Ce acte sunt necesare pentru a închiria un apartament? Toate nuanțele tranzacțiilor de închiriere de locuințe pe termen lung: ce documente sunt necesare pentru a închiria un apartament și cum să întocmești corect un contract? Reparații și daune materiale

Bunuri imobiliare suplimentare în proprietatea dumneavoastră înseamnă întotdeauna posibilitatea de a obține venituri suplimentare. Una dintre cele mai bune variante este sa ai un apartament rezidential liber. Pentru a evita pe cât posibil orice riscuri, este important să știi cum să închiriezi sau să închiriezi un apartament corect: la ce ar trebui să fii atent atunci când alegi chiriașii, ce restricții pot exista și cum este mai sigur din punct de vedere legal. în vederea documentării acordului.

Cine are dreptul de a închiria un apartament

Doar proprietarul acestui imobil are dreptul de a dispune de bunuri imobiliare la propria discreție, inclusiv oferirea acestora pentru utilizare temporară către terți. Acest fapt trebuie confirmat de documentul relevant: un contract de cumpărare și vânzare, un certificat de înregistrare, un pașaport cadastral.

De asemenea, contează cine este înregistrat în apartamentul care ar trebui să fie închiriat și dacă există alți proprietari. Dacă mai multe persoane au dreptul de proprietate, atunci fie toți proprietarii trebuie să participe la acord, fie este necesar să se întocmească și să notarizeze o procură pentru a încheia tranzacții pentru o singură persoană.

Dacă în apartament există rezidenți înregistrați, va fi necesar acordul scris al fiecăruia. Iar dacă printre cei înregistrați sunt copii minori, autoritățile tutelare trebuie să dea acordul. Este imposibil să faci fără acordul celorlalți rezidenți ai unui apartament comun, în care proprietatea are una sau mai multe camere, deoarece există zone comune: baie, bucătărie și toaletă. Este imperativ ca documentele să fie certificate de un notar, în caz contrar cererea de înregistrare a contractului de închiriere va fi respinsă.

Furnizarea de locuințe la locul de muncă nu conferă drepturi de proprietate. Astfel de apartamente aparțin municipalității, așa că închirierea lor este ilegală. Prezența legăturilor de familie cu proprietarul apartamentului, de asemenea, nu oferă motive pentru a dispune de proprietatea acestuia, cu excepția cazului în care există o procură executată corespunzător.

Unde și cum să cauți chiriași

După ce ați decis să închiriați spațiu de locuit, merită să decideți cât timp sunt așteptați să rămână chiriașii, cât timp intenționați să petreceți căutând chiriași și cum să asigurați controlul asupra utilizării proprietății. Opțiuni posibile: pentru o lungă perioadă de timp ca loc de reședință permanentă, pentru zile sau săptămâni pentru călătorii de afaceri și turiști, pentru ore și zile. Ultimele 2 variante pot fi o afacere cu drepturi depline, care necesita o mare investitie de efort si timp, dar capabila sa genereze un venit solid.

Pentru a găsi clienți pe termen lung, este logic să contactați rudele și prietenii, acest lucru poate avea un efect pozitiv asupra fiabilității solicitanților. O altă modalitate relativ sigură este să apelezi la ajutorul agențiilor imobiliare de încredere, care sunt interesate de o cooperare regulată, astfel încât acestea încearcă să ofere candidații cei mai fără probleme. În plus, agentul imobiliar se ocupă de documente, dar percepe o taxă pentru serviciile sale.

Puteți căuta chiriași pe cont propriu prin site-uri web cu reclame, publicații tipărite, casete de televiziune pe canalele TV și postând pliante. Dacă intenționați să închiriați zilnic, este indicat să organizați o pagină sau un grup separat pe rețelele de socializare. Închirierea unui apartament fără intermediari este mai profitabilă, dar mai supărătoare.

Este important nu doar să găsim un public care ar putea fi interesat de ofertă, ci și să evaluăm cât de fiabil este chiriașul potențial. Pentru a face acest lucru, nu ezitați să puneți întrebări despre starea dvs. civilă, statutul de angajare, obiceiurile proaste și prezența animalelor de companie. De asemenea, este eficient să folosiți site-uri de informații disponibile public, cum ar fi Serviciul Federal de Migrație sau site-ul oficial al executorilor judecătorești federali. Aici puteți afla dacă pașaportul este valabil, dacă există arestări și penalități pentru datorii etc.

De regulă, cea mai mare preferință este acordată cuplurilor căsătorite, datorită stabilității așteptate, riscului minim de probleme cu vecinii și relativă liniște sufletească în ceea ce privește siguranța proprietății.

În orice caz, este înțelept să preasigurați proprietatea destinată închirierii și să susțineți acordul cu chiriașii cu un contract înregistrat oficial.

La ce ești atent când alegi un apartament închiriat?

Este puțin probabil ca apartamentele închiriate să înceteze să fie solicitate și, totuși, nu toate sunt ușor și rapid de închiriat. Astfel, apartamentele cu una și două camere sunt mai populare în rândul chiriașilor.

Alți parametri importanți ai locuinței sunt:

Locație. Dacă inițial un apartament este achiziționat cu scopul de a genera venituri din chirie, este necesar să se țină cont de apropierea de stații de autobuz, metrou, magazine și grădinițe. În funcție de ce contingent este de preferat, te poți concentra pe o locație din apropierea universităților, centrelor de afaceri sau, dimpotrivă, în zone rezidențiale.
Stare tehnica. Un apartament cu o renovare proaspătă, deși nu scumpă, este mai atractivă. Este necesară funcționarea corectă a instalațiilor sanitare, sanitare și electrice. De asemenea, ferestrele și ușile noi vă fac căutarea mai rapidă și vă ajută să evitați subestimarea chiriei.
Confort. Este indicat sa asigurati, alaturi de spatiul de locuit, minimul necesar de mobilier si electrocasnice in stare de functionare si in aspect acceptabil.
Avantajele suplimentare sunt parcare spațioasă, loc de joacă pentru copii, acces convenabil și lift.

Riscurile proprietarului în lipsa unui contract valabil

Majoritatea proprietarilor de proprietăți rezidențiale nu caută să-și închirieze oficial apartamentele, explicând acest lucru prin reticența lor de a plăti impozite pe profiturile primite. Dar, fără nicio confirmare oficială legal a tranzacției, proprietarul nu este absolut protejat de acțiunile ilegale ale chiriașilor, de iresponsabilitatea și neglijența acestora.

Absența unui acord creează riscuri:

Nu primesc plata pentru cazare la timp.
Suferiți daune materiale ca urmare a avariei sau furtului bunurilor (finisări, mobilier, echipamente) și nu puteți recupera despăgubiri.
Înfruntați escrocii care închiriază apartamente unor terți pentru a obține câștig personal prin înșelăciune.
Sub masca unui chiriaș, obțineți o echipă de rezidenți din țările vecine.
Deveniți o victimă a utilizării ilegale a locuințelor închiriate pentru a organiza un loc pentru furnizarea de servicii intime și de altă natură și, în consecință, participați involuntar la procedurile cu agențiile de aplicare a legii.
Probleme cu vecinii din cauza atitudinii lipsite de respect a chiriașilor care nesocotesc drepturile altor locuitori ai casei.
Amenzi și alte penalități prevăzute de legislația rusă pentru evaziune fiscală.

Inchiriere si inchiriere conform legii

Problemele de furnizare temporară a bunurilor imobile în folosința terților în țara noastră sunt reglementate de Codul civil. Legislația distinge două concepte: chirie și angajare. Diferența semnificativă este cine pretinde că folosește spațiile.

Dacă vorbim despre o persoană fizică, această opțiune de serviciu se numește „angajare”. Capitol 35 Cod civil. Dar în viața de zi cu zi, pentru a evita confuzia, orice transfer de spațiu de locuit în folosință temporară se numește chirie.

Contractul de închiriere în sine se întocmește dacă chiriașul este persoană juridică. În acest caz, înregistrarea acordului este obligatorie de multe ori documentele de închiriere sunt necesare de către companii pentru a confirma adresa organizației.

Pentru ca un document să fie considerat valabil și să aibă forță juridică, acesta trebuie să fie corect întocmit și înregistrat la Rosreestr. Un acord care este pur și simplu certificat de un notar nu diferă de un acord verbal și dacă probleme controversate nu vor constitui probe de încredere în instanță.

Reguli pentru întocmirea unui contract

Procedura de transfer a unui apartament în folosință temporară

Pe lângă contractul în sine, în conformitate cu recomandările privind închirierea corectă a unui apartament chiriașilor, este necesar să se întocmească un act de transfer. Această anexă la contract indică toate proprietățile și starea acesteia (capacitatea de funcționare, aspect, valoarea de piata tinand cont de amortizare) apartinand proprietarului imobilului. Partea care primește verifică lista și confirmă adevărul acesteia prin semnătură.

Din acest moment, proprietarul apartamentului are dreptul, în caz de deteriorare a proprietății sau pierdere a acestuia, să se adreseze instanței și să recupereze o sumă în cuantumul prejudiciului material cauzat. Nu contează de ce s-a întâmplat asta: nepăsare, neglijență, furt. Actul de transfer conferă atât dreptul de folosință a proprietății, cât și responsabilitatea pentru păstrarea acesteia.

Numai după ce toate acordurile au fost stabilite și documentele semnate pot fi predate cheile noilor rezidenți ai apartamentului.

Înregistrarea acordului în registru

Dar nici actul, nici acordul în sine nu au forță juridică decât dacă documentul este înregistrat la Rosreestr. Pentru a închiria un apartament în mod legal, trebuie să înregistrați tranzacția la autoritatea menționată mai sus. În cazul în care durata contractului este mai mică de un an, înregistrarea este de natură consultativă și este utilizată exclusiv în scopul de a se proteja de pierderile financiare inutile care pot rezulta din neîndeplinirea condițiilor acordului privind furnizarea de locuințe închiriate.

Daca durata contractului este de un an sau mai mult, contactarea Rosreestr este obligatorie, in caz contrar va fi considerata evaziune fiscala asupra profitului primit.

Pentru a înregistra oficial un apartament, trebuie să pregătiți un pachet de documente:

Pașaportul proprietarului apartamentului
Consimțământul certificat de notar pentru furnizarea de locuințe spre închiriere altor proprietari ai imobilului, precum și tuturor persoanelor înscrise în acest apartament.
Certificat de înregistrare a dreptului de proprietate.
Adeverință de la Oficiul pentru Locuințe despre numărul de rezidenți înregistrați.

Procedura de înregistrare în sine este simplă și scurtă, efectuată într-o singură fereastră. Puteți contacta direct Rosreestr sau cel mai apropiat MFC.

Obligații și responsabilități fiscale

Consolidarea oficială a unui acord verbal nu este singurul scop al formalizării juridice a relației dintre proprietar și chiriaș. Pentru furnizarea unui apartament în folosință temporară, proprietarul primește venituri care, în conformitate cu legislația noastră, trebuie declarate și impozitele plătite corespunzător. Din acest motiv, înregistrarea unui contract nu este populară printre proprietarii de locuințe vacante.

Cu toate acestea, în conformitate cu articolul 119 din Codul fiscal al Federației Ruse, absența unei declarații complete privind impozitul pe venitul personal-3 și evaziunea fiscală sunt supuse pedepsei.

Nedepunerea unei declarații poate duce la amenzi cuprinse între 5 și 30% din suma nedezvăluită. Iar neplata impozitelor poate duce nu numai la amenzi, ci și la răspundere penală. În conformitate cu articolul 198 Codul penal al Federației Ruse stabilește pedeapsa aplicabilă unei anumite sume de datorie. Cea mai severă pedeapsă este de până la trei ani de închisoare.

Datorită dreptului de a nu înregistra un contract de închiriere de apartament, cu condiția ca acesta să fie încheiat pe o perioadă mai mică de 1 an, mulți proprietari competenți, dacă încheie contracte cu chiriașii, apoi pe 11 luni cu posibilitate de prelungire ulterioară. Într-o astfel de situație, probabilitatea ca Inspectoratul Fiscal să afle și să poată dovedi în instanță faptul de a primi profit suplimentar este minimă.

Este util ca fiecare proprietar de apartamente goale să știe să închirieze corect un apartament, eliminând toate riscurile posibile și protejându-se de problemele cu inspectoratul fiscal. În primul rând, contractele de închiriere sau de închiriere întocmite conform legii sunt necesare chiar de către părțile la contract, pentru a nu avea pretenții una față de cealaltă dacă apar diverse împrejurări incomode.

06.02.19 61 176 29

Și nu da bani escrocilor

Timp de trei ani am ajutat oameni să închirieze apartamente și acum cunosc câteva mii de povești de închiriere.

Maria Yakovleva

protejează oamenii de escroci

S-a întâmplat că clienții mei și-au găsit un apartament, au acceptat să se mute, dar au pierdut bani și au rămas fără adăpost. Vă voi spune despre cele șase cele mai comune scheme de fraudare a angajatorilor și vă voi explica ce documente să verificați și la ce să acordați atenție.

Opțiunea de fraudă

Apartamente false de la agențiile de presă

Există agenții pe piața imobiliară care vând doar informații, motiv pentru care se numesc agenții de informare. Furnizează informații false despre apartamente, iau un comision de la client și nu garantează ocuparea.

Reclamele de la astfel de agenții dau adesea peste persoane care tocmai au sosit într-un oraș străin și doresc să închirieze rapid un apartament. Am observat că chiar și birourile unor astfel de agenții sunt adesea situate lângă gări și pensiuni populare.

Pentru a face acest lucru, potențialul angajator este invitat la un birou decent, cel mai adesea în centrul orașului. Managerii sunt bine pregătiți și par a fi profesioniști. Viitorului angajator i se furnizează licențe și documente și i se prezintă multe premii, diplome și certificate false.

După întâlnire, se oferă să semneze un acord și să plătească un comision. În baza acestui acord, agenția furnizează adresele apartamentelor de închiriat și numerele de telefon ale proprietarilor acestora. Managerul arată fotografii cu opțiuni atractive - apartamente de lux la preț redus.

Apoi, managerul oferă informații, se oferă să sune proprietarul fals și să meargă să vadă apartamentul fără agent. Există mai multe opțiuni pentru evoluții ulterioare. Proprietarul spune că apartamentul este închiriat, sau nu răspunde la telefon, numărul de telefon se dovedește a fi inactiv, sau rezultă că apartamentul de la acea adresă nu este de închiriat sau nu există.

Dacă reveniți la agenție, managerul vă va prezenta un contract de informare. Nu există nicio clauză conform căreia informațiile trebuie să fie la zi, iar agenția se angajează să găsească un apartament. Clientului i s-au oferit informații, dar agenția nu este responsabilă pentru calitatea acestora. Se poate întâmpla să nu mai existe un birou, deoarece agențiile de presă sunt în majoritatea cazurilor companii fly-by-night.

Cum să te protejezi. Dacă îți dai seama că un anunț pe site a fost postat de o agenție de presă, nu-i suna, ci plângi la serviciul de asistență. Specialiștii de pe site-uri mari știu să recunoască agențiile de presă. În plus, vor verifica utilizatorul și toate anunțurile sale și vor bloca dacă găsesc încălcări.

Dacă suni și înțelegi că ai de-a face cu o agenție, nu veni la birou. Îți vei pierde timpul, dar nu vei închiria un apartament. Dacă recunoști doar o agenție de presă la fața locului, fugi de acolo. Și nu uitați de regulile de bază:

Citiți cu atenție contractul și nu plătiți bani la birou. În agențiile bune, ei vă vor arăta mai întâi apartamentul, vă vor oferi să verificați documentele, să semnați un contract de închiriere, un certificat de transfer și acceptare și abia apoi vă vor cere să faceți un avans.
Apartamentele scumpe și serviciile de calitate nu pot fi ieftine. Agențiile de presă ademenesc oamenii tocmai pentru că serviciile lor sunt ieftine: stabilesc prețuri de 2-3 ori mai mici decât agenții cinstiți.

De exemplu, în Sankt Petersburg cel mai popular tip de apartament sunt apartamentele cu o cameră cu renovare de calitate medie lângă metrou pentru aproximativ 20 de mii de ruble. Dacă găsiți un agent cu un comision de 50%, plătiți 10 mii de ruble pentru căutare. Agențiile de știri percep mai puțin pentru serviciile lor - de obicei 10-20% din chiria lunară, adică 2-4 mii de ruble.

Opțiunea de fraudă

Agenții imobiliari negri și apartamentele altora

O persoană are dreptul de a închiria doar propriul apartament și confirmă acest lucru cu un certificat de înregistrare a drepturilor sau un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare (USRN) și un document de titlu, cum ar fi un contract de cumpărare și vânzare. Pentru a închiria apartamentul altcuiva, chiar și o rudă apropiată, aveți nevoie de o procură legalizată.

Escrocii joacă pe încrederea oamenilor. Închiriază un apartament, falsifică documente și îl închiriază mai multor persoane. Această schemă a fost răspândită în anii 90 datorită agenților imobiliari de culoare, dar acum este mai puțin obișnuită.

Schema de înșelăciune.În primul rând, escrocul închiriază un apartament și se pregătește pentru viitoare înșelăciune. Își alege proprietari care apar rar în apartament: lucrează mult, călătoresc sau locuiesc în străinătate. Apoi, „proprietarul” falsifică toate documentele pe care chiriașii le verifică - un pașaport, un certificat de înregistrare a dreptului la apartament și un document de proprietate - și oferă apartamentul la preț redus. În acest fel, există o șansă mai mare de a găsi rapid oameni dornici.

Escrocul preia apeluri și programează vizionări la ore diferite, astfel încât angajatorii să nu interfereze între ei. Le arata tuturor acte false, vorbeste despre avantajele apartamentului si se comporta ca un proprietar adevarat, constiincios. În cele din urmă, semnează mai multe contracte de închiriere, ia de la fiecare angajator chirie si dispare.

Chiriașul vine la „său” apartament și vede o mulțime de alte persoane. Toată lumea are un contract de închiriere fals și toată lumea este sigură că el a închiriat apartamentul. După dispute și clarificări, toată lumea înțelege că s-a lovit de un escroc. Poate că toți chiriașii se vor întâlni la ușă, pentru că escrocul va avea timp să schimbe încuietori pentru ca nimeni să nu intre în apartament. În orice caz, aceștia nu au drepturi asupra apartamentului, întrucât contractul de închiriere a fost încheiat cu o persoană care nu deține apartamentul.

Cum să te protejezi. Verificați documentele încet și atent. Dacă proprietarul te grăbește, nu ceda: pune întrebări, citește contractul de închiriere. Escrocul se află într-o situație stresantă, așa că se va grăbi. Pentru el este important ca potențialul angajator să nu observe falsurile și să dea repede banii: mai are câteva victime similare la rând.

Din acte, verificați certificatul de înregistrare a titlului de proprietate, dacă apartamentul a fost achiziționat înainte de 15 iulie 2016, sau un extras din Registrul Imobiliar Unificat de Stat, dacă după această dată. De asemenea, ar trebui să vă uitați la documentele de titlu - cel mai adesea acesta este un acord de cumpărare și vânzare sau un acord de participare comună la construcția de clădiri noi - și pașapoartele tuturor proprietarilor.

Cum să distingem subînchirierea de fraudă

Închirierea este o practică normală, legală, în lumea imobiliară. Chiriașul închiriază un apartament de la proprietar cu drept de subînchiriere. După care îl închiriază altor persoane și încheie contracte cu aceștia. Această schemă este mai des întâlnită pe piața zilnică de închiriere, mai puțin în închirierile pe termen lung.

Puteți distinge subînchirierea de fraudă prin verificarea documentelor. Consultați-vă pașaportul, documentele de titlu și certificatul de înregistrare sau extrasul din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare. Astfel vei înțelege cine este proprietarul apartamentului.

În cazul în care este vorba despre o subînchiriere, contractul va avea cu siguranță o clauză prin care se precizează că proprietarul nu este împotriva subînchirierii apartamentului său. Poate arăta astfel: „Proprietarul nu se opune la subînchirierea de către Chiriaș a spațiilor rezidențiale la adresa: Moscova, st. Obraztsova, 8a, ap. 80, de la 1 ianuarie 2019 până la 8 ianuarie 2019.”

Consimțământul proprietarului se formalizează și sub forma unei anexe, acord, scrisoare sau orice alt document scris și completează contractul.

Opțiunea de fraudă

Inchiriere fara acordul proprietarului apartamentului

Dacă un apartament este deținut de mai mulți proprietari, fiecare dintre aceștia trebuie să își dea acordul pentru închirierea apartamentului. Detaliile pașaportului și consimțământul acestora sunt indicate în contractul de închiriere.

Un proprietar nu poate decide pentru ceilalți și închiriază întregul apartament. Acest lucru este ilegal. Prin urmare, dacă acest lucru s-a întâmplat, atunci este fie neatenție, fie o schemă frauduloasă preconcepută.

Schema de înșelăciune. Un apartament aparține, de exemplu, a doi proprietari în părți egale. Contractul este încheiat de unul dintre ei - își introduce datele pașaportului și semnează. Adică chiriașul primește acordul său pentru a închiria un apartament. Întrucât sunt doi proprietari, prin lege ambii trebuie să-și dea acordul, chiar dacă unul dintre ei a decis să închirieze doar cota sa.

Când cel de-al doilea proprietar află că apartamentul a fost închiriat fără acordul său, poate merge la poliție și la instanță și poate contesta înțelegerea. Contractul de închiriere va fi declarat nul, iar chiriașul va trebui să caute un alt apartament.

Cum să te protejezi. Verificați documentele de titlu: certificat de înregistrare a drepturilor sau extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare. Dacă vedeți mai mulți proprietari în certificat sau extras, includeți-i pe toți în contractul de închiriere. Fiecare proprietar trebuie să fie prezent la semnarea contractului. Verificați pașaportul tuturor, introduceți datele în contract și asigurați-vă că toată lumea semnează contractul.

Dacă nu toți proprietarii pot fi prezenți la semnarea contractului, unul dintre ei - cel cu care încheieți un acord - trebuie să confirme în scris că proprietarii rămași nu sunt împotriva tranzacției. Acest lucru se realizează sub forma unei clauze în contract sau a unei anexe.

Un astfel de consimțământ nu asigură securitatea completă. Au existat cazuri în care s-a dovedit că celălalt proprietar era categoric împotriva închirierii apartamentului și, în ciuda garanțiilor, contractul a fost declarat nul. Prin urmare, cea mai bună opțiune este un contract de închiriere cu toți proprietarii sau o împuternicire notarială a proprietarilor absenți pentru dreptul de a semna contractul.

Este posibil să fiți de acord verbal dacă închiriați un apartament de la prieteni?

Nu, închirierea unui apartament trebuie menționată în contract. Dacă chiar închiriezi un apartament și plătești bani pentru el și nu doar stai o perioadă, semnează un acord.

Relațiile dintre rude se pot deteriora, iar fără protecția unui contract riscați să rămâneți fără bani și locuințe.

Opțiunea de fraudă

Schimbarea încuietorilor de către proprietar

Chiriașul are drepturi asupra unui apartament închiriat numai atunci când el și proprietarul au semnat un contract de închiriere și un certificat de acceptare. Dacă au fost de acord verbal și proprietarul a promis că va închiria apartamentul, iar chiriașul i-a dat bani pentru el, drepturile asupra apartamentului rămân în continuare la proprietar. El poate face ce vrea în el, de exemplu, să schimbe încuietorile ușii din față.

Schema de înșelătorie de înlocuire a lacăturilor se adresează în principal persoanelor credule care nu înțeleg importanța contractelor, chitanțelor și a altor documente. În lumea imobiliară funcționează doar acordurile scrise.

Schema de înșelăciune. Cel mai adesea, un contract de închiriere nu este încheiat: proprietarul pur și simplu predă cheile și ia fie întreaga sumă lunară de închiriere, fie un depozit. Nu dă nicio chitanță. Apoi cere să nu intre în apartament câteva zile sub pretextul că trebuie să termine mici reparații sau să ridice lucruri.

Când chiriașul ajunge la apartament, cheia nu se potrivește în încuietoare. Proprietarul a avut nevoie de aceste câteva zile pentru a schimba încuietorile. Chiriașul înșelat nu va putea confirma cumva faptul acordului cu proprietarul, deoarece nu există contract de închiriere și nici chitanță pentru depozit.

Cum să te protejezi.Încheiați întotdeauna un contract de închiriere, întocmiți un certificat de transfer și acceptare și înregistrați transferul de bani. Dacă plătiți un depozit, cereți proprietarului o chitanță, cel puțin scrisă de mână pe o hârtie simplă.

Dar va fi mai bine dacă imprimați formularul în avans și îl completați împreună cu proprietarul.

Când transferați depozitul pentru un apartament către proprietar, notați acest lucru în anexa la acordul de soluționare reciprocă. Dacă proprietarul vine la tine în fiecare lună pentru bani, faceți o nouă înregistrare în ambele exemplare ale contractului. Dacă nu vezi proprietarul și îi transferi bani pe card, păstrează chitanțele.

Opțiunea de fraudă

Promoții de generozitate

Această schemă a fost inventată pentru oamenii solvenți care își numără banii și vor să economisească bani. Dacă chiriașul este de acord să închirieze un apartament la prețul declarat - sau, dimpotrivă, nu este de acord - i se oferă o reducere, dar i se cere să plătească cu câteva luni în avans.

Schema de înșelăciune. Escrocii pun presiune pe lăcomie: ei susțin că apartamentul va costa mult mai puțin. De exemplu, locuința costă 25.000 de ruble pe lună, dar dacă plătiți 120.000 de ruble în avans cu șase luni în avans, va costa 20.000 de ruble pe lună. Aceasta este o economie semnificativă, motiv pentru care mulți angajatori sunt de acord. Poate că aceasta este o ofertă sinceră din partea proprietarului și nu va exista nicio înșelăciune. Dar se întâmplă ca proprietarul să-l alunge pe chiriaș din apartament înainte de termen sau să înlocuiască brusc încuietorile și să păstreze banii pentru el.

Cum să te protejezi. Este mai bine să plătiți doar o lună de chirie în avans. Proprietarul poate da afară, schimba încuietorile sau vinde apartamentul, iar chiriașul se poate răzgândi și se poate muta în altă proprietate. În astfel de cazuri, va fi dificil să colectați bani de la proprietar.

Opțiunea de fraudă

Atribuirea plății anticipate

Pe piața imobiliară, plata în avans se face ca avans, depozit sau garanție. Dar plata anticipată este, de asemenea, una dintre cele mai comune scheme de fraudă. Îl extrag de la angajatori în diverse moduri, iar atunci când îl primesc, nu mai comunică.

Diferențe între avans, depozit și gaj

Un depozit este cel mai strict tip de plăți de securitate. Dacă chiriașul a dat un depozit și apoi s-a răzgândit cu privire la semnarea contractului de închiriere, depozitul rămâne la proprietarul apartamentului. Dacă proprietarul refuză afacerea, el returnează depozitul în sumă dublă.

Un depozit, sau depozit de garanție, este o sumă pe care chiriașul o dă proprietarului în cazul unor încălcări. În cazul în care chiriașul încalcă contractul sau provoacă daune apartamentului, plata garanției se îndreaptă spre rambursarea prejudiciului.

Un avans este o plată care va fi luată în calcul la plățile ulterioare pentru apartament dacă totul decurge conform planului. Daca ceva nu a mers prost si contractul nu a putut fi semnat, proprietarul este obligat sa restituie avansul.

Schema de înșelăciune. Chiriașul sună pentru un anunț pentru închirierea unui apartament. Îi spun că apartamentul este disponibil și vin cu un motiv pentru care trebuie să transfere avansul. Motivele pot fi diferite. Cele trei cele mai comune:

Cerere mare. Pentru a preveni luarea apartamentului, vă cer să trimiteți un avans pe cardul proprietarului sau al agentului imobiliar, apoi veniți să semnați un acord.
Proprietarul are un drum lung de parcurs. Prin urmare, clientul este rugat să-și confirme intenția de a închiria un apartament și să transfere plata în avans pe card.
Plata anticipata obligatorie inainte de incheierea unui contract. Aceasta este starea proprietarului, altfel nu va închiria apartamentul. Mai des, ei cer nu suma totală, ci un avans, 2-5 mii de ruble.

Cum să te protejezi. Nu transferați avansul. Plătiți bani doar după ce vă uitați la apartament și semnați contractul de închiriere și certificatul de acceptare. Amintiți-vă că fotografiile superbe ale apartamentului și preț scăzut- acesta nu este un dar al sorții, ci un motiv pentru a verifica de mai multe ori apartamentul, proprietarul și contractul.

Salutări de la un peruan

Aceasta este o versiune originală a escrocherii cu plata anticipată, care a început pe piața auto și se găsește acum în închirierea și vânzarea de imobile rezidențiale.

In esenta, acelasi apartament frumos la pret redus si obligatie de plata in avans. Cu proprietarul comunicați doar prin poștă, deoarece acesta se află în altă țară.

Îți scriu așa ceva:

Bună ziua

Voi explica motivul vânzării apartamentului la preț redus.

Am locuit multă vreme în Rusia, dar din moment ce copiii mei locuiesc în Peru, am decis să mă mut. Fac afaceri aici, dar mai am un apartament la Moscova și vreau să-l închiriez.

Pentru a încheia un acord, trebuie să zbor la Moscova. Dar sunt doar gata să merg la un client adevărat care este serios. Prin urmare, transferați-mi un depozit de 10.000 de ruble prin sistemul de transfer rapid de bani Money Gram sau sistemul Contact pentru a vă confirma intențiile.

Trimiteți-mi o chitanță pentru plată, dar acoperiți numărul de control. Fără el, nu voi putea primi transferul, puteți verifica acest lucru la bancă. Astfel vei avea încredere în onestitatea mea și îmi vei spune numărul abia după încheierea contractului.

Nu intenționez să schimb condițiile de închiriere a apartamentului meu și prețul acestuia. Din cauza acestor conditii inchiriez apartamentul la un pret mic. Dacă nu ești de acord, nu-mi pierde timpul.

Escrocii pot fi din orice țară, dar mai des din Camerun și Peru, așa că mesajul va fi scris greșit și puțin stângaci.

Banca va confirma că este imposibil să primiți bani fără un număr de control. Apoi vei merge, de exemplu, la Western Union și vei trimite transferul. Faceți o fotografie a chitanței, închideți codul și trimiteți-l escrocului.

El te va acuza că ai desenat chitanța într-un editor grafic și îți va trimite un link către un site web de sistem de transfer de bani fals. Acolo trebuie să introduceți toate datele despre transfer, inclusiv numărul de control. Va apărea o fereastră finală, o captură de ecran de care va solicita escrocul. După aceea, va primi banii și va înceta să mai comunice.

Nu răspunde la un astfel de mesaj, ci mai degrabă fă o captură de ecran și trimite-o către serviciul de asistență al site-ului unde ai găsit anunțul.

Ce documente să verificați înainte de a închiria

Trebuie să verificați trei documente: un pașaport, un certificat de înregistrare a drepturilor și/sau un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare și un document de titlu - cel mai adesea un contract de cumpărare și vânzare.

Pașaportul unui cetățean al Federației Ruse. Este necesar să se verifice identitatea chiriașilor. Pentru a face acest lucru, verificați-vă pașapoartele. Nu este nevoie să vă verificați legitimația militară, permisul de conducere și pașaportul străin, deoarece datele acestora nu sunt incluse în alte documente.

Datele pașaportului trebuie să fie exact aceleași ca în toate celelalte documente. Adică, numele complet, seria, numărul și toate celelalte date trebuie să se potrivească exact. Acest lucru va confirma că persoana din documente este aceeași persoană ca și în pașaport și în fața dumneavoastră. Verificarea pașapoartelor este primul și cel mai important pas.

Înainte de a închiria un apartament, verificați dacă vânzătorul are un pașaport real. Iată la ce vă recomand să fiți atenți:

Fără corecții, autocolante, fonturi strâmbe.
Există toate filigranele și amprentele, fonturile, ca în pașaportul dvs.
Seria de pașapoarte se potrivește cu locul eliberării. Primele două cifre ale seriei sunt codul zonei. De exemplu, dacă un pașaport a fost eliberat în Sankt Petersburg, primele două cifre sunt 40, dacă la Moscova - 45. Dacă seria începe cu 40 și pașaportul a fost eliberat în Lipetsk, este un fals. O listă de coduri de oraș poate fi găsită pe site-ul „Pașaportul tău”.
Condiția pașaportului corespunde cu data eliberării. Dacă pașaportul pare nou, dar a fost primit în urmă cu trei ani, acest lucru ar trebui să vă avertizeze.

De asemenea, verificați dacă numele și prenumele proprietarului s-au schimbat. Dacă da, cereți vânzătorului un certificat de la oficiul de înregistrare a căsătoriei sau divorțului sau schimbarea numelui.

Documente de titlu arătați cine deține apartamentul sau o parte a acestuia și pe ce bază și cine îl poate închiria.

Tipul titlului depinde de modul în care apartamentul a ajuns să fie deținut de proprietar. Dacă este privatizat, titlul de proprietate va fi un acord privind transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului. Dacă l-ați cumpărat - un contract de cumpărare și vânzare, iar dacă l-ați primit ca moștenire - un certificat de drept la moștenire prin lege sau prin testament.

Dacă apartamentul se află într-o clădire nouă, titlul de proprietate poate fi un acord privind participarea comună la construcție. Împreună cu el, este necesar să verificați certificatul de acceptare a apartamentului dacă casa a fost deja închiriată.

Certificat de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate confirmă proprietatea asupra apartamentului sau a unei părți a acestuia. Nu va exista certificat în două cazuri:

Dacă proprietarul a înregistrat proprietatea asupra apartamentului din 1991 până în 1996. În acest caz, este necesar să se verifice dacă pe titlul de proprietate este făcută o marcă pe înregistrarea de stat a dreptului, de exemplu, pe contractul de cumpărare și vânzare.
Dacă proprietatea este înregistrată după 15 iulie 2016. De la această dată, certificatul de înregistrare a drepturilor a fost anulat și înlocuit cu un extras din Registrul Unificat de Stat al Proprietății Imobiliare.

Pentru a verifica certificatul de proprietate, verificați documentele justificative care sunt indicate în acesta cu actele reale. Tipul, numărul și seria trebuie să se potrivească. Verificați, de asemenea, adresa, etajul și suprafața apartamentului.

Înlocuiește certificatul de înregistrare a dreptului de proprietate. Este necesar să se confirme proprietatea și o listă de documente de titlu, precum și să se verifice prezența altor proprietari. Verificați datele din extras - adresa, documente justificative - cu actele de titlu. Totul trebuie să se potrivească.

La ce altceva să fii atent

Comportamentul proprietarului. Dacă se grăbește, este nervos, amenință că va închiria apartamentul altora dacă nu iei o decizie chiar acum, fii atent. Evaluează-i vizual adecvarea: privește-l în primul rând ca persoană. Trebuie să-l vezi în fiecare lună, să rezolvi problemele, poate să ceri ajutor, așa că închiriază un apartament de la o persoană care cel puțin nu este dezgustătoare pentru tine.

Pret inchiriere apartament. Nu există opțiuni perfecte la un preț mic. Un apartament renovat si mobilat la cinci minute de metrou nu poate costa nici un ban. Există întotdeauna un motiv pentru preț și probabil că este o înșelătorie.

Documentație. Falsificarea documentelor este o procedură costisitoare. Prin urmare, escrocii folosesc adesea o opțiune economică: falsifică ei înșiși documente sau mint despre motivul pentru care nu sunt acolo. Nu închiriați un apartament până nu vedeți documentele originale.

Câți bani să plătească

Suma de închiriere plătiți doar o lună. Dacă proprietarul se oferă să plătească cu șase luni în avans, refuzați.

Angajament- aceasta este o suma care il asigura pe proprietar in caz de deteriorare a proprietatii sale. De exemplu, dacă un chiriaș sparge o fereastră și decide să se mute, proprietarul va lua o parte din banii din depozit, va repara fereastra și va returna restul. Retur complet Depozitul poate fi solicitat proprietarului numai dacă chiriașul a returnat apartamentul în aceeași stare în care l-a închiriat.

Suma depozitului este stabilită de proprietar. Există trei cele mai comune scheme de garanții:

avans egal cu 100% din pretul de inchiriere al apartamentului pe luna, intr-o singura plata;
un depozit egal cu 100% din prețul de închiriere al apartamentului pe o lună, în două plăți, adică împărțit în două luni;
depozit dublu egal cu 200% din prețul de închiriere al apartamentului pe lună, într-o singură plată - în principal pentru proprietăți de clasă business și de elită.

Adică, atunci când încheiați un contract, plătiți fie întreaga sumă a depozitului, fie o parte din aceasta, așa cum sa convenit cu proprietarul.

Amintiți-vă dacă aveți de gând să închiriați o casă

Dacă vi se cere să veniți la birou și să semnați un acord înainte de a arăta apartamentul, nu fiți de acord.
Verificați documentele înainte de a semna contractul. Uitați-vă la pașapoartele proprietarilor, un certificat de înregistrare a titlului sau un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare și un document de titlu, cum ar fi un contract de cumpărare și vânzare.
Încheiați întotdeauna un contract de închiriere și semnați certificatul de acceptare pentru apartament.
Plătiți doar o lună de chirie în avans.
Plătiți bani doar când vedeți apartamentul și proprietarul în persoană, verificați documentele, semnați contractul de închiriere și certificatul de acceptare. Și nu uitați să indicați plățile lunare pe formularul de decontare.

Am lucrat la material

Autor - Maria Yakovleva, editor - Elena Evstratova, editor de producție - Marina Safonova, editor foto - Maxim Koposov, designer de informații - Zhenya Sofronov, ilustrator - Anton Kalashnikov, responsabil - Anna Lesnykh, corector - Alexander Salita, designer de layout - Evgenia Izotova

Unii cetățeni dețin mai multe apartamente libere sau temporar libere. Dorind să-și compenseze costurile pentru plata utilităților și, de asemenea, încercând să obțină o sursă suplimentară de venit, le închiriază. Acest lucru este deosebit de comun în marile orașe Rusia și, bineînțeles, în capitală. Din păcate, mulți proprietari nu știu să închirieze în mod corespunzător un apartament, să evite sancțiunile neplăcute sub formă de amenzi și, în același timp, să economisească la plata impozitelor. În acest articol vom vorbi doar despre asta. Vom lua în considerare și ce documente trebuie să pregătiți pentru a închiria un apartament pentru a vă proteja pe dumneavoastră și proprietatea de chiriași necinstiți.

Pasul unu: pregătirea spațiului de locuit

Înainte de a închiria un apartament, trebuie mai întâi să îl pregătiți pentru noii chiriași. Dacă lucrările de reparații nu au fost efectuate pentru o lungă perioadă de timp, actualizați tapetul, tavanul și pardoseala. Datorită reparațiilor cosmetice chiar și ieftine, apartamentul tău va arăta mai prezentabil. Asta înseamnă că îl poți trece pentru mai mult conditii favorabile. De asemenea, trebuie să acordați atenție reparațiilor sanitare și electrice. Protejați-vă pe dumneavoastră și viitorul dvs. chiriaș de posibile probleme, cum ar fi scurtcircuite electrice sau inundații ale vecinilor de dedesubt.

Dacă doriți să închiriați profitabil un apartament, faceți-l confortabil și confortabil de locuit. Mobilează-l și echipează-l cu electrocasnicele necesare, cum ar fi un televizor, mașină de spălat si un frigider. Trebuie să vă luați obiectele personale, memorabile sau de valoare, precum și documentele din apartament. După lucrările pregătitoare, reparații și amenajare, puneți în ordine documentele pentru apartament. Stingeți totul Dacă este necesar, opriți telefonul fix sau comunicațiile pe distanțe lungi.

Pasul doi: găsirea unui proprietar

După ce vă pregătiți casa pentru închiriere, puteți începe să căutați un chiriaș. Puteți face acest lucru singur sau solicita ajutor de la agențiile imobiliare ale orașului (contra cost sau chiar gratuit, acestea își pot asuma responsabilitatea de a găsi clienți). Plasați un anunț pe site-uri web specializate de pe Internet și, de asemenea, plasați-l în ziare. De îndată ce găsiți un potențial chiriaș, discutați toate nuanțele cu el și ajungeți la un consens, puteți începe înregistrarea documente necesare. Important: documentele pot fi semnate doar de către proprietar - cel care deține imobilul de drept de proprietate, sau cel care are împuternicire pentru a închiria apartamentul.

Pasul trei: întocmirea unui contract de închiriere

Cum să închiriez un apartament? Este necesar să se încheie un contract de închiriere pentru spații rezidențiale cu persoana fizică, viitorul chiriaș. Dacă chiriașul dumneavoastră este o persoană juridică, va trebui să încheiați un contract de închiriere. Nu contează cât timp intenționați să vă închiriați casa: pentru un an sau pentru o zi - trebuie să întocmiți un document în orice caz. Nu va fi greu de găsit mostre de acorduri standard care prevăd responsabilitățile părților: atât proprietarul, cât și chiriașul. Puteți folosi un eșantion gata preparat similar și puteți adăuga acele puncte pe care le considerați necesare. Pe lângă desemnarea obiectului contractului (asigurarea deținerii și utilizării unor spații rezidențiale gratuite adecvate locuirii contra cost), a datelor de livrare, a sumei plății chiriei și a altor importante Dispoziții generale, puteți nota responsabilitățile chiriașului în document, de exemplu:

asigurarea securității spațiilor de locuit;
menținerea apartamentului în stare corespunzătoare;
efectuarea reparațiilor de rutină a tuturor defecțiunilor și defecțiunilor apărute în perioada de utilizare a incintei pe cheltuiala dumneavoastră;
să-ți faci singur facturile la utilități etc.

De asemenea, contractul trebuie să cuprindă semnăturile personale ale părților. Important: un contract de închiriere pe o perioadă mai mică de un an nu este supus înregistrării de stat. Vă sfătuim să aveți contractul legalizat.

Pasul patru: crearea unui inventar al proprietății

Un inventar al proprietății situate în apartament este integral. Acest document va asigura siguranța și integritatea lucrurilor transferate pentru utilizare chiriașului și va proteja împotriva furtului. Inventarul este întocmit în formă scrisă simplă. În același timp, descrie toată proprietatea (și starea acesteia) care se află în apartament și indică, de asemenea, datele pașaportului și semnăturile părților. Inventarul se realizează în două exemplare, la fel ca și contractul de închiriere. Fiți atenți: în procesul de semnare a tuturor documentelor, ar trebui să verificați corectitudinea datelor pașaportului chiriașului și să-i cereți o copie a pașaportului. Acum știi cum să întocmești în mod independent un inventar al proprietății și un contract de închiriere a apartamentului cu chiriașul.

Impozite plătite de proprietar la închirierea locuinței

Știind cum să închiriezi corect un apartament, te vei proteja de probleme serioase cu legea. Articolul 23 din Codul Fiscal al Federației Ruse prevede că orice persoană fizică care primește venituri trebuie să plătească impozit. Închirierea sistematică a unui apartament cu primire regulată a chiriei este echivalentă cu antreprenoriatul individual. Și în acest caz, proprietarul apartamentului va fi obligat să plătească impozit. Rata acestuia variază de la 13% la 30% pentru contribuabilii cu statuturi diferite. Cei care locuiesc permanent în Federația Rusă, adică rezidenții, vor trebui să plătească un impozit de 13%. Pentru persoanele care locuiesc în Federația Rusă mai puțin de 183 de zile pe an, rata va ajunge la 30%. Taxa de închiriere a apartamentului trebuie plătită o dată pe an. Totodată, pentru a calcula cuantumul bazei de impozitare pentru anul precedent, este necesară depunerea unei declarații (3-NDFL) înainte de 30 aprilie. Este posibil să reduceți ușor suma plăților prin înregistrarea unui antreprenor individual. În acest caz, deducerea fiscală va fi de 6% din venitul primit. Alegeți cea mai potrivită metodă de impozitare pentru dvs. și trimiteți declarația la timp.

Închirierea ilegală a unui apartament. Impozite si neplata acestora

Toți proprietarii ar trebui să știe următoarele. Dacă un apartament este închiriat neoficial, legea prevede diverse sancțiuni. atrage o amendă gravă. Poate fi 20%-40% din suma neachitată. Încălcarea legii poate duce la răspundere penală. Pentru neplata autorităților fiscale a unei sume de 600 de mii de ruble. sau mai mult, instanța poate impune nu numai o amendă mare de 300 de mii de ruble, ci și închisoare de până la un an. Să nu credeți că el nu va afla despre activitatea dvs. ilegală. activitate antreprenorială. Există întotdeauna posibilitatea ca vecinii tăi, de exemplu, nemulțumiți de chiriașii tăi zgomotoși, să se plângă polițistului local sau direct la Serviciul Fiscal Federal. Prin urmare, vă recomandăm să vă îndepliniți obligațiile fiscale la timp. Astfel te vei proteja de eventualele necazuri cu legea.

Înregistrarea la locul de ședere

Conform legii, în cazul în care un chiriaș închiriază sediul dumneavoastră rezidențial pentru o perioadă mai mare de 90 de zile, el trebuie să obțină o înregistrare temporară (cunoscută și sub denumirea de înregistrare temporară). Pentru a face acest lucru, el trebuie să furnizeze biroului local FMS un document de identificare, o cerere în formularul prescris, precum și un contract de închiriere pentru spații rezidențiale. Dacă înregistrarea temporară nu este finalizată la timp, nu numai chiriașul, ci și proprietarul proprietății se confruntă cu o amendă de 2,5 mii de ruble.

Rezilierea unui contract de închiriere rezidențială. Este posibil să faceți acest lucru înainte de termen?

Dacă este necesar, contractul de închiriere poate fi reziliat în avans. Este recomandabil ca în textul documentului să fie specificate în prealabil condițiile de încetare a acestuia. În cazul în care o astfel de clauză nu este prevăzută în contract, atunci aceasta poate fi reziliată din motivele prevăzute de lege. În cazul în care chiriașul este persoană fizică, acesta poate anula contractul fără a preciza motivele și poate elibera locația prin anunțarea proprietarului cu trei luni înainte. Proprietarul imobilului poate rezilia un contract care are o durată unilaterală numai în caz de neplată a chiriei sau folosire necorespunzătoare a imobilului de locuit, inclusiv deteriorarea stării acestuia. În cazul în care chiriașul este persoană juridică, raportul contractual poate fi încetat anticipat dacă una dintre părți încalcă termenii acestuia. Un contract de închiriere care nu are termen poate fi reziliat prin notificarea chiriașului cu trei luni înainte de evacuarea efectivă.

In cele din urma

Deci, atunci când închiriezi o proprietate rezidențială, trebuie să ții cont de multe nuanțe. Cum să închiriez un apartament? În primul rând, trebuie să întocmiți corect un acord, specificând în el toate obligațiile părților, perioada de închiriere, valoarea chiriei și altele. Puncte importante. Acest document, certificat de notar, va proteja proprietarul spațiilor de locuit. Pe lângă contract, ar trebui să întocmiți și un inventar al proprietății, acesta va ajuta la menținerea bunurilor proprietarului în stare bună. Este important de reținut că închirierea legală a unui apartament presupune plata obligatorie a impozitului. Suma acestuia este calculată conform declarației 3-NDFL depusă anual. Neplata impozitelor poate duce la probleme grave.

Ultima actualizare: 05/09/2019

A avea mai multe spații de locuit nu este doar un lux, ci adesea o durere de cap. Proprietarii încearcă să închirieze spațiul de locuit „extra”. Acesta este atât un profit suplimentar, cât și un fel de supraveghere a apartamentului.

Să încercăm să ne dăm seama cum să închiriem corect un apartament, cum să evităm problemele cu chiriașii fără scrupule și cu inspectoratul fiscal și cum să vă păstrați proprietatea.

Cine o poate lua

Proprietarul are dreptul de a-și închiria apartamentul. Cine are un certificat de înregistrare a drepturilor de proprietate (extras din registrul de stat) pentru acesta. Nicio rude sau prieteni foarte apropiați nu au dreptul să încheie un contract de închiriere cu chiriașii la cererea proprietarului apartamentului. Această opțiune este posibilă numai dacă aveți o împuternicire notarială, care precizează dreptul persoanei autorizate de a închiria locuința principalului său. În caz contrar, proprietarul poate obiecta la o astfel de tranzacție în orice moment.

Dacă proprietarul unui apartament îl folosește în baza unui contract de închiriere socială, adică aparține de fapt statului sau municipalității, atunci nu are dreptul să-l închirieze. În cazuri excepționale, acest lucru este posibil, dar pentru aceasta este necesar să obțineți permisiunea oficială scrisă de la organul de stat/municipal (cine este proprietarul, în cele mai multe cazuri aceasta este municipalitatea).

Dacă în locuința închiriată sunt înregistrați și alți rezidenți, pe lângă proprietar (ca membri ai familiei proprietarului), atunci obțineți acordul lor scris pentru a încheia tranzacția nu este necesar.

Dar există subtilități. Dacă un contract de închiriere a fost deja încheiat și proprietarul sau angajează alte persoane pentru a locui în locuință, atunci este necesar acordul pentru o astfel de mutare din partea tuturor părților interesate (atât chiriașul, cât și toate persoanele înregistrate la chiriaș).

Același lucru este necesar dacă o parte din apartament este închiriată (de exemplu, o cameră în apartament comunal, în care există o bucătărie comună, toaletă și baie pentru mai mulți proprietari). Astfel, se poate incheia un contract suplimentar de inchiriere pentru spatiu liber cu permisiunea primului chirias si a membrilor familiei acestuia.

Dacă în astfel de locuințe este înregistrat și un copil minor, atunci va trebui să obțineți și permisiunea de a închiria apartamentul de la autoritățile de tutelă.

Dacă există mai mulți proprietari privați ai apartamentului, atunci fiecare dintre coproprietari trebuie să participe la tranzacție din partea proprietarului. Sau exprimați-vă acordul scris pentru a încheia tranzacția și încredințați unuia dintre proprietari să se ocupe de executarea acesteia. Asemenea consimțământ și procură sunt întocmite de notar.

Dacă astfel de proceduri sunt neglijate, atunci contractul de închiriere a apartamentului (pentru o perioadă mai mare de 1 an) nu va fi înregistrat în Registrul rus.

În practică, apartamentele sunt adesea închiriate „în gri”, fără înregistrarea de stat a acordului în Registrul rus. Prin urmare, astfel de formalități nu sunt respectate. Dar trebuie să rețineți că, într-o dispută juridică cu un chiriaș (cu privire la orice problemă privind închirierea unui apartament), nu va fi posibil să faceți referire la un astfel de acord ca dovadă, deoarece este nul fără înregistrare (dacă este nu este încheiat pe o perioadă mai mică de un an, atunci înregistrarea nu este necesară și forma scrisă a contractului este suficientă pentru deplina vigoare).

Când vine vorba de mutare (inclusiv înregistrare, închisoare acord suplimentar chirie socială) unui apartament municipal, atunci este necesar acordul tuturor persoanelor înregistrate și, în mod firesc, al municipiului.

Cui să închiriez un apartament

O persoană care se confruntă cu închirierea unui apartament pentru prima dată va fi cuprinsă de panică chiar și de o întrebare atât de simplă de unde să găsească chiriași. Vă putem recomanda patru opțiuni:

Contactați o agenție imobiliară. Îți vor oferi o mulțime de opțiuni și oferă, de asemenea, niște garanții, dar va trebui să plătești pentru astfel de servicii.
Trimiteți o reclamă pentru închirierea unui apartament într-un ziar, site-uri de internet sau într-o „linie târâtoare” la televizor. Sau găsiți o reclamă pentru o persoană care dorește să închirieze o casă în aceeași media. Adevărat, există riscul de a întâlni un chiriaș fără scrupule. Fie nu va plăti pentru apartamentul care i-a fost pus la dispoziție, fie va deteriora (fura) proprietatea din acesta.
Găsiți un chiriaș prin prieteni, cunoștințe, rude - cea mai buna varianta. Este puțin probabil ca un chiriaș sub patronajul să riscă să-i facă rău proprietarului apartamentului. Și în cazul unor probleme controversate, acesta poate fi întotdeauna găsit.
Închiriază locuințe rudelor sau prietenilor. Cel mai probabil, o astfel de chirie va fi gratuită. Nu veți primi niciun beneficiu material. Dar le puteți încredința în siguranță să plătească facturile la utilități pentru apartament.

În general, trebuie să verificați periodic apartamentul pe care îl închiriați. Comunicați cu chiriașii și monitorizați facturile la utilități pentru a evita problemele pe viitor.

Dacă un apartament este închiriat unui străin, contractul de închiriere nu poate garanta securitatea completă a proprietății pentru proprietar. Este necesar să verificați viitorul chiriaș pentru a vă asigura că respectă legea. Pentru a face acest lucru, puteți contacta polițiștii pe care îi cunoașteți sau alți reprezentanți ai organelor de drept pentru a verifica angajatorul pentru antecedentele penale, aducându-l la răspundere administrativă, prezența datoriilor sau a restanțelor la credit etc. Puteți căuta informații despre persoană pe Internet și din alte surse deschise.

Închirierea unui apartament fără intermediari este, desigur, mai ieftină. Dar apoi toate grijile legate de locuință cad doar pe umerii tăi.

Cum să transferi un apartament

Despre aspectele legale ale tranzacției vom vorbi mai târziu. Acum să ne referim la problemele de zi cu zi.

Apartamentul trebuie transferat direct chiriașului, vorbind despre toate caracteristicile și aspectele tehnice importante ale locuinței. În acest fel, puteți evita defecțiuni accidentale și alte daune.

Atunci când transferați un apartament, ar trebui să înregistrați împreună citirile contoarelor de energie (apă, electricitate, gaz etc.), astfel încât pe viitor să nu va trebui să vă dați seama cine a contractat datoria de utilități.

Înainte de predarea cheilor, trebuie fotografiate condițiile generale și detaliate din apartament. Acest lucru va disciplina angajatorul, deoarece va vedea atitudinea reverentă a proprietarului față de proprietatea sa. În plus, fotografiile pot servi drept dovezi în instanță dacă apare un conflict cu privire la o deteriorare semnificativă a stării apartamentului după livrarea acestuia.

Dacă aveți vecini prietenoși pe palier, ar fi bine să le prezentați noilor rezidenți. Și lasă-ți numărul de telefon vecinului tău cazuri de urgenta. Acest lucru „educa” și angajatorul.

Cum să înregistrezi un contract de închiriere în mod legal

Chiar dacă decideți să închiriați un apartament celor mai buni prieteni sau rude îndepărtate, este mai bine să documentați această tranzacție. În acest caz se întocmește un contract de închiriere de locuințe(trebuie să se distingă de un contract de închiriere, care se încheie în principal între persoane juridice). Este ușor de aranjat. Există o mulțime de mostre și opțiuni pe Internet pentru diferite ocazii. Puteți să-l întocmiți singur, să solicitați ajutor de la un avocat sau de la noi.

Documentul este semnat de ambele părți. Legalizarea nu este necesară, dar nu este interzisă. Opțional, încredințați redactarea și certificarea tranzacției unui notar. Dar un astfel de document nu va avea o forță juridică mai mare decât un acord scris obișnuit încheiat de părți.

Pe lângă contractul de închiriere, este necesară întocmirea unui certificat de transfer și acceptare pentru apartamentul închiriat.

Actul descrie în detaliu starea tehnică a întregului spațiu rezidențial: prezența reparațiilor, instalațiilor sanitare, precum și a mobilierului, a aparatelor de uz casnic și a altor articole de uz casnic în apartament. Este necesar nu numai să le enumerați, ci și să indicați în ce stare se află, în ce locuri se află, numele (model, marcă etc.), determinați costul aproximativ (cel puțin al articolelor cele mai scumpe). Acest lucru îl va ajuta pe proprietarul casei în viitor să evalueze starea proprietății sale și să recupereze daunele pentru daunele aduse acesteia de la chiriașii fără scrupule. Actul este semnat și de ambele părți după inspectarea apartamentului. După care chiriașului i se dau cheile.

Cum să întocmești corect un contract de închiriere

Dacă decideți să închiriați un apartament și să încheiați singur un contract, ar trebui să urmați regulile de bază pentru întocmirea lui. Principal, precizați clar condițiile de bază - adresa apartamentului, termenul și valoarea chiriei, restul se face la cererea părților. Puteți întocmi un document foarte detaliat pe mai multe pagini, care va include toate nuanțele. Și doar elementele esențiale, încadrând totul pe o singură foaie. Un contract de încredere ar trebui să includă următoarele puncte:

Data și locul întocmirii sale.
Date personale detaliate ale proprietarului și chiriașului: prenume, prenume, patronim, data nașterii, locul de înregistrare și reședință, numărul și seria pașaportului sau alt document de identificare.
Obiectul contractului: un apartament de inchiriat, in proprietatea proprietarului. Și anume adresa, suprafața, starea tehnică, disponibilitatea mobilierului, instalațiile sanitare, evaluarea caracterului adecvat pentru locuit (încălzire, alimentare cu apă), conexiune la rețeaua de telefonie, internet, televiziune prin cablu. Descriere detaliata poate fi menționat atât în contractul propriu-zis, cât și în actul de transfer anexat acestuia.
Un link către un document care confirmă că proprietarul este proprietarul proprietății. Despre absența grevelor de către terți (ipotecă, gaj, alt arendare, arestare etc.).
Costul chiriei lunare, inclusiv o indicație despre cine este responsabil pentru plata costurilor cu utilitățile.
Forma de plata: numerar, mandat postal sau prin card bancar (depozit), gratuit etc.
Condiții de plată: sumă forfetară pentru întreaga perioadă de închiriere sau lunar (trimestrial), indicând până la ce dată trebuie efectuată plata.
Care parte este obligată să efectueze reparații curente, majore sau urgente ale apartamentului.
Perioada pentru care locuința este închiriată.
Indicarea tuturor chiriașilor care se mută cu chiriașul (dacă contractul este pe termen lung).
Drepturile și obligațiile atribuite chiriașului și locatorului, cu care trebuie să fie de acord.
Motive și condiții în care un contract de închiriere poate fi reziliat unilateral.

De asemenea, este recomandabil să includeți condiții speciale în contract, așa-numitele „trucuri de zi cu zi”:

Interdicția asupra angajatorului și a membrilor familiei acestuia (sau a acelor persoane care vor locui cu el) să fie înregistrată la locul de reședință (într-un apartament închiriat). Deși legiuitorul nu permite înregistrarea fără permisiunea proprietarului, „meșteșugarii întreprinzători” reușesc să ocolească restricțiile. O astfel de condiție nu va permite trișarea în timpul înregistrării și, dacă înregistrarea ilegală a fost totuși permisă, atunci va fi ușor să o contestați în instanță (acordul în sine va fi o dovadă incontestabilă a ilegalității acțiunilor angajatorului).
Distribuiți responsabilitățile de asigurare a apartamentului împotriva accidentelor între proprietar și chiriaș. Desigur, este mai bine să vă ocupați singur de această problemă, deoarece prin asigurarea apartamentului împotriva inundațiilor, incendiilor, răspunderii civile etc., proprietarul se scutește de riscurile pentru comportamentul neglijent al chiriașului. La urma urmei, dacă are loc un astfel de incident, proprietarul va fi responsabil față de victime (vecini și alte persoane). Daunele pot fi recuperate de la vinovat (chiriaș) numai pe cale de recurs. Adică, mai întâi proprietarul compensează prejudiciul suferit victimelor și abia apoi poate cere de la chiriaș despăgubiri financiare. Uneori, aceasta este o sarcină imposibilă (de exemplu, angajatorul nu are proprietăți, nu lucrează oficial sau nu plătește pensie alimentară etc.).
Restricționarea capacității de a subînchiria un apartament altor persoane fără acordul scris al proprietarului. În caz contrar, apartamentul poate fi transformat într-un living.

Pe oportunitatea periodică a proprietarului de a verifica starea apartamentului. Acestea sunt drepturile proprietarului, în prezența chiriașului, de a veni la apartament pentru a-l inspecta pentru siguranța acestuia, starea sanitară adecvată etc. Dacă o astfel de clauză nu este prevăzută, chiriașul poate pur și simplu să nu lase proprietarul să intre. , pentru că acesta este dreptul lui.

Pentru ce perioada trebuie incheiat contractul?

Perioada maximă pentru care puteți încheia un contract de închiriere este de 5 ani. Și chiar dacă documentul nu conține o referire la perioada pentru care apartamentul este închiriat, acesta va fi limitat la timpul specificat.

Avocații cu experiență încă sfătuiesc să nu închiriezi un apartament pe termen lung. Încheiați un alt acord pentru termen nou Este întotdeauna mai ușor decât anularea unuia existent. Mai mult, atunci când una dintre părți nu este de acord cu rezilierea.

Trebuie să înregistrez un contract de închiriere?

Un contract de închiriere de apartament (sau un contract de închiriere rezidențială) nu necesită înregistrarea obligatorie la autoritățile Rosreestr dacă este încheiat pe o perioadă de până la un an (de exemplu, pentru 11 luni sau șase luni).

Dacă constă din mai multe termen lung, atunci o astfel de tranzacție va trebui înregistrată. Dezavantajul este că acest lucru îl obligă pe proprietar să pregătească un pachet de documente și să plătească o taxă de stat pentru înregistrare. În plus, informațiile despre închirierea locuințelor și încasarea profitului de către proprietar vor fi transmise organului fiscal. Dar, pe de altă parte, prin înregistrarea acestei tranzacții, primește garanții suplimentare. .

Cel mai profitabil este să închei un contract de închiriere de apartament cu dreptul de a-l prelungi ulterior și de a-l reînnoi în fiecare an.

Avantajele și caracteristicile închirierii unui apartament pe o perioadă care nu depășește 11 luni, despre care am discutat deja

Contractul de închiriere nu trebuie să fie înregistrat la Rosreestr. Aceasta înseamnă că nu este nevoie să pierdeți timp cu colectarea documentelor sau să suportați costul plății taxelor de stat. Și la expirarea contractului, ștergeți înscrierea în registrul de stat despre grevare (închiriere);
angajatorul nu va putea conta pe o întârziere în eliminarea încălcărilor care conduc la rezilierea contractului.

În cea mai mare parte, contractele pe termen scurt sunt folosite de proprietarii care evadează impozitele pe veniturile din chirie. La urma urmei, biroul fiscal nu știe despre un astfel de acord (acordul nu este înregistrat în Registrul rus și autoritățile fiscale nu primesc informații de acolo).

Înregistrarea unui acord în Registrul rus nu este dificilă.

Puteți solicita înregistrarea unui acord în termen de 1 lună de la data încheierii acestuia (articolul 51 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare”). În caz contrar, se așteaptă o amendă de 5.000 de ruble.
Solicitanții trebuie să fie două părți la contract (atât proprietarul, cât și chiriașul sau reprezentanții acestora prin procură legalizată).
Pachetul de documente este format din:
- contract de închiriere cu acte de transfer al apartamentului de la proprietar la chiriaș în trei exemplare;
- pașapoartele solicitanților (pentru identificare);
- primirea plății taxei de stat (suma de 2000 de ruble, 1000 de ruble pe fiecare parte);
- copii ale documentelor privind dreptul de proprietate asupra apartamentului (acord de constituire, certificat de proprietate, pașaport cadastral). Deși aceste documente nu sunt obligatorii, furnizarea lor accelerează procesul de acceptare a cererilor și înregistrarea unui acord;
- consimțământul părților interesate (alți acționari, creditor ipotecar etc.).
Înregistrarea se face în termen de 5 zile lucrătoare
Documentele se depun la departamentul MFC.

Înregistrarea poate fi refuzată din următoarele motive

apartamentul de inchiriat nu este inscris in registrul cadastral;
este valabil un contract de închiriere încheiat anterior pentru aceeași zonă;
nu este furnizată o listă completă a documentelor necesare pentru înregistrare;
contractul de închiriere are neconcordanțe grave cu cerințele legii.

Plata pentru locuinta inchiriata

Plata pentru închirierea unui apartament, precum și condițiile pentru efectuarea plăților de utilități, trebuie descrise în detaliu în contract.

Unii proprietari insistă asupra unui depozit de chirie. Adică cer plata pentru câteva luni deodată. Acest lucru garantează că locuitorii vor locui în apartament pe toată perioada pentru care au plătit. Pentru angajator, aceasta este increderea ca nu va ramane fara acoperis deasupra capului in timpul pentru care a platit deja.

Informațiile conform cărora este necesară o garanție pentru câteva luni pentru închirierea unui apartament pot fi indicate direct în contract sau convenite verbal de părți.

Este mai bine să-l înregistrați în scris contract de închiriere conditii pentru returnarea (sau nereturnarea) depozitului. Asta in cazul in care chiriasul decide sa se mute mai devreme din apartament, in perioada pentru care a platit deja chiria.

De exemplu, chiriașul a plătit un depozit pentru locuința în chirie timp de 6 luni, iar după 3 luni a decis să se mute. Această opțiune trebuie să fie prevăzută în contract și să indice dacă în acest caz proprietarul va trebui să returneze o parte din chirie.

Există obligația de a depune chiria pentru ultima lună. Schema este următoarea: plata dublă se face în prima lună. Și nu trebuie să plătiți nimic pentru ultima lună, deoarece plata depozitului este plata pentru ultima perioadă. Acest depozit îl asigură pe proprietarul apartamentului dacă oaspetele se mută în secret fără a plăti pentru ultima lună.

Despre chitanțe

Este indicat să înregistrați transferul oricăror bani pentru închirierea unui apartament, fie că este vorba de un depozit sau o plată lunară, cu chitanțe. Puteți pregăti un singur formular în care trebuie doar să introduceți suma și data plății și să semnați părțile. Deseori sunt aduși martori pentru a confirma faptul transferului. Detaliile acestora sunt incluse în chitanță.

De asemenea, este indicat să completați bonul în două exemplare, astfel încât unul să rămână la chiriaș și al doilea la locator.

Dacă plata pentru locuința de închiriere se face în formă non-numerar, atunci plătitorul trebuie să păstreze cecuri (chitanțele) pentru transferul de bani către proprietarul apartamentului.

Rezilierea unui acord

Motivele și condițiile rezilierii contractului de închiriere trebuie specificate în documentul propriu-zis.

Chiriașul are dreptul de a rezilia acesta la cererea sa, sub rezerva a două condiții:

toate persoanele care locuiesc cu el sunt de acord cu această decizie;
locatorul este notificat în cel mult trei luni.

Persoana care închiriază un apartament poate rezilia contractul unilateral din următoarele motive:

chiriașul nu plătește chiria timp de șase luni în cazul închirierii pe termen lung sau pierde două plăți la rând dacă perioada de închiriere este mai mică de 1 an;
deteriorarea sau distrugerea de către chiriași a locuințelor sau bunurilor aflate în acesta;
utilizarea apartamentului în alte scopuri decât scopul propus, de exemplu, pentru un birou, depozit etc.;
încălcarea sistematică a ordinii, provocând tulburări vecinilor (infractorul a fost avertizat de proprietar, dar nu a eliminat încălcarea).

Contractul de închiriere poate fi reziliat și prin instanță. Inițiatorul revendicării poate fi fie proprietarul, fie chiriașul. Motivul este de obicei că locuința a devenit inutilizabilă sau a fost recunoscută de autoritățile competente ca fiind nesigură.

În cazul în care chiriașul nu este de acord cu rezilierea contractului la inițiativa proprietarului, acesta are dreptul de a contesta acest fapt în instanță. În cazul în care contractul de închiriere a fost încheiat pe termen lung, instanța poate acorda reclamantului o amânare pentru a elimina încălcările și a achita datoria până la un an.

Ar trebui să plătesc impozit pe venitul din închirierea unui apartament?

Chiar dacă apartamentul este închiriat pentru o perioadă scurtă de timp, acest lucru nu îl scutește pe proprietarul care primește veniturile din obligația fiscală.

Atunci când contractul de închiriere este pe termen lung și înregistrat la Rosreestr, informațiile despre tranzacție vor ajunge cel mai probabil la biroul fiscal.

Cu un contract pe termen scurt, este mai ușor să ascunzi faptul de a primi un profit din închiriere (din motive evidente). Dar legiuitorii nu sfătuiesc acest lucru. Cei care vor fi prinși vor fi obligați să plătească nu doar impozit pe venit pe toată perioada, ci și o amendă și penalități în valoare de 20 până la 40 la sută din suma impozitului neachitat etc.

Când datoria fiscală se ridică la o sumă mare (mai mult de 900 de mii de ruble), vinovatul poate fi pedepsit penal. Până la închisoare.

Un contract de închiriere încheiat pentru bunuri imobiliare rezidențiale este un motiv pentru care autoritățile fiscale să colecteze impozit pe suma pentru închirierea unui apartament. Orice nedoritor, precum și Rosreestr la solicitarea fiscului, poate semnala acest lucru.

Conform legii, proprietarul este obligat de la 1 ianuarie până la 30 aprilie depuneți inclusiv la inspectoratul de la locul dvs. de reședință o declarație de venit pentru anul trecut. Indică suma profitului primit, inclusiv din închirierea apartamentului.

Nimeni nu va trimite contribuabilului o chitanță pentru suma impozitului. Trebuie să plătiți singur impozitul pe venitul personal calculat în cota de 13 la sută din suma profitului primit din închirierea unui apartament pe an. Dacă declarația nu este depusă, atunci este prevăzută o amendă pentru aceasta în valoare de 30% din valoarea bazei de impozitare, dar nu mai puțin de 1000 de ruble.

Plata trebuie efectuată până la data de 15 iulie a anului, în care a fost depusă declarația. Neplata sau întârzierea plății poate duce la amenzi și penalități.

Proprietarul poate fi scutit de plata impozitului doar dacă nu a primit de multă vreme chirie pentru apartament de la chiriaș și poate dovedi acest fapt.

Muncă independentă și închiriere apartament

Statutul de cetăţean independent îți permite să rezolvi unele probleme în problema angajării.

In primul rand, impozitare simplificată . Acesta este un experiment fiscal. la Moscova, regiunea Moscovei, Tatarstan și Regiunea Kaluga . Cetăţenii acestor regiuni se pot înscrie prin serviciul „Impozitul meu” şi achită 4% din suma venitului. Raportarea este generată de același serviciu de internet „Taxa mea”. Suma se plătește lunar. Nu este nevoie să depuneți nicio declarație. Suma venitului pe an nu trebuie să depășească 2,4 milioane de ruble. Începutul experimentului a arătat că ideea nu a avut succes. Acest mod de a vă plăti venitul este convenabil și economic. Alte regiuni ale Rusiei și-au exprimat deja dorința de a se alătura experimentului.

În al doilea rând, nu este nevoie să vă înregistrați ca antreprenor individual . Înregistrându-se ca lucrător independent, un cetățean va plăti un impozit special pe venitul profesional. Aceste obligații sunt suficiente pentru stat și nu este nevoie să se lege strict de calea antreprenorială. Desigur, dacă vorbim despre inchirierea locuintei tale, formata din 1-2 obiecte. Dacă există obiecte un numar mare deși proprietățile altor persoane vor fi, de asemenea, disponibile pentru închiriere (de exemplu, pentru reînchiriere sau imobile aflate în administrare). Aceasta este o activitate pur comercială. Nu te poți descurca fără un certificat IP.

Pentru persoanele care desfășoară activități independente, concediile fiscale sunt prevăzute până la 31 decembrie 2019 (clauza 70, articolul 217 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Trebuie doar să depuneți o notificare la Serviciul Fiscal Federal teritorial și să indicați tipul de activitate preferențială. Din păcate, închirierea locuințelor nu este inclusă în tipul de activitate al persoanelor care desfășoară activități independente, care este scutită de plata impozitelor. La nivel regional, autoritățile pot determina, la discreția lor, tipurile de ocupații care vor intra sub statut preferențial. Dar astăzi, nicio regiune nu a inclus locuințe închiriate în această listă.

Alte tipuri de răspundere

Există cazuri în care cetățenii închiriază simultan mai multe apartamente pe care le dețin. O astfel de activitate este recunoscută ca antreprenorială. Prin urmare, înainte de a închiria apartamente, este necesar obține statutul de antreprenor individual.În caz contrar, va exista răspundere conform legislației administrative (articolul 14.1 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse) sau penală (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse) (în funcție de suma veniturilor primite) pentru activități comerciale ilegale. .

Să lămurim că dacă vorbim de un apartament, în practică se consideră că această activitate nu are legătură cu activitatea comercială. Acesta este unul dintre tipurile de activități ale cetățenilor care desfășoară activități independente.

Dacă aveți întrebări despre subiectul articolului, vă rugăm să nu ezitați să le întrebați în comentarii. Vă vom răspunde cu siguranță la toate întrebările în câteva zile.

104 comentarii