizarea noilor propuneri.
• Inspecția proprietății, evaluarea beneficiilor propunerii, calculul valorii aproximative de piață a proprietății.
• Consultări privind posibilitatea participării la programe guvernamentale.
• Înregistrarea clientului pe platforma de tranzacționare.
• Colectarea unui pachet de documente, efectuarea unui depozit.
• Elaborarea unei strategii de participare la licitație, calcularea sumei maxime care are sens să plătească pentru locație.
• Participarea la licitație în numele dumneavoastră.
• Semnarea protocolului, virarea sumei inițiale în contul DGI, semnarea acordului.
• Evaluarea posibilitatii de achizitie imobiliare, depunerea documentelor la Inspectoratul Proprietatii de Stat.
• Analiza contractului de achiziție de bunuri imobiliare, efectuarea unei evaluări independente.
• Contestarea valorii imobilelor în instanță.
• Încheierea unui contract pentru cumpărarea de bunuri imobiliare închiriate.

Smart Choice angajează avocați cu peste 5 ani de experiență care au colaborat în mod repetat cu DGI pe diverse probleme. Vă vom ajuta să închiriați spații ideale pentru afacerea dvs. din oraș cu posibilitatea de achiziție ulterioară în Moscova sau regiunea Moscovei, asigurându-vă că condițiile sunt cele mai favorabile.

Unde pot închiria spații comerciale nerezidențiale sau un depozit? Cum să închiriez spațiu de vânzare cu amănuntul pentru un magazin? Cum să închiriez corect imobile comerciale?

Salutare tuturor celor care au vizitat site-ul revistei online populare „HeatherBeaver”! Avem cu tine un expert - Denis Kuderin.

Subiectul conversației de astăzi este închirierea imobiliară comercială. Articolul va fi util oamenilor de afaceri, proprietarilor spații nerezidențialeși tuturor celor care sunt interesați de problemele financiare actuale.

La sfârșitul articolului veți găsi o prezentare generală a celor mai de încredere companii imobiliare rusești care oferă servicii de intermediar în închirierea proprietăților comerciale.

Deci, să începem!

1. De ce să închiriez imobile comerciale?

Activitatea de afaceri de succes depinde în mare măsură de premisele bine alese pentru a face afaceri. Acest lucru este valabil mai ales pentru comerț și sectorul serviciilor. Un magazin confortabil, bine echipat, într-o zonă aglomerată a orașului, atrage clienții.

Același lucru se poate spune despre birouri. Fiecare companie care se respectă ar trebui să aibă premise bune pentru muncă și primirea vizitatorilor. Chiar dacă vindeți mărfuri printr-un magazin online, aveți nevoie de un loc pentru a finaliza și a emite comenzi, precum și pentru a rezolva disputele cu clienții.

Nu orice om de afaceri, în special un începător, își poate permite să achiziționeze spații nerezidențiale. În astfel de cazuri, închirierea imobilelor comerciale vine în ajutor.

Enumerăm toate avantajele închirierii:

• costuri financiare relativ mici;
• o procedura de documentare mai simpla fata de achizitie;
• posibilitatea de a schimba proprietarul și de a se muta în altă clădire în orice moment;
• o gamă largă de proprietăți imobiliare, în special în orașele mari.

Procesul invers - închirierea spațiilor - are, de asemenea, multe avantaje. În primul rând, este o sursă de încredere de venit pasiv. Achiziționarea dreptului de proprietate asupra unui spațiu comercial (retail, birou, industrial și altele) – opțiune bună investind fonduri.

Atâta timp cât există afaceri private, reprezentanții săi vor avea nevoie constant de spații pentru a desfășura afaceri, ceea ce înseamnă că proprietarii de proprietăți vor avea un profit stabil fără multă muncă.

Găsirea spațiilor potrivite pentru o afacere este o întreprindere dificilă. Cea mai rapidă și mai fiabilă modalitate de a găsi un obiect este să apelezi la serviciile unor intermediari profesioniști.

Există un articol detaliat pe site-ul nostru despre cum funcționează cele moderne.

2. Cum să închiriezi imobile comerciale - 5 sfaturi utile

Atunci când închiriezi proprietăți comerciale, trebuie să fii cât mai atent posibil în alegerea acestora. Cât de curând puteți începe depinde de parametrii și caracteristicile funcționale ale camerei activitate antreprenorialăși dacă obiectul va îndeplini pe deplin obiectivele afacerii dvs.

Mai întâi, decideți cum veți căuta spațiile potrivite - pe cont propriu sau cu ajutorul unei agenții. Prima metodă presupune prezența unei oferte nelimitate de timp liber și este asociată cu diverse riscuri. A doua opțiune este mai sigură și mai fiabilă.

Veți găsi informații suplimentare despre subiectul lucrului cu intermediari în articolul „”.

Sfaturile experților vă vor ajuta să evitați greșelile comune ale chiriașilor.

Sfat 1. Studiați cu atenție hota și sistemele de ventilație

Dumneavoastră sau angajații dvs. veți lucra în cameră, așa că prezența sistemelor de ventilație funcționale este punctul cel mai important. Lipsa unei ventilații puternice și autonome într-o clădire este un adevărat obstacol în calea funcționării normale a unei cafenele, a unui restaurant sau a unui magazin alimentar.

Produsele alimentare trebuie depozitate în condiții adecvate, iar vizitatorii și vânzătorii nu trebuie să fie deranjați de mirosurile străine. Mai mult decât atât, serviciile sanitare pur și simplu nu vă vor permite să utilizați unitatea ca unitate de catering sau magazin alimentar dacă are doar ventilație generală.

Sfat 2: Concentrați-vă pe zonele de încărcare și descărcare

O zonă convenabilă pentru încărcarea și descărcarea mărfurilor este un alt punct cheie pentru proprietarii de cafenele, restaurante, cantine și magazine.

Este important ca zona în care se vor desfășura operațiunile de încărcare și descărcare să nu treacă cu vedere la curtea unei clădiri de locuit sau la carosabil. Dacă deranjați locuitorii sau șoferii, veți fi chinuiți de plângeri.

Problema alimentării cu energie electrică adecvată este relevantă în special pentru chiriașii a căror activitate implică utilizarea de echipamente consumatoare de energie - frigidere, cuptoare electrice, mașini-unelte etc.

Asigurați-vă că cablurile electrice din cameră sunt suficient de încăpătoare pentru a satisface pe deplin nevoile întreprinderii.

Sfat 4. Citiți cu atenție termenii contractului

Înainte de a vă semna semnătura pe contractul de închiriere, citiți cu atenție termenii și condițiile în care încheiați o afacere.

Contractul trebuie să conțină următoarele puncte:

• termenii de închiriere, costul și modalitatea de plată;
• dacă sediul este închiriat cu echipament, atunci trebuie întocmit un inventar al proprietății;
• răspunderea părților pentru încălcarea contractului;
• termenii rezilierii contractului.

Cheltuielile pentru facturile de utilități, eliminarea gunoiului, întreținerea sistemului de protecție împotriva incendiilor și alarma de securitate sunt suportate de obicei de chiriaș. Cu toate acestea, proprietarul plătește pentru reparații majore, dacă este necesar, inclusiv înlocuirea comunicațiilor sanitare și a cablurilor electrice în cazul în care acestea eșuează.

Discutați în prealabil cu proprietarul problema asigurării proprietății - dacă va fi întocmit un astfel de acord și, dacă nu, decideți cine va plăti pierderile în cazul unor situații neprevăzute.

Este imperativ să verificați documentele de proprietate ale proprietarului – contractul de cumpărare și vânzare, un extras din Registrul de stat privind dreptul de proprietate.

Asigurați-vă că locația aparține de fapt persoanei care vi-l închiriază. În caz contrar, într-o zi va apărea adevăratul proprietar al obiectului cu puterile corespunzătoare. De asemenea, este important ca spațiile să nu fie ipotecate, să nu fi fost sechestrate pentru datorii sau să aibă alte sarcini.

O persoană care este departe de complexitatea legii locuințelor ar trebui să profite de ajutor profesional atunci când închiriază sau cumpără spații nerezidențiale. De exemplu, puteți clarifica singuri toate punctele neclare pe site-ul Pravoved, o resursă în care lucrează specialiști din toate domeniile jurisprudenței.

Îți poți adresa întrebarea chiar și fără a te înregistra, chiar pe pagina principală. Veți primi un răspuns corect și competent din punct de vedere juridic în doar câteva minute și complet gratuit. Dacă problema dvs. necesită un studiu aprofundat, va trebui să plătiți pentru serviciile profesioniștilor, dar aveți dreptul să stabiliți singur cuantumul taxei.

Pasul 2. Stabiliți valoarea chiriei

Pentru a afla prețul optim de închiriere, utilizați una dintre cele două opțiuni. Primul este să revizuiți personal bazele de date ale orașului dvs. și să determinați intervalul aproximativ de preț pentru închirierea unor spații similare. În al doilea rând, delegați această sarcină unui agent imobiliar.

Apropo, pe lângă agențiile imobiliare, brokerii privați oferă servicii de intermediar. De obicei, percep cu 25-50% mai puțin pentru munca lor decât companiile. Cu toate acestea, specialiștii privați care lucrează cu bunuri imobiliare nerezidențiale, chiar marile orașe– unități.

5. Dacă închiriezi imobile comerciale - 3 riscuri principale pentru proprietar

Fiecare proprietar este preocupat de starea proprietății sale și dorește să obțină profit din chirie, nu pierderi.

Vom enumera principalele riscuri pentru proprietarii de proprietăți comerciale și vă vom arăta cum să le evitați.

Risc 1. Utilizarea spațiilor în alte scopuri

Fiecare contract de închiriere bine întocmit specifică în ce scop și cum va fi utilizat spațiile închiriate. Acest lucru se aplică și echipamentelor pe care le închiriați împreună cu închirierea dvs.

În cazul în care chiriașul a promis că va folosi incinta ca depozit, dar a instalat în el un magazin de vânzare cu amănuntul, aveți dreptul să-l amendați sau să reziliați contractul fără a returna prețul de închiriere.

Risc 2. Daune sau pierderi de proprietate

Ai predat instalația și echipamentul unui cetățean respectabil, dar el, ca să folosesc limbajul diplomatic, nu s-a ridicat la nivelul așteptărilor tale. Și anume, a adus localul în stare de ruină, a spart echipamentul, a deșurubat becurile și s-a comportat în general ca un porc.

În astfel de cazuri, proprietarul are dreptul de a cere despăgubiri integrale pentru daune. Mai mult, nu numai costurile de reparație trebuie rambursate, ci și valoarea de piață a echipamentului avariat.

Răspunderea nu este prevăzută dacă obiectul și proprietatea au fost deteriorate ca urmare a unor circumstanțe neprevăzute - de exemplu, un incendiu sau o inundație.

Riscul 3. Refuzul chiriașului de a plăti chiria lunară

Plătitorii neglijenți ar trebui să fie pedepsiți cu ruble. Acest lucru este însă posibil, din nou, dacă contractul de închiriere este întocmit conform tuturor regulilor. Adică, documentul trebuie să stipuleze clar termenii și valoarea plăților lunare.

6. Dacă închiriezi imobile comerciale - 3 riscuri principale pentru chiriaș

Chiriașul poate suferi și ca urmare a acțiunilor ilegale sau neautorizate ale proprietarului.

Risc 1. Închirierea spațiilor asupra cărora „locatorul” nu are drepturi legale

Dacă sediul vă este închiriat de către o persoană care nu are drepturile legale ale proprietarului asupra proprietății, contractul va fi considerat nul. Pentru a evita acest lucru, solicitați prezentarea documentelor de titlu.

Puteți obține în mod independent un extras de la Rosreestr contactând Centrul Multifuncțional. Serviciul este plătit, dar veți ști cu siguranță „cine este șeful”.

Riscul 2. Schimbarea încuietorilor în incintă imediat după efectuarea unui avans

Da, astfel de situații mai apar în natură. Semnești un acord, faci o plată în avans, primești cheile din mână în mână, iar când vrei să te muți în incintă cu proprietatea ta, se dovedește că încuietorile au fost schimbate și nu există nicio urmă de „proprietari”. ”.

Există o singură cale de ieșire într-o astfel de situație - să contactezi poliția și să inițiezi un dosar penal pe fapta de fraudă.

Risc 3. Subînchiriere

Cel mai bun mod de a explica acest lucru este cu un exemplu simplu.

Exemplu

Chiriașul Andrey, un aspirant antreprenor, a închiriat un spațiu pentru un magazin pentru un an, plătind cu șase luni în avans. Totodată, omul de afaceri nu a verificat actele de proprietate, mizând pe onestitatea locatorului.

După o lună de tranzacții cu succes, adevăratul proprietar a apărut în magazin cu un set complet de documente originale. I-a cerut politicos chiriașului să se mute din spațiul ocupat. Andrey a încercat să găsească un subchiriaș pentru a-și primi măcar banii plătiți în avans, dar intermediarul întreprinzător nu a răspuns niciodată la apeluri sau la SMS-uri.

Concluzie: tratați direct cu proprietarul. Cel puțin, ar trebui să fie conștient de toate manipulările care apar cu proprietatea sa.

7. Asistență profesională pentru chiriași și proprietari - trecerea în revistă a TOP-3 agenții imobiliare

Găsirea unui intermediar calificat este o sarcină dificilă. Pentru a ajuta cititorii, am compilat o recenzie a celor mai de încredere companii din Rusia care lucrează cu imobiliare comerciale.

1) Agency.net

Agentie de administrare imobiliara. Va ajuta proprietarii și chiriașii să închirieze și să închirieze: birouri, spații comerciale, atelier, depozit, conac și orice alt imobil comercial. Compania angajează doar avocați și agenți imobiliari cu experiență și calificare.

Un avantaj semnificativ al companiei este abordarea sa profesională, prezența unui site web detaliat și dezvoltarea unei strategii individuale pentru fiecare client al biroului. Nu există servicii imobiliare pe care specialiștii companiei să nu le poată oferi utilizatorilor.

Imobilul comercial din Moscova și regiune este principala specializare a companiei. Respect operează pe piață din 2004. Agenția și-a stabilit inițial scopul de a oferi clienților cel mai mult gamă largă servicii legate de închirierea, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare.